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兔主席:許家印的恒大落幕了,保交樓怎么辦?
最后更新: 2023-10-11 17:12:09【導讀】 國慶前夕,恒大債務(wù)危機靴子落地:公司執(zhí)行董事及董事會主席許家印因涉嫌違法犯罪,已被依法采取強制措施。中國恒大2023年半年報顯示,恒大總負債達到2.3882萬億元,已售和未交付的項目達到677個。去年以來,根據(jù)中央的部署,保交樓、穩(wěn)民生已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)頭等大事。房地產(chǎn)行業(yè)涉及民生利益,面對房企頻頻暴雷,作者認為,單純的市場化機制已經(jīng)無法解決房地產(chǎn)行業(yè)的問題。
【文/兔主席】
當前房地產(chǎn)行業(yè)遇到的保交樓問題,表面上看是因為預售資金管理所導致的資金問題、流動性問題,實際上已經(jīng)是一個系統(tǒng)性的信用緊縮問題,無論是購房者不愿再支付房貸或暫緩購房決策,還是金融機構(gòu)不愿再增加對困境/ 出險房企的投入,以避免進一步擴大風險敞口等,都是信用問題。
現(xiàn)在的問題已經(jīng)超出了房地產(chǎn)行業(yè),正在傳導、蔓延至其他行業(yè),影響到產(chǎn)業(yè)鏈里的市場主體、金融系統(tǒng)的穩(wěn)定與安全,乃至民生福祉及老百姓的財富安全感。
因此,解決房地產(chǎn)行業(yè)的問題就刻不容緩了。行動目標也聚焦到保交樓上——確保購房者能夠住上停工爛尾的房子。如果我們把保交樓問題的解決看作一個信用問題,那么最能夠提供信用的單位就是政府——政府是最大的信用方,能提供最大的信用背書。政府以強有力的方式出手,可以一舉改變事情的發(fā)展方向,幫助市場重振信心。
但由于房地產(chǎn)行業(yè)就是中國過去20多年城市發(fā)展的縮影,其歷史經(jīng)緯及現(xiàn)狀都異常復雜,并涉及不同的區(qū)域與地方、不同的開發(fā)商主體與項目、不同的監(jiān)管部門、不同的金融機構(gòu)、龐大的上下游產(chǎn)業(yè)鏈,問題千差萬別,情況異常復雜。鮮有人能夠站出來,并且愿意站出來把復雜的問題拆解透徹,因此也很難進行頂層設(shè)計與決策。
一段時間以來,對房地產(chǎn)行業(yè)的問題有點“走一步看一步”,遵循市場化、法治化的總原則、大框架,依靠各監(jiān)管體系、各地方和各種主體自行摸索、研究、撮合、磋商、決策,嘗試解決行業(yè)問題。但在這個過程中,又暴露并發(fā)現(xiàn)了更多的問題,并使既有問題進一步傳導、蔓延、放大(遂才有了斷供問題)。但這個過程也是必經(jīng)之路,它可以總結(jié)經(jīng)驗,可以幫助我們把問題看得更全面、更透徹,幫助我們在下一階段聚焦到更有效的方法論上。
筆者認為“行政化機制”應(yīng)該是下一步的主要力量、主導力量、牽頭力量。市場化機制(包括市場化的主體以及市場化的政策)可以作為補充,并期待它們在下一階段發(fā)揮更大的作用。
關(guān)于所謂的“行政化機制”,本文只停留在宏觀層面(甚至是抽象層面)討論大框架、概念性的問題,注重實質(zhì)而非形式,也不會探討顆粒度更細的具體方案。這樣做的好處是,可以適當脫離、跳脫具體的技術(shù)細節(jié),落位宏觀,并且能夠幫助擁有不同經(jīng)驗、實踐、教育、訓練及話語體系的人一起看清問題的實質(zhì),形成一些共識性看法。
第一,要解決的核心問題——保交樓。
為各個在建樓盤項目輸入新的資金,復工復產(chǎn),解決保交樓問題。保交樓是第一位的,保交樓問題本身也已經(jīng)不小了。先設(shè)立一個“小目標”,解決保交樓問題,再考慮依次解決其他問題。
第二,涉及的房地產(chǎn)企業(yè)/開發(fā)商。
主要是指旗下已售樓盤項目實質(zhì)停工至爛尾,項目上資金枯竭(甚至有欠款),并且開發(fā)商憑借自身的資金周轉(zhuǎn)、資本市場新增融資及在平臺及資產(chǎn)層面進行市場化引資或資產(chǎn)處置均無法在短期內(nèi)解決困境的企業(yè)。
要特別注意最后一點:市場化引資或資產(chǎn)處置。其一,開發(fā)商可能存在引資或資產(chǎn)處置的“狀態(tài)”,但實際情況是永遠找不到投資者/下家,要么根本就沒有投資者/下家,要么商業(yè)條款永遠談不攏,開發(fā)商仍在博弈,計算自己的利益。
其二,如果開發(fā)商真的打算在給定時間內(nèi),不管不顧地處置/出清資產(chǎn),則有可能推動整個市場資產(chǎn)價格下跌(尤其當許多賣方同時操作的時候)。在現(xiàn)實中,有經(jīng)驗的人把開發(fā)商手里的土地、存貨、持有型物業(yè)進行粗略盤點,就可以大概推斷這些項目短期變現(xiàn)的可能性。當然實際情況更復雜,即這些資產(chǎn)可能做過多筆債權(quán)融資,甚至凈資產(chǎn)為負。
但無論如何,如果認為短期變現(xiàn)難度很大,這些開發(fā)商是沒有辦法通過處置資產(chǎn)獲得流動性以完成保交樓任務(wù)的。這時,政府就需要從市場化模式切換到行政化模式來解決問題,宜早不宜遲,防止問題進一步蔓延。
第三,需要在什么時間表內(nèi)解決?當然越快越好,但大約有兩年的窗口。從購房者的角度來看,只要不用還房貸,還可以拖一拖。購房者通過預售制購房,本來也做了等待的準備。并且一般而言,從預售到交樓本來也有一兩年的時間。當前行業(yè)與許多開發(fā)商主體遇到問題,人們都是知道的,所以只能調(diào)整預期。
在這樣的情況下,換位思考,假設(shè)自己是購房者,如果兩個條件被滿足,可能還可以“堅持”一下:一是在項目復工完工沒有時間表的時候,暫時免除還房貸(在購房者與銀行的利益之間,政府要偏向購房者);二是能夠看到并相信政府正在有力介入,項目復工、完工有望。如果這樣,大概還可以拖一段時間,譬如兩年。但也不能無限拖延。
從行業(yè)/市場/經(jīng)濟的角度來看,要盡快。但要看到,保交樓及斷供問題會帶來全行業(yè)的信用緊縮。只要保交樓問題不解決,行業(yè)就相當于被按了“暫停鍵”。盡快完成保交樓,這不僅是民生政治,也是穩(wěn)定市場、穩(wěn)定經(jīng)濟。
第四,保交樓的資金不能、不宜從哪里來?保交樓要解決的是已售項目的復工復產(chǎn)。之所以存在保交樓問題,就是因為預售制下的資金監(jiān)管有問題,資金沒有被閉環(huán)到項目上。在這個背景下,新開盤銷售項目的資金是一定會被從嚴管理的。
其一,政府要確保新開盤不會再因為資金被抽調(diào)而導致新的保交樓問題。其二,如果新購房者發(fā)現(xiàn)資金又被調(diào)走去支持舊有項目,信心也會坍塌,整個事情就有“龐氏”屬性了。因此,對新項目的預售資金進行閉環(huán)隔離保護,雖然不利于開發(fā)商盤活、調(diào)動資金,無法緩解眼前保交樓所需要的流動性問題,但對政府來說,是維護更大局面之安全、穩(wěn)定的必要手段。
第五,保交樓的資金最終應(yīng)該從哪里來?之所以存在保交樓問題,就是因為開發(fā)商對預售資金是按照資金池的模式管理的,資金被抽調(diào)拿去拍地或用于支付其他項目的工程款,結(jié)果預售資金就沉淀為開發(fā)商持有的其他土地、在建工程、物業(yè)等?!把蛎鲈谘蛏砩稀保热诲X被調(diào)走了,那么最符合倫理直覺的做法,就是要求開發(fā)商將那些土地、在建工程、持有型物業(yè)處置變現(xiàn),換回資金,重新用于保交樓。
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本文僅代表作者個人觀點。
- 責任編輯: 周子怡 
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