編者按：9月10日，恒隆集團(tuán)發(fā)布了2020年的中期報(bào)告，其中有一篇“董事長(zhǎng)致股東函”。陳啟宗先生在文中不僅介紹了恒隆集團(tuán)今年的營(yíng)業(yè)情況，還指出并分析了國(guó)際局勢(shì)與香港的現(xiàn)狀。在他看來(lái)，香港回歸后的二十多年中，雖然中國(guó)政府對(duì)香港多有優(yōu)待，但香港的教育界很大程度被所謂的反政府泛民主派主導(dǎo)。他們巧妙而蓄意地將年輕一代洗腦，令青少年反對(duì)北京，并宣揚(yáng)分離香港和祖國(guó)的思想。

去年反修例風(fēng)波開(kāi)始后，觀察者網(wǎng)總編輯金仲偉曾前往香港，在恒隆集團(tuán)總部采訪了陳啟宗先生。當(dāng)時(shí)他指出香港一部分人“從回歸第一天開(kāi)始，就不知道自己姓什么。”時(shí)隔一年，隨著《香港國(guó)安法》的通過(guò)，陳啟宗先生也對(duì)香港未來(lái)充滿希望，期待此法能夠扭轉(zhuǎn)社會(huì)氣氛，讓香港有機(jī)會(huì)回歸理性，重上正途。觀察者網(wǎng)刊載此函，略有刪改，供讀者參考。

【文/ 陳啟宗】

業(yè)務(wù)回顧

本人在六個(gè)月前的致股東函中，提到我們正面對(duì)兩大威脅——香港社會(huì)動(dòng)蕩及中美關(guān)系惡化。如今，我們有第三大威脅：2019冠狀病毒病疫情。上述威脅嚴(yán)重影響我們的業(yè)務(wù)，本人認(rèn)為有必要在此函用大部分的篇幅來(lái)討論有關(guān)情況，希望股東能對(duì)我們業(yè)務(wù)所在的宏觀環(huán)境有確切的了解。要面對(duì)其中一種已經(jīng)夠困難了，更何況三者同時(shí)發(fā)生。

請(qǐng)容本人先簡(jiǎn)要地概述一下自己的想法。當(dāng)香港街頭恢復(fù)平靜，部分是由于疫情帶來(lái)的威脅，此時(shí)全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)對(duì)香港頒布《香港國(guó)安法》。雖然本人認(rèn)為這對(duì)香港來(lái)說(shuō)是必要的舉措，但隨之確實(shí)也帶來(lái)了不確定性。另一方面，本來(lái)已經(jīng)惡劣的中美關(guān)系已到了危急關(guān)頭。至于2019冠狀病毒病疫情，這確實(shí)是個(gè)難題，但不是新問(wèn)題。2003年，我們經(jīng)歷了“沙士”（SARS），但其對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響遠(yuǎn)比現(xiàn)在的疫情小。上述三大威脅都在影響我們的業(yè)務(wù)：香港業(yè)務(wù)受三者打擊，而內(nèi)地業(yè)務(wù)則從中受益。

這三項(xiàng)重大事件為何會(huì)打擊我們的香港業(yè)務(wù)不難理解，但為何我們?cè)趦?nèi)地的業(yè)務(wù)反而從中受益呢？畢竟，其中兩者（不計(jì)影響只限本地的香港騷亂）一直困擾并將繼續(xù)困擾全球。疫情令內(nèi)地民眾的海外奢侈品消費(fèi)全部回流，以往他們購(gòu)買奢侈品的交易中，在境內(nèi)進(jìn)行的不足30%。本來(lái)他們要在境外購(gòu)買奢侈品，香港是最近、最方便的地方，但香港騷亂發(fā)生后，情況已不再如前。最后，中美關(guān)系惡化，中國(guó)會(huì)比以往更銳意推動(dòng)其本地市場(chǎng)增長(zhǎng)，包括個(gè)人消費(fèi)。

請(qǐng)容本人再闡述一下對(duì)這三大威脅的看法，以及其對(duì)我們業(yè)務(wù)已造成的影響。更詳細(xì)的討論可參閱本函下一節(jié)——展望。

人類從前也經(jīng)歷過(guò)大流行病。過(guò)去幾時(shí)年中，每隔數(shù)年便有疫癥在世界某角落出現(xiàn)。其中有些像目前的2019冠狀病毒病般，部分感染者可能沒(méi)有癥狀，病毒卻在不知不覺(jué)間散播開(kāi)去。2019冠狀病毒病不算特別致命，感染者的死亡率約為4%。根據(jù)已公布的數(shù)據(jù)，2003年SARS的死亡率為10%，而2012年中東呼吸綜合癥（MERS）則為35%。埃博拉病毒自1976年便一直與人類共存，感染者中有半數(shù)因之死去。

然而，與過(guò)去任何一次疫情比較，2019冠狀病毒將會(huì)更大程度上改變世界。上一次全球大流行病是2009年的豬流感（H1N1甲型流感），首先在美國(guó)發(fā)現(xiàn)，擴(kuò)散到逾214個(gè)國(guó)家和地區(qū)。雖然到目前為止以感染人數(shù)來(lái)說(shuō)，當(dāng)年的豬流感遠(yuǎn)比2019冠狀病毒病多，但后者的死亡人數(shù)幾乎是前者的三倍。這次，更多國(guó)家采取了嚴(yán)厲的防疫措施，例如全面或局部封城，所以全球有更多人感受到痛楚。H1N1甲型流感大流行時(shí)情況并非如此，所以對(duì)全球經(jīng)濟(jì)的影響要小得多；但這次國(guó)際交通往來(lái)幾乎完全停頓。美國(guó)是現(xiàn)在全球最大的經(jīng)濟(jì)體，其經(jīng)濟(jì)在第二季度的跌幅為73年來(lái)最大。全球沒(méi)有一個(gè)經(jīng)濟(jì)體可以幸免。

此外，這次疫情剛好遇上近年“去全球化”的勢(shì)頭，因而在政治和經(jīng)濟(jì)兩方面大大加速了這發(fā)展趨勢(shì)。美國(guó)利用疫情作借口，加劇了與中國(guó)的地緣政治緊張局勢(shì)，因而加速回到冷戰(zhàn)時(shí)期。經(jīng)濟(jì)脫鉤會(huì)令全球供應(yīng)鏈重組。這一切都與中美關(guān)系惡化息息相關(guān)，是上述三項(xiàng)影響我們業(yè)務(wù)的重大事件中的第二項(xiàng)。

短期內(nèi)，2019冠狀病毒病疫情對(duì)我們各地的零售租賃業(yè)務(wù)不利。租戶大多數(shù)產(chǎn)品的銷售額已大幅下降，售賣食品雜貨等日用必需品的除外。在香港，疫情帶來(lái)的影響比2019年的街頭騷亂更為嚴(yán)重。幸而，盡管有些病毒可能會(huì)像埃博拉病毒一樣于數(shù)年后重臨，但流行病與疫癥終究會(huì)消失。一旦病毒消失，業(yè)務(wù)會(huì)迅速恢復(fù)。有時(shí)，“報(bào)復(fù)式消費(fèi)”甚或會(huì)令某些業(yè)務(wù)回到從前水平。因此，這類公共衛(wèi)生威脅的負(fù)面影響預(yù)計(jì)會(huì)是短暫的。

即使香港的街頭騷亂影響了所有零售業(yè)務(wù)，但對(duì)某些業(yè)務(wù)的打擊更大。我們的物業(yè)雖然也受到影響，但影響并非最嚴(yán)重。社會(huì)動(dòng)蕩至少在三方面令零售商蒙受損失：第一，許多香港市民如非必要都不敢離家；第二，這些暴徒破壞了某些商店及設(shè)施；第三，內(nèi)地旅客不再訪港，這是最嚴(yán)重且具有長(zhǎng)遠(yuǎn)影響的。香港實(shí)在有太多針對(duì)普通話人士（例如從內(nèi)地來(lái)的）的仇恨行為。

香港警隊(duì)站在維護(hù)法治的第一線，但是遭到暴徒瘋狂襲擊（圖源：大公網(wǎng)）

2018年，訪港旅客總數(shù)超過(guò)6500萬(wàn)人次，其中約80%來(lái)自中國(guó)內(nèi)地。去年的數(shù)字主要因社會(huì)動(dòng)蕩而下跌逾14%。一般下半年的旅客人數(shù)會(huì)較多，而所有有跌幅記錄的月份都在下半年。在六個(gè)月的騷亂期間，與2018年同期相比，訪港旅客減少近40%，而與這相比，今年上半年因疫情關(guān)系，旅客減少了90%。2019年受社會(huì)動(dòng)蕩影響的六個(gè)月，香港零售銷售額按年下跌20%。今年，疫情令銷售額較2019年下跌約三分之一。

今年2月和3月的兩個(gè)月，內(nèi)地的情況一樣差。我們的九個(gè)購(gòu)物商場(chǎng)中，有兩個(gè)跟城中其他店鋪一樣，被地方政府勒令停業(yè)，只有售賣日用雜貨的（如有的話）除外。天津恒隆廣場(chǎng)關(guān)閉了36天，至3月11日才重開(kāi)；無(wú)錫恒隆廣場(chǎng)在2月也停業(yè)了13天。這些影響已反映在我們的業(yè)績(jī)上。然而，無(wú)錫恒隆廣場(chǎng)的零售銷售額在過(guò)去六個(gè)月仍取得13%的增長(zhǎng)，可見(jiàn)自4月起復(fù)蘇強(qiáng)勁，本人會(huì)在本文稍后就此詳述。

正因?yàn)橹袊?guó)政府采取了強(qiáng)硬的措施，病毒的傳播很快便受控。至4月，我們?cè)谏虾５馁?gòu)物商場(chǎng)的零售銷售額已超越去年同期。假如把我們把昆明的新購(gòu)物商場(chǎng)的零售銷售額計(jì)算在內(nèi)，上海以外的購(gòu)物商場(chǎng)的銷售總額與去年同期相若；即使不把其計(jì)算在內(nèi)，差不多6月的時(shí)候，銷售總額也幾乎與去年同期相同。

在第二季度，或時(shí)至近日，各地購(gòu)物商場(chǎng)的表現(xiàn)不一。我們的次高端購(gòu)物商場(chǎng)——沈陽(yáng)皇城恒隆廣場(chǎng)、天津恒隆廣場(chǎng)和濟(jì)南恒隆廣場(chǎng)——正在緩緩恢復(fù)，但高端購(gòu)物商場(chǎng)的表現(xiàn)已經(jīng)遙遙領(lǐng)先，包括上海恒隆廣場(chǎng)、上海港匯恒隆廣場(chǎng)、無(wú)錫恒隆廣場(chǎng)、昆明恒隆廣場(chǎng)，和某程度上算得上的沈陽(yáng)市府恒隆廣場(chǎng)。在第一季度，次高端購(gòu)物商場(chǎng)組別的零售銷售額比去年同期下降近50%；在第二季度，零售銷售額下降20%，雖然有大幅改善，但仍未完全恢復(fù)過(guò)來(lái)。另一方面，高端購(gòu)物商場(chǎng)組別首三個(gè)月的零售銷售額跌幅少于25%；在第二季度，若撇除取得7%增長(zhǎng)的沈陽(yáng)市府恒隆廣場(chǎng)，零售銷售額平均飆升50%。

其中兩個(gè)物業(yè)目前狀態(tài)獨(dú)特，值得在此一提。大連恒隆廣場(chǎng)正從四星級(jí)購(gòu)物商場(chǎng)升級(jí)至五星級(jí)，這可從其近期表現(xiàn)中反映，正好介乎我們的次高端購(gòu)物商場(chǎng)與高端購(gòu)物商場(chǎng)之間。第一季度的銷售額比去年同期下降38%，但第二季度與去年同期相比僅跌16%。兩家頂級(jí)品牌已于今年進(jìn)駐，另有九家已簽約，將于明年開(kāi)業(yè)。明年下半年，大連恒隆廣場(chǎng)將會(huì)是市內(nèi)第一大高端購(gòu)物商場(chǎng)。

這是我們2009年購(gòu)置土地時(shí)的發(fā)展策略，惟物業(yè)于2015年開(kāi)業(yè)時(shí)，經(jīng)濟(jì)正深陷熊市，奢侈品牌的總部均不允許分店搬遷，我們只好按兵不動(dòng)，暫作次高端購(gòu)物商場(chǎng)。當(dāng)市場(chǎng)于2018年年初回暖，我們隨即向頂級(jí)品牌招手。由于我們硬件優(yōu)越，購(gòu)物商場(chǎng)現(xiàn)時(shí)正在轉(zhuǎn)型升級(jí)。無(wú)錫恒隆廣場(chǎng)則更早一點(diǎn)朝這方向發(fā)展。本人預(yù)期我們的組合里會(huì)有更多購(gòu)物商場(chǎng)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

昆明恒隆廣場(chǎng)于2019年8月開(kāi)幕，因此并無(wú)同比數(shù)據(jù)。簡(jiǎn)而言之，該購(gòu)物商場(chǎng)已是市內(nèi)獨(dú)一無(wú)二的Home to Luxury。去年，購(gòu)物商場(chǎng)只有四家頂級(jí)品牌，現(xiàn)已達(dá)至17家，并已全數(shù)開(kāi)業(yè)，年底前將再有四家進(jìn)駐。值得注意的是，13家奢侈品牌于今年上半年開(kāi)業(yè)時(shí)正值疫情肆虐期間。

國(guó)際頂級(jí)奢侈品牌幾乎全部來(lái)自歐洲，這些品牌都強(qiáng)烈意識(shí)到中國(guó)市場(chǎng)的巨大吸引力，因此各大品牌都再次迅速擴(kuò)充。就大多數(shù)一線及二線品牌而言，中國(guó)市場(chǎng)已占其全球銷售額約30%至40%，該數(shù)字很可能會(huì)繼續(xù)上升。這些品牌希望在繁榮的城市里，進(jìn)駐最佳的購(gòu)物商場(chǎng)，占據(jù)優(yōu)質(zhì)的鋪位。正因如此，我們與他們建立業(yè)主與租戶的關(guān)系是再自然不過(guò)的。我們的策略與購(gòu)物商場(chǎng)是他們的不二之選。

這就是為何盡管疫情肆虐，今年我們?nèi)匀蝗〉秘S碩成績(jī)。計(jì)及去年和明年，我們已經(jīng)與多家國(guó)際頂級(jí)奢侈品牌簽訂或?qū)?huì)簽訂超過(guò)70宗租約。大多數(shù)計(jì)劃年內(nèi)開(kāi)業(yè)的商戶現(xiàn)時(shí)已經(jīng)進(jìn)駐，然而今年僅僅過(guò)了一半。這個(gè)數(shù)字還未包括數(shù)家仍在磋商的商戶，而本人當(dāng)然希望其中大部分會(huì)于未來(lái)12個(gè)月內(nèi)簽約。

迄今為止，在我們的物業(yè)中，受益最大的是昆明恒隆廣場(chǎng)，其次是上海港匯恒隆廣場(chǎng)、大連恒隆廣場(chǎng)、無(wú)錫恒隆廣場(chǎng)，以及還未開(kāi)幕的武漢恒隆廣場(chǎng)。那些尚未落實(shí)的租約主要是與武漢恒隆廣場(chǎng)相關(guān)，此項(xiàng)目預(yù)期將于第四季度竣工，并會(huì)于2021年上半年開(kāi)業(yè)。