觀察者網(wǎng)·大橘財(cái)經(jīng)訊（文/張志峰 編輯/周遠(yuǎn)方）日前，深圳“網(wǎng)紅”樓盤華潤(rùn)城潤(rùn)璽開盤，創(chuàng)造了樓市“打新造富”的魔幻一幕。

自深圳“715”新政后，新房二手房?jī)r(jià)格嚴(yán)重倒掛。炒房一族通過(guò)“代持炒房”這一新花樣重新引爆深圳新房市場(chǎng)，一套房子豪賺500萬(wàn)元的巨大誘惑，吸引近萬(wàn)人參與，這些人不顧“代持”風(fēng)險(xiǎn)蜂擁而至，將抽簽買房演繹成一場(chǎng)“抽獎(jiǎng)游戲”。

千萬(wàn)級(jí)“剛需盤”

所謂代持炒房，指的是有資金卻沒有足夠購(gòu)房資格的群體，在買房時(shí)將自己的房產(chǎn)登記在他人名下，由他人代為持有，同時(shí)支付給代持人一定報(bào)酬的炒房行為。

上周，深圳年度“網(wǎng)紅”豪宅項(xiàng)目華潤(rùn)城潤(rùn)璽開啟線下選房，共1171套房源，單套認(rèn)籌金350萬(wàn)元。最終引來(lái)近萬(wàn)人參與搖號(hào)，被凍結(jié)誠(chéng)意金340億元，中簽率12%。

一名參與了搖號(hào)的炒房者對(duì)觀察者網(wǎng)表示：“潤(rùn)璽均價(jià)才13.1萬(wàn)，但旁邊在售的二手房單價(jià)已經(jīng)賣到18萬(wàn)，即便搖中最小的戶型也能躺著賺到500多萬(wàn)，假如搖中200平米的大戶型就賺大了?！?

有分析人士告訴觀察者網(wǎng)，新房與周邊二手房倒掛幅度較大，是造成這波“打新”潮的直接原因，部分炒房者自有資金不足，甚至?xí)嗳嘶I資共同購(gòu)買，即“眾籌打新”，而“代持炒房”可以視作“715”新政后所衍生出來(lái)的一種炒房策略。

上述分析人士介紹稱，“代持購(gòu)房”的現(xiàn)象在所有“限購(gòu)”城市都有，一般是以關(guān)系十分親密，又具有買房資格而無(wú)買房需求的親友名義操作，偶有發(fā)生；而深圳如今大范圍出現(xiàn)，且是以10萬(wàn)-50萬(wàn)元不等的價(jià)格來(lái)“購(gòu)買房票”，就變成了“炒房”，且其間風(fēng)險(xiǎn)也成倍增加，稱得上“富貴險(xiǎn)中求”。

據(jù)觀察者網(wǎng)了解，“715”新政指今年7月15日出臺(tái)的“新深八條”，其規(guī)定已取得深圳戶口需滿3年且社保滿3年才有購(gòu)房資格，非深圳戶口要5年社保。

在政策要求下，絕大多數(shù)新盤都需遵循“無(wú)房?jī)?yōu)先”原則，優(yōu)先供給剛需客；深圳二手房成交量一度迅速走低，10月成交量一度腰斬。

出人意料的是，炒房客“下有對(duì)策”——代持，潤(rùn)璽作為千萬(wàn)級(jí)豪宅，突然變成了無(wú)房者為主力軍的“剛需盤”。

一名深圳樂有家的新房代理中介也表示，實(shí)際操作中確實(shí)聽說(shuō)有不少代持購(gòu)房者，雙方只需私下簽訂一份明確標(biāo)注房源戶型、單價(jià)、總價(jià)、首付比例、貸款期限、貸款利率等細(xì)節(jié)的代持協(xié)議即可。甚至炒房者明明自己有名額卻不用，且同時(shí)找多個(gè)代持人幫忙提升中簽率，“這種你情我愿的事情，即便開發(fā)商知道了也無(wú)可奈何，只能提醒其中風(fēng)險(xiǎn)”。

他向觀察者網(wǎng)算了一筆賬，一套總價(jià)1500萬(wàn)元的新房，以無(wú)房者名義購(gòu)買，只需支付首付款500萬(wàn)元，加上“代持費(fèi)”約30萬(wàn)元，持有3年之后卻可以輕輕松松賣到2000萬(wàn)-2500萬(wàn)，甚至不需要3年后變現(xiàn)，拿到房本立刻就能獲得超過(guò)2000萬(wàn)元的抵押貸款?！案墒裁茨苡羞@個(gè)來(lái)錢快？”

多種風(fēng)險(xiǎn)并存

事實(shí)上，存在炒房打新現(xiàn)象的不止華潤(rùn)城潤(rùn)璽一家，11月26日，前者剛剛選房結(jié)束，位于前海的另一個(gè)網(wǎng)紅盤——萬(wàn)科瑧山海拿到了預(yù)售證，可售房源更加稀缺，僅有260套，單價(jià)9.2-13.4萬(wàn)元/平方米，總價(jià)1179-2556萬(wàn)元，較于周邊的二手房?jī)r(jià)差同樣達(dá)到4萬(wàn)/平方米之多。

步入12月之后，目前已知的即將開盤項(xiàng)目就要有6個(gè)，個(gè)個(gè)都是炒房客緊盯的對(duì)象。

不過(guò)，這種鉆規(guī)則漏洞的操作必然是不應(yīng)存在的。

11月30日，深圳市住房和建設(shè)局局長(zhǎng)、黨組書記張學(xué)凡在該項(xiàng)目爆出的“萬(wàn)人搶房”“眾籌打新”等情況之后迅速做出回應(yīng)：政府主管部門高度重視，對(duì)代持炒房等情況，正在調(diào)查處理中，一旦發(fā)現(xiàn)存在違規(guī)行為，將依法依規(guī)嚴(yán)肅處理。

張學(xué)凡表示，針對(duì)當(dāng)前一二手房?jī)r(jià)格倒掛以及代持炒房等情況，政府部門正在研究綜合調(diào)控政策，堅(jiān)決打擊市場(chǎng)投機(jī)炒作行為。同時(shí)，進(jìn)一步加大住房供應(yīng)與保障力度，加快構(gòu)建多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)和保障體系，努力讓市場(chǎng)進(jìn)一步回歸理性，促進(jìn)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

同日晚間，深受炒房客喜愛的華潤(rùn)城潤(rùn)璽與即將開盤的萬(wàn)科臻山海家園住宅項(xiàng)目均發(fā)布支持“房住不炒”的倡議書，內(nèi)容幾乎一模一樣，近半篇幅是關(guān)于“代持購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)提示”。

倡議書表示，作為被代持人，可能面臨代持協(xié)議被法院認(rèn)定無(wú)效，代持人反悔導(dǎo)致無(wú)法取得房屋所有權(quán)，代持人私自出售、贈(zèng)與、出租房屋或?qū)⒎课莸謧?，因代持人債?wù)糾紛導(dǎo)致房屋被法院查封、拍賣、執(zhí)行等風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于代持人，同樣存在多種風(fēng)險(xiǎn)，包括房產(chǎn)稅落地后多交稅，增加自己購(gòu)房時(shí)的首付比例、按揭貸款利息、相關(guān)稅費(fèi)，不按時(shí)還款留下不良征信記錄等等。

此外，其中還提及針對(duì)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的“打新熱”現(xiàn)象，不排除政府相關(guān)監(jiān)管部門出臺(tái)相關(guān)政策舉措，以保障“房住不炒”政策落地。

一家上市房企高管在接受觀察者網(wǎng)采訪時(shí)表示，協(xié)助政府抑制炒房行為是房企的本分，但實(shí)際操作中起到的作用其實(shí)并不多，除了風(fēng)險(xiǎn)提示之外，房企更重要的是遵循市場(chǎng)行為，在規(guī)則內(nèi)的行為不能不支持，否則就可能誤傷真正的購(gòu)房者。

見招拆招，還是根治？

不過(guò)，對(duì)于其間風(fēng)險(xiǎn)，也有某房產(chǎn)平臺(tái)資深律師并不認(rèn)同，“低風(fēng)險(xiǎn)、高收益是炒房客聚集深圳，且屢禁不止的主因”，高收益是因?yàn)樯钲谛路渴袌?chǎng)長(zhǎng)期以來(lái)供不應(yīng)求，自不必說(shuō)。低風(fēng)險(xiǎn)則是由于在相關(guān)政策出臺(tái)之前，所簽訂的代持協(xié)議一般都是有效的，甚至可以得到公證處公證，大概率會(huì)被法院認(rèn)可，即便房子或代持人出了差錯(cuò)也可以通過(guò)法律途徑追回?fù)p失。

上述律師向觀察者網(wǎng)補(bǔ)充道，炒房者所需要做的只是找到合適的代持人來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)，而在深圳持有“房票”卻沒錢買房或無(wú)意買房的大有人在，花費(fèi)一定代價(jià)不難找到。因此，與其收益相比，風(fēng)險(xiǎn)不值一提，所以才被炒房者趨之若鶩。

同策研究院研究院宋紅衛(wèi)在接受觀察者網(wǎng)采訪時(shí)認(rèn)為，炒房問(wèn)題之所以屢禁不止，主要由于目前的調(diào)控政策大多是“門票”式資格篩選方式，屬于過(guò)程控制而非結(jié)果控制，代持炒房從根本上與假離婚、移民成為華僑等方式是一樣的，都是購(gòu)房資格的包裝，投機(jī)者的“創(chuàng)新”永遠(yuǎn)是走在制度前面的，只能見招拆招，而不能根治。

他表示，想要根治的辦法只有一個(gè)，就是房地產(chǎn)稅，這也是發(fā)達(dá)國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟辦法。但矛盾點(diǎn)在于，目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展還需要房地產(chǎn)行業(yè)，因此樓市策略是“穩(wěn)”，既要防過(guò)熱，也要防過(guò)冷。在房?jī)r(jià)較高的當(dāng)下，缺房的大多數(shù)購(gòu)買力有限，而炒房族往往資金實(shí)力雄厚，如果真地屏蔽炒房者，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能真的會(huì)冷下來(lái)，房地產(chǎn)稅還會(huì)倒逼投資者大量拋房，造成房?jī)r(jià)下跌的壓力。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則表示，表面上看，代持炒房是由于新房的價(jià)格相對(duì)低，但是實(shí)際上依然說(shuō)明購(gòu)房者有很強(qiáng)的炒作情緒。部分炒作者確實(shí)鉆了政策漏洞，在管控上應(yīng)當(dāng)限制相關(guān)住房交易，打消短期套現(xiàn)的沖動(dòng)；而要想真正緩解矛盾，后續(xù)一方面需要積極增加供地，尤其是住宅用地來(lái)平衡供求關(guān)系，一方面要盡快落地房地產(chǎn)稅，提高炒房成本。

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