（文/張志峰 編輯/尹哲）“三道紅線”政策加持下，高杠桿、搶規(guī)模的增長模式被踩下了剎車鍵，房地產(chǎn)商們對(duì)于財(cái)務(wù)穩(wěn)健越來越重視，“降負(fù)債”成為接下來房企的重頭戲。

在這一背景下，頭部房企恒大的降杠桿步伐再次提速。

9月16日，中國恒大發(fā)布公告，將使用自有資金提前償還15.65億美元優(yōu)先票據(jù)，折合人民幣106億元提前償還額度，創(chuàng)下香港資本市場紀(jì)錄。

公告顯示，所有未償還2020年到期的票據(jù)將于2020年10月23日全部償還，票據(jù)年利率為11%，贖回價(jià)等于票據(jù)本金100%加上適用溢價(jià)及應(yīng)計(jì)而未付的利息。

恒大稱此舉是為降低債務(wù)水平和融資成本。

早在今年3月，恒大集團(tuán)董事局主席許家印就宣布公司要實(shí)施新戰(zhàn)略——“高增長、控規(guī)模、降負(fù)債”。其中，“降負(fù)債”是要把有息負(fù)債每年平均下降1500億元，到2022年要把總負(fù)債降到4000億元以下。

事實(shí)上，“降負(fù)債”的口號(hào)在業(yè)內(nèi)早已高喊多年，但作為傳統(tǒng)的高負(fù)債行業(yè)，但始終收效甚微。對(duì)于大多數(shù)房企而言，“借新還舊”已然成為常態(tài)，很難真正下定決定。

不過，隨著“三道紅線”政策的出臺(tái)，以“剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率”“凈負(fù)債率”“現(xiàn)金短債比”三個(gè)具體指標(biāo)，將房企劃分為“紅-橙-黃-綠”四檔，并對(duì)相應(yīng)企業(yè)的融資做出限制，才迫使房企不得不正真加大降杠桿力度。

在上月底召開的半年業(yè)績會(huì)上，恒大方面披露，自3月底實(shí)施新戰(zhàn)略以來，僅第二季度恒大有息負(fù)債便大幅下降400億。

恒大總裁夏海鈞也在業(yè)績會(huì)上表示，2020年下半年，恒大會(huì)“以最大決心、最大力度降負(fù)債”：一要繼續(xù)加大銷售及銷售回款，下半年力爭回款3800億；二要嚴(yán)控土地儲(chǔ)備規(guī)模，實(shí)現(xiàn)土儲(chǔ)負(fù)增長；三要逐步分拆優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)上市。

有分析人士向觀察者網(wǎng)指出，房企要想在兼顧增長和利潤的前提下，完成降負(fù)債目標(biāo)不是一件輕松的事。其中最為關(guān)鍵的便是現(xiàn)金流問題，作為一個(gè)高周轉(zhuǎn)行業(yè)，現(xiàn)金流才是企業(yè)財(cái)務(wù)穩(wěn)定的基礎(chǔ)。再加上“三道紅線”政策出臺(tái)之后，房企融資渠道受到監(jiān)管，想要加速降杠桿，更多地還是要依靠自由資金，企業(yè)壓力不小。

恒大選擇在此時(shí)大手筆償債，也正體現(xiàn)了企業(yè)的“減負(fù)”決心。而這一“決心”離不開企業(yè)銷售高增長、高回款率所帶來的現(xiàn)金流支持。

數(shù)據(jù)顯示，截至8月底，中國恒大已累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售4506.2億元，同比增長22%;按上半年約90%的回款率測算，前8個(gè)月回款超過4000億元。

加上接下來的“金九銀十”期間，許家印親自組織召開營銷大會(huì)并，定下兩個(gè)月實(shí)現(xiàn)2000億元的銷售目標(biāo)。為實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，恒大打出全國樓盤一律7折的旗號(hào)，不計(jì)成本地促銷讓利來保證現(xiàn)金流。

按照此前90%的回款率測算，若這一目標(biāo)順利實(shí)現(xiàn)，將再為企業(yè)增加1800億元自有現(xiàn)金。這意味著恒大有望在10月末提前實(shí)現(xiàn)6500億銷售目標(biāo)，帶來超5800億銷售回款，這無疑是恒大提前償債的最大底氣。

知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，今年一季度，相當(dāng)比例的房企銷售都受到了疫情沖擊，但是恒大的銷售節(jié)奏比較穩(wěn)健，銷售額也取得大幅增長。同時(shí)，恒大提前償債也給其他企業(yè)一些啟發(fā)，后續(xù)要進(jìn)一步降低債務(wù)，同時(shí)可以考慮折扣銷售。

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