（文/張志峰 編輯/徐喆）盡管中期業(yè)績(jī)迎來(lái)營(yíng)利雙豐收，但隨著“三道紅線”收緊房地產(chǎn)融資，作為閔系高周轉(zhuǎn)房企的典型代表，陽(yáng)光城接下來(lái)的道路似乎不甚理想，引入戰(zhàn)投也變得更加迫切。

9月9日，在沒(méi)有任何官方利好消息的背景下，陽(yáng)光城股價(jià)突然大漲，最終報(bào)收7.43元，封上漲停板。

不少業(yè)內(nèi)人士紛紛開(kāi)始猜測(cè)，很可能是陽(yáng)光城引入了重量級(jí)的戰(zhàn)略投資人導(dǎo)致的。

果然，當(dāng)日晚間，真相浮出水面。

陽(yáng)光城公告稱，保險(xiǎn)行業(yè)巨頭泰康保險(xiǎn)集團(tuán)旗下子公司泰康人壽及泰康養(yǎng)老與陽(yáng)光城第二大股東上海嘉聞投資管理有限公司簽訂《股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定受讓上市公司13.53%的股份，共計(jì)5.55億股，受讓價(jià)6.09元/股，較當(dāng)日7.43元/股的收盤(pán)價(jià)折讓18.03%，股份轉(zhuǎn)讓價(jià)款約為33.78億元（含稅）。

為此，陽(yáng)光城也下了“血本”：交易完成后，泰康將獲得陽(yáng)光城董事會(huì)兩個(gè)董事席位；陽(yáng)光城還將修改公司章程，保證公司每年現(xiàn)金分紅不低于可分配利潤(rùn)30%。

受此消息影響，9月10日陽(yáng)光城股價(jià)再度漲停，報(bào)收8.17元。

泰康為什么看中陽(yáng)光城？

陽(yáng)光城方面表示，此次合作優(yōu)化了公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)以及治理水平、增強(qiáng)了公司資源整合及獲取能力，有助于公司拓寬項(xiàng)目合作渠道、優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)、資金成本、主體信用、提升市場(chǎng)認(rèn)可度，有利于上市公司持續(xù)穩(wěn)健地發(fā)展壯大。

事實(shí)上，從去年底陽(yáng)光城引華夏幸福聯(lián)席董事長(zhǎng)兼CEO吳向東進(jìn)入董事局，到今年初業(yè)績(jī)會(huì)上執(zhí)行董事長(zhǎng)兼總裁朱榮斌發(fā)聲“引戰(zhàn)”，坊間圍繞著陽(yáng)光城引入戰(zhàn)投的討論從未停止過(guò)。

有資深投行人士向觀察者網(wǎng)分析稱，“三道紅線”紅線之下，本身財(cái)務(wù)處于不利狀態(tài)的陽(yáng)光城，下半年仍欲進(jìn)行規(guī)模擴(kuò)張，難度著實(shí)不小。因此，此次引入泰康大筆資金的戰(zhàn)投，對(duì)企業(yè)意義非凡。

中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，對(duì)應(yīng)監(jiān)管部門(mén)的“三道紅線”，陽(yáng)光城截至年中的除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為77.62%，凈負(fù)債率為114.98%，現(xiàn)金短債比1.32，除最后一個(gè)數(shù)據(jù)之外，兩條紅線越界，被歸為“橙色”名單，高周轉(zhuǎn)模式下的高負(fù)債仍然是陽(yáng)光城短期內(nèi)要面對(duì)的問(wèn)題。

不過(guò)，在業(yè)績(jī)方面，眾多上市房企業(yè)績(jī)表現(xiàn)平平甚至有所下滑的背景下，陽(yáng)光城則取得了營(yíng)收凈利雙豐收。上半年陽(yáng)光城實(shí)現(xiàn)營(yíng)收241.2億元，同比增加7.1%。歸母凈利潤(rùn)17億元，同比增加17.5%。

此外，值得一提的是，盡管企業(yè)凈負(fù)債率仍處于“踩線”狀態(tài)，但近年來(lái)陽(yáng)光城在降負(fù)債上已取得一定成效。今年中期，陽(yáng)光城凈負(fù)債率較去年末138%下降了23個(gè)百分點(diǎn)至115%。為此，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)于日前提升陽(yáng)光城主體評(píng)級(jí)從B提升至B+，展望“穩(wěn)定”。

惠譽(yù)認(rèn)為，陽(yáng)光城杠桿率從2017年底的70%以上下降至截至2020年6月底和2019年底的60%左右，有動(dòng)力和能力繼續(xù)將杠桿率降低至55%，亦有望朝著“把凈負(fù)債率降低在100%之內(nèi)”的目標(biāo)前進(jìn)，其優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備足以支持未來(lái)2.5年的發(fā)展。

而在規(guī)模擴(kuò)張方面，朱榮斌的野心不減。前7個(gè)月陽(yáng)光城銷(xiāo)售額就已破千億，達(dá)到1080.02億元，完成了全年2000億銷(xiāo)售目標(biāo)的54%。朱榮斌表示，2020年，陽(yáng)光城要在全年保證有息負(fù)債不增加，財(cái)務(wù)指標(biāo)不惡化的前提下，續(xù)維持年初制定的2000億元銷(xiāo)售目標(biāo)不變。

或許正是朱榮斌的大膽計(jì)劃，吸引了泰康保險(xiǎn)的資金支持，繼而成為平衡企業(yè)擴(kuò)張與減負(fù)的關(guān)鍵一步。

十年業(yè)績(jī)對(duì)賭

不過(guò)，向來(lái)以穩(wěn)健著稱的泰康保險(xiǎn)能與“激進(jìn)派”的代表陽(yáng)光城展開(kāi)聯(lián)姻，所依靠的當(dāng)然不僅僅是“感覺(jué)”。

隨著這筆30多億元戰(zhàn)投資金一起到來(lái)的，還有一紙對(duì)賭補(bǔ)償協(xié)議，除了需要為泰康提供六分之一董事席位、不低于當(dāng)年可分配利潤(rùn)30%的年度分紅以及減持股份的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)之外，最主要的承諾則在于后續(xù)10年的業(yè)績(jī)表現(xiàn)。

雙方規(guī)定，陽(yáng)光城以2019年歸母凈利潤(rùn)40.2億元為基數(shù)，須在2020年-2024年實(shí)現(xiàn)不低于15%的歸母凈利潤(rùn)年均復(fù)合增長(zhǎng)率，且累計(jì)歸母凈利潤(rùn)不低于340.59億元。

以此來(lái)?yè)Q算，15%的年復(fù)合增長(zhǎng)率是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，想要達(dá)到340.59億元累積金額，陽(yáng)光城歸母凈利潤(rùn)平均年增長(zhǎng)率應(yīng)高于18.13%。

而第6-8年，按照協(xié)議承諾，企業(yè)歸母凈利潤(rùn)年增長(zhǎng)率不低于10%，第9-10年不低于5%，即2025年-2029年的承諾歸母凈利潤(rùn)分別為101.72億元、111.90億元、123.08億元、129.24億元和135.70億元。

上述所有承諾，如業(yè)績(jī)未達(dá)標(biāo)，則陽(yáng)光城控股股東須對(duì)上市公司進(jìn)行相應(yīng)現(xiàn)金補(bǔ)償。

資料顯示，陽(yáng)光城在2017-2019年依次實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)20.6億元、30.2億元、40.2億元，同比增幅均在30%以上。

從陽(yáng)光城以往表現(xiàn)來(lái)看，只要發(fā)展節(jié)奏能夠保持，與泰康之間的利潤(rùn)增幅承諾確實(shí)算不上太高。

值得一提的是，作為戰(zhàn)略合作伙伴，泰康系的加盟所提供的遠(yuǎn)不止30億元的增持資金。

雙方協(xié)議中明確表示，在本次交易完成后，泰康人壽、泰康養(yǎng)老愿意在力所能及的范圍內(nèi)，與上市公司長(zhǎng)期合作，充分發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，為拓展上市公司融資渠道、增強(qiáng)上市公司競(jìng)爭(zhēng)力貢獻(xiàn)自己的力量，以達(dá)成并實(shí)現(xiàn)與上市公司長(zhǎng)期共同發(fā)展的戰(zhàn)略愿景與長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)。

“拓展上市公司融資渠道”顯然對(duì)于現(xiàn)階段的陽(yáng)光城而言至關(guān)重要，也賦予了陽(yáng)光城下一步發(fā)展的無(wú)限可能。

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