近日，香港政府拍賣一塊位于新界大埔地區(qū)的土地引起了頗多注意，原因是成交價第一時間看來令人震驚無比。

香港地政總署的公告顯示，該幅標為新界大埔區(qū)地段第221號的住宅用地，出讓面積為37696平方米，最高可建樓面面積為107100平方米。成交價僅21.3億港元，如果按最高容積計算，樓板價僅為19880港元/平方米，折算人民幣16585元/平方米。而在2015年9月的一次拍賣中，同樣位于新界大埔地區(qū)，標號為第226號住宅用地，出讓面積為17121平方米，還拍得了30.3億港元，折合樓板價人民幣4.887萬元/平方米。僅相隔不到半年，同一區(qū)位的地價暴跌三分之二！香港地價將要崩盤？受地價樓價影響極深的香港經(jīng)濟會受到劇烈沖擊嗎？

實際倒是不必立刻如此緊張，這塊土地成交價特別低有著自身的特殊原因。根據(jù)香港地政總署的招標文件，它正處于司法復核之中——有環(huán)保團體對其出讓提出了訴訟請求并已被法院接受。所以盡管已經(jīng)拍賣成功，但買主必須等到司法復核程序結束，且特區(qū)政府方獲勝才能真正獲得開發(fā)權。如果特區(qū)政府敗訴，則必須交還土地，地政總署只會返還購地款，但不會賠付利息等其它損失。由于存在著不可控的經(jīng)營風險，該塊土地成交價遠遠低于正常價格也就十分正常了。

香港地政總署土地招標文件部分內(nèi)容截圖

實際上，盡管近期的土地成交和樓宇買賣記錄顯示，香港地價和樓價確實已經(jīng)見頂反轉，2015年下半年以來已經(jīng)跌了近一成，而市場機構普遍預測2016年也還將維持下降趨勢，但短期內(nèi)出現(xiàn)1997年金融風暴后，香港樓價普遍暴跌七成左右、重創(chuàng)全港那種等級的危機，可能性極小。

梁振英沒有做錯

筆者還想指出，近年來大多數(shù)對香港經(jīng)濟狀況的分析都有一個共識：高到離譜的地價、房價綁架了整個香港經(jīng)濟和社會，是香港近年各種深層次矛盾激化、戾氣越來越重的罪魁禍首之一。地價房價如果能在可控狀態(tài)下有序穩(wěn)定的下降，對于香港來說，長遠看絕對是利大于弊。

而梁振英出任特區(qū)第四任行政長官后，就頂著各種壓力，一直堅持增加土地供應，加快開發(fā)公屋，以緩解房屋問題。在2016年施政報告里他再度宣示：“經(jīng)過3年半的努力，供應明顯增多，樓價和租金近來開始回落，扭轉了樓價和租金只升不跌的心理預期。有市場人士猜測政府會否‘減辣’，甚或減少土地供應。正如過去3年半我和其他官員反復強調(diào)：政府解決住屋問題的勇氣和決心毋庸置疑。政府有責任供應土地和公營房屋，滿足市民的住屋需要，沒有責任保證樓價只升不跌，樓價亦不應靠人為的短缺維持高企。今天樓價租金仍然遠超市民的負擔能力，亦扭曲了一代青年人的價值觀。我們對解決房屋問題必須繼續(xù)堅持，不能半途而廢?！币拦P者看來，這些話既說中了香港的弊病所在，開出的藥方在大方向上也確實符合香港的長遠利益。

香港公屋

不必諱言，近兩年由于香港內(nèi)地間一些矛盾被有意挑動和放大，導致有些對香港的觀察分析也自覺不自覺地帶上了些“看衰”的主觀意愿。比如2015年訪港旅客總數(shù)下降了2.5%，全港整體零售市場下跌了3.7%。單單對于香港旅游和零售業(yè)來說，2015年尤其是三季度以后確實是寒風刺骨，已經(jīng)直接感受到了衰退的痛苦。但很多分析僅僅因此就急于結論，香港經(jīng)濟已然進入一個相當困難的時期，卻是不妥的。

實際上，雖然反對派極力批評梁振英就職以來素位尸餐，特區(qū)政府執(zhí)政無方，但在全球經(jīng)濟陰影的背景下，香港經(jīng)濟2015年的表現(xiàn)卻是相當不錯的。整體而言，全年應能取得2.5%左右的溫和增長，與前幾年基本持平，在原來的亞洲“四小龍”中預計僅略次于韓國，擺脫了多年增速墊底的窘境。而且由于梁振英政府相比前任，更重視向民生傾斜資源，采取了擴大政府開支，再度提高最低工資水平等手段，到2015年第三季，香港的家庭中位收入數(shù)提高到了歷史最高記錄的25000港元，比去年同期大幅增長了5.5%，而且就業(yè)市場也相當穩(wěn)定，連續(xù)六個季度保持在3.3%上下，基本處于全民就業(yè)狀況。就業(yè)的穩(wěn)定和中位收入的提高，反過來也促進了內(nèi)需市場的增長，從而一定程度上抵御住了外部經(jīng)濟環(huán)境惡化的沖擊。

近憂雖輕、遠慮頗重的東方明珠

然而，說完了好話，卻又不得不說，香港經(jīng)濟雖然去年表現(xiàn)尚可，未來一兩年內(nèi)遭逢燃眉之急的概率也很低，但總給人以“更多靠吃老本”之感，而長期增長潛力或者說后勁卻是在日益削薄。作為另一種視角，盡管香港2015年又蟬連（連續(xù)22年）全球最自由的經(jīng)濟體，然而匯豐銀行在經(jīng)過十個月的詳細評估后，董事會仍然一致決定不將總部遷回香港，繼續(xù)留在倫敦。與匯豐一樣，另一家與香港淵源極深的大銀行渣打（香港三大發(fā)鈔行之一），同樣即使遷址也不考慮遷往香港。這恐怕都是對香港未來長期增長信心不大的表現(xiàn)。

根據(jù)香港金管局提供的數(shù)據(jù)，2015年1至3季度，按開支分類，2015年香港經(jīng)濟的增長完全依賴于私人消費和政府開支增加的拉動，其余的投資（固定資產(chǎn)和存貨）、進出口貿(mào)易類都是負增長。而按經(jīng)濟活動類別分，則主要依賴金融業(yè)、公共及專業(yè)服務、建筑業(yè)拉動，不僅早已經(jīng)完全邊緣化的工農(nóng)漁業(yè)繼續(xù)萎縮，與旅游觀光業(yè)、進出口貿(mào)易有關的類別也不出意料的陷入衰退，更值得注意的是基礎設施中最基本的水電燃氣類也呈負增長，而且下降幅度頗大，超過了2%。盡管這其中可能有油價下降的因素，但考慮到香港水電燃氣的供應，大都與政府簽有壟斷性協(xié)議保證價格基本呈單向浮動，還是似乎難與內(nèi)需消費旺盛的氣氛完全吻合。

香港港2015年集裝箱吞吐量連續(xù)四年下跌，降幅高達9.5%，報2011.4萬標箱，創(chuàng)下2013年來的新低，不僅被寧波-舟山港以2226萬標箱奪走了世界第四大港的位置，退居第五，而且對排名第六的釜山港也只剩下70余萬標箱的優(yōu)勢。如果不迅速扭轉此降彼追的趨勢，幾乎肯定會在2016年再被釜山港趕超，跌出世界前五大港之列。甚至再靠后的青島港和廣州港也都超過了1700萬標箱，距加入2000萬標箱港口俱樂部不再遙遠，幾年后香港港在全球及中國航運圖中的地位可能進一步下降并不是危言聳聽。

貿(mào)易及物流業(yè)、金融服務業(yè)、專業(yè)及工商業(yè)支援服務業(yè)，以及旅游業(yè)是香港經(jīng)濟的四大支柱產(chǎn)業(yè)。其中，旅游業(yè)算是最新的后起之秀，據(jù)特區(qū)官方測算，2014年旅游業(yè)約占香港GDP的4.7%，占比最小。筆者在此坦率地說一句，由于對香港來說，旅游及相關連帶產(chǎn)業(yè)最大的意義在于提供大量中低端就業(yè)崗位，而目前香港失業(yè)率極低，所以暫時而言，香港對于旅游、零售等行業(yè)的衰退忍耐力確實相當高。甚至更極端的，即使這些行業(yè)出現(xiàn)短期性崩盤，特區(qū)現(xiàn)在良好的財政狀況（凈債務為零），也讓政府有較多的應對手段。