8月25日，央行宣布，針對(duì)新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率進(jìn)行調(diào)整。

央行要求：自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成，加點(diǎn)數(shù)在合同期限內(nèi)固定不變。

此外，借款人申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款時(shí)，可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商約定利率重定價(jià)周期。重定價(jià)周期最短為1年。利率重定價(jià)日，定價(jià)基準(zhǔn)調(diào)整為最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率。

直接事關(guān)房貸利率的一條是，首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)。

而商業(yè)用房購(gòu)房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)，不過(guò)公積金個(gè)人住房貸款利率政策暫不調(diào)整。

央行也表示，嚴(yán)禁銀行提供個(gè)人住房貸款“轉(zhuǎn)按揭”“加按揭”服務(wù)。

央行有關(guān)負(fù)責(zé)人就個(gè)人住房貸款利率調(diào)整表示，個(gè)人住房貸款利率是貸款利率體系的組成部分，在改革完善貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）形成機(jī)制過(guò)程中，個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)也需從貸款基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR。

個(gè)人住房貸款利率將如何定價(jià)是本次調(diào)整關(guān)鍵。

改革后，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。

而LPR有1年期和5年期以上兩個(gè)期限品種，不同品種有直接對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)，貸款銀行在參考基準(zhǔn)確定后，可通過(guò)調(diào)整加點(diǎn)數(shù)值，體現(xiàn)期限利差因素。

8月20日5年期以上LPR為4.85%，全國(guó)范圍內(nèi)新發(fā)放首套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR，也就是說(shuō)新申請(qǐng)的首套房貸不得低于4.85%。

那么，如何理解二套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)？

同策研究院總監(jiān)張宏偉告訴第一財(cái)經(jīng)，一個(gè)基點(diǎn)就是0.01，60個(gè)基點(diǎn)就是0.6，“但這跟LPR上浮60%不同，LPR加60個(gè)基點(diǎn)，是在4.85%的基礎(chǔ)上，加0.6是5.45%?！?

也就是說(shuō)，按8月20日5年期以上LPR為4.85%來(lái)計(jì)算的話，二套個(gè)人住房貸款利率不得低于5.45%。

張宏偉認(rèn)為，央行調(diào)整利率公告，考慮來(lái)三點(diǎn)因素，一是中央仍在堅(jiān)持落實(shí)“房住不炒”定位，主要對(duì)二套房和商業(yè)用房的投資投機(jī)行為進(jìn)行引導(dǎo)和抑制；二是對(duì)市場(chǎng)上的首付貸和首付分期、使用消費(fèi)貸購(gòu)房等行為進(jìn)行規(guī)范。

“三是，根據(jù)LPR的變動(dòng)情況，使房貸利率進(jìn)行適度的上調(diào)或下調(diào)?！睆埡陚フf(shuō)。

目前，全國(guó)基準(zhǔn)利率為4.90%。據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，7月全國(guó)首套房貸款平均利率為5.44%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.11倍，環(huán)比上漲0.02%；二套房貸款平均利率為5.76%，環(huán)比上漲0.01%。

以融360數(shù)據(jù)對(duì)比，全國(guó)首套房和二套房平均利率皆高于央行要求的4.85%和5.45%，不過(guò)不同城市房貸利率具體表現(xiàn)不同。

例如深圳，以首套住房對(duì)比，目前招商銀行等多家主流銀行執(zhí)行基準(zhǔn)上浮5%的利率。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，這個(gè)政策屬于中性政策，之前同類型的政策是要求房貸利率不得低于基準(zhǔn)利率的70%。

張大偉表示，“按照目前的房貸數(shù)據(jù)，大部分銀行執(zhí)行的是首套房貸基準(zhǔn)上浮10-20%，二套房貸上浮20-30%。這符合新政策要求，對(duì)目前市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，政策不會(huì)導(dǎo)致利率上行。”

此外，張大偉認(rèn)為，“國(guó)內(nèi)不同城市首套房利率差距巨大，其中最低的上海只有95折，而很多城市是基準(zhǔn)5.4-6％，當(dāng)下市場(chǎng)，首套房貸利率過(guò)高，從政策預(yù)期看，后續(xù)有降低的可能性。”

今日央行公告主要針對(duì)新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率，2019年10月8日起執(zhí)行，而存量個(gè)人住房貸款利率仍按原合同執(zhí)行。

張宏偉表示，“新政策生效要看9月20日公布的LPR。如果LPR下行，還要看加點(diǎn)數(shù)值是否上升，暫時(shí)無(wú)法判斷房貸利率是否會(huì)隨著LPR下降而下降。”