（文/張志峰 編輯/馬媛媛）隨著金融+樓市雙雙調(diào)控趨嚴，房企“灰犀牛事件”頻發(fā)，前有泰禾，后有華夏幸福，2021年似有山雨欲來之感。

曾經(jīng)依靠造城的戰(zhàn)略，華夏幸福將平安馬明哲拉上了船，老板王文學(xué)也以500多億的身價成就河北首富。

而眼下的華夏幸福，顯然不怎么幸福了，業(yè)績大幅倒退，債務(wù)違約，股債雙挫，還有即將到來的業(yè)績對賭泰山壓頂……一時間竟是“四面楚歌”。

面對漫天飛舞的不利消息，1月19日，華夏幸福終于走到臺前，集中回答了投資者疑問，表示公司將持續(xù)努力，做好主營業(yè)務(wù)，并提出三條解困措施：在經(jīng)營上，加速回款，改善現(xiàn)金流；在投資上，提升投資質(zhì)量，精準投資，嚴控支出；在合作上，堅持產(chǎn)業(yè)新城平臺化、加大對外合作。

不過，華夏幸福究竟能否平安渡過眼下困局，仍然難有定論。

業(yè)績倒退，對賭難達成

作為河北知名的房地產(chǎn)企業(yè)，華夏幸福曾經(jīng)以獨特的產(chǎn)業(yè)新城模式引傲業(yè)界，自2011年上市到2019年，其業(yè)績都以每年超過30%的速度增長，在2019年營收還突破了千億，成為了千億俱樂部中的一員。

不過，才剛剛突破千億營收一年，華夏幸福的業(yè)績在2020年就迅速滑坡。

克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，華夏幸福2020年全年操盤金額949億元，已下跌到全國房企第37名，較2019年1454億操盤金額和排名20名，出現(xiàn)大滑坡。

根據(jù)三季報數(shù)據(jù)，截止到2020年三季度，華夏幸福的營收僅為567億，和去年同期相比下降了11.79%；凈利潤為72.8億，和去年同期相比大幅下降了25.3%。

雖然年報的業(yè)績還未出爐，但即使以去年4季度的409億營收來計算，華夏幸福也難以達到千億的營收。

而另一面是，和中國平安的業(yè)績對賭兌付在即，成為懸在華夏幸福頭頂?shù)倪_摩克里斯之劍。

早在2018年，華夏幸福就曾經(jīng)爆發(fā)債務(wù)危機，當時素有“中國最大隱形地主”之稱的中國平安作為"白衣騎士"現(xiàn)身，方才順利化險為夷。

但同時，當時王文學(xué)亦和平安簽訂了業(yè)績對賭協(xié)議：承諾華夏幸福在2018-2020年的凈利潤增長率分別不低于30%、65%和105%，即三年歸母凈利潤分別不低于114.15億、144.88億和180億元，實際凈利潤小于同年度預(yù)測凈利潤95%將作出現(xiàn)金補償。

在2018年和2019年，華夏幸福均“擦線”完成目標，不過在2020年前三季度，華夏幸福的凈利潤僅72.8億，距離目標180億相去甚遠，大概率恐難以完成。

也就是說，屆時企業(yè)將憑空多出一筆不菲的現(xiàn)金補償款支付給平安，無疑會令本就不堪重負的華夏幸福日子更加難過。

股債雙殺

伴隨著華夏幸福業(yè)績大幅倒退，2020年下半年以來，企業(yè)股價不斷走低，截至1月21日早盤已跌至11.26元，創(chuàng)2015年以來新低，相較2020年7月的20.93元高價下跌近50%，市值蒸發(fā)超400億元；相較平安入股時的股價，更是跌去近6成。

華夏幸福2020年7月至今股價變動日K圖

福無雙至，禍不單行。

從今年1月7日起，華夏幸福境內(nèi)外的債券也開始遭遇投資者持續(xù)的折價拋售，其中折價最多的如美元債“華夏幸福8.05% B20250113”面額100美元，買價僅52美元；境內(nèi)債“16華夏01”面額100元，成交價僅55.2元。

1月13日，穆迪將華夏幸福的Ba3企業(yè)家族評級和企業(yè)支持的高級無擔保評級下調(diào)至B2；同時將這些評級納入評估范圍，以便進一步下調(diào)評級。

穆迪認為，評級下調(diào)反映出華夏幸福的經(jīng)營業(yè)績和產(chǎn)生的現(xiàn)金流均低于預(yù)期，鑒于 其流動性狀況不佳，且在未來12-18個月內(nèi)有大量債務(wù)到期或成為可推舉債務(wù)，這加大了其再融資風(fēng)險。

1月14日，另一大國際評級機構(gòu)惠譽也緊隨其后，將企業(yè)評級從“BB-”下調(diào)至“B”。

而在此之前，華夏幸福于2020年12月發(fā)行的1年期3.4億美元海外債，票面利率已經(jīng)高達10.875%。

1月15日，華夏幸福又被爆出其擔保的兩筆信托非標項目未按期償付。涉及中融信托發(fā)行的兩個信托產(chǎn)品，中融-驥達11號和中融-融昱100號，未按期償付金額總計11.2億元。

而面對股債雙殺的局面，華夏幸福卻回應(yīng)稱：“就是正常市場波動，目前整個地產(chǎn)行業(yè)情況欠佳，債券價格波動未對公司業(yè)務(wù)造成影響?！?

三道紅線壓頂

需要指出的是，華夏幸福所面臨的難題除了債務(wù)償付及業(yè)績下滑之外，還可能包含高負債之下的金融監(jiān)管。

財報數(shù)據(jù)顯示，截至2020 年三季度末，公司有息負債規(guī)模達 2185 億元，其中短期負債940億元、長期借款652億元、應(yīng)付債券525億元。

對應(yīng)現(xiàn)金短債比0.41，凈負債率214%，剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負債率 78%，“三條紅線”全中，屬于規(guī)定中的紅檔房企，即便度過眼前困局，也極有可能繼續(xù)面臨強力的融資監(jiān)管窘境。

中金公司研究報告認為，為實現(xiàn)降檔目標，華夏幸福未來年份拿地強度將下降，存量土儲規(guī)模難以提升，土儲覆蓋倍數(shù)維持在1.3倍左右；同時，公司存量土儲質(zhì)和量上存在不足，預(yù)計公司當前未售貨值約1300億元，僅能覆蓋未來1年左右的銷售額，存量土儲中三四線城市占比 75%，環(huán)京地區(qū)占比 52%，去化難度偏高，共同導(dǎo)致銷售增長可能失速。

對此，華夏幸?；貞?yīng)稱，自2019年中期起，公司總資產(chǎn)負債率持續(xù)下降，回款率不斷提升。公司整體經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈流出額同比減少20億元，產(chǎn)業(yè)新城及相關(guān)業(yè)務(wù)經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈流出額減少91億元，回款率增加10個百分點。同時，商業(yè)地產(chǎn)及相關(guān)業(yè)務(wù)已在上海、深圳、南京、杭州、廣州、武漢和成都八大重點城市核心地段落地優(yōu)質(zhì)項目，將從今年開始為公司后續(xù)現(xiàn)金流入提供保障。

不過，在壞消息滿天飛的關(guān)鍵時刻，亦有一則利好消息。

1月15日，有外媒報道稱，華夏幸福獲得河北省政府承諾為其提供高達95億元的有條件財政支持。

根據(jù)該資金支持計劃，將先轉(zhuǎn)賬30億元給華夏幸福，其中一部分用于償付其雇傭的農(nóng)民工工資以及覆蓋其他經(jīng)營費用，而剩余的約10億元的部分用于兌付華夏幸福于1月20日到期的近15億元的“16華夏債”的回售。

1月19日，根據(jù)彭博消息，華夏幸福已將“16華夏債”全部回售本息劃轉(zhuǎn)至中證登。

盡管相對于企業(yè)龐大的債務(wù)危機來說，似乎遠遠不夠，但也不啻為陰霾下的一縷陽光。王文學(xué)面對著一場博弈，之后他還能否有資格并帶領(lǐng)華夏幸福走多遠，都令人期待。

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