【5月26日，全國人大財(cái)經(jīng)委副主任黃奇帆做客復(fù)旦大學(xué)中國經(jīng)濟(jì)研究中心第11期“中國大問題”講堂，作了“關(guān)于建立房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制的若干思考”的講座。以下為根據(jù)現(xiàn)場錄音整理作者修訂的權(quán)威版，首發(fā)于微信公號復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院。主辦方賜稿觀察者網(wǎng)發(fā)布。外標(biāo)題為編者所加?！?

一、房地產(chǎn)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)存在十大失衡

習(xí)近平總書記在去年底中央經(jīng)濟(jì)工作會議上明確指出：“當(dāng)前，我國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行面臨的突出矛盾和問題，根源是重大結(jié)構(gòu)性失衡，主要表現(xiàn)為實(shí)體經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性供需失衡、金融和實(shí)體經(jīng)濟(jì)失衡、房地產(chǎn)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)失衡?！边@三大失衡中，房地產(chǎn)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)失衡尤為突出，我認(rèn)為，主要表現(xiàn)在十個方面：

（一）土地供需失衡

宏觀上看，過去幾十年，我國平均每年有800萬畝耕地轉(zhuǎn)化為城市建設(shè)用地，再加上一些計(jì)劃外征地，實(shí)際上每十多年全國就要用掉1億畝耕地，所以我國耕地從80年代的23億畝，減少到現(xiàn)在不到20億畝。

從保證糧食安全的角度看，我國每年人均口糧消費(fèi)約為150公斤，肉禽蛋奶折合人均飼料糧300公斤左右，按13.7億人口規(guī)模和耕地畝均360公斤糧食單產(chǎn)計(jì)算，就需要17億畝耕地。再加上蔬菜、水果需求，20億畝耕地就顯得捉襟見肘。

我們國家有一個判斷，為解決中國13億多人的吃飯問題，至少需要18億畝耕地，這是必須守住的底線，是國家安全所在。

為此，為國家戰(zhàn)略安全計(jì)，我國土地供應(yīng)應(yīng)逐步收緊，2015年供地770萬畝，2016年700萬畝，今年計(jì)劃供應(yīng)600萬畝。土地供應(yīng)總量減少了，房地產(chǎn)用地自然會更緊一些?！暗厣偃硕唷?，這是我們國家的國情，城市發(fā)展中必須把握國情，加強(qiáng)土地的集約節(jié)約利用，提高土地的利用效率，實(shí)現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置。

結(jié)構(gòu)上看，國家每年批準(zhǔn)供地中，約有1/3用于農(nóng)村建設(shè)性用地，比如水利基礎(chǔ)設(shè)施、高速公路等，真正用于城市的只占2/3，這部分又一分為三：55%左右用于各種基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施，30%左右給了工業(yè)，實(shí)際給房地產(chǎn)開發(fā)的建設(shè)用地只有15%。這是2/3城市建設(shè)用地中的15%，攤到全部建設(shè)用地中只占到10%左右，這個比例是不平衡的。

相比歐美國家工業(yè)用地一般占城市建設(shè)用地的15%，商業(yè)和住宅類住房用地一般占25%左右的情況，我們工業(yè)用地配置顯然占比太高，擠占和壓縮了住宅用地。

區(qū)域上看，好不容易有15%可作城市住房用地，是不是人多的城市多供應(yīng)一點(diǎn)，人少的地方就少供應(yīng)一點(diǎn)？政府有時(shí)是逆向調(diào)控，對大城市有意控緊一點(diǎn)，流入人口多土地卻拿得少，中小城市反而容易得到支持，用地指標(biāo)會多一點(diǎn)，造成了資源配置在城市間的不平衡。

（二）土地價(jià)格失衡

過去這十年，一線城市的房價(jià)幾乎漲了八倍到十倍，很多時(shí)候大家說這是通貨膨脹現(xiàn)象。

的確，近十年M2從10多萬億漲到100多萬億，增長了10多倍，房價(jià)也差不多漲了10倍，邏輯判斷好像房價(jià)上漲是由貨幣膨脹導(dǎo)致的。

然而，為什么同樣的通貨膨脹，有的商品漲價(jià)了，有的商品還掉價(jià)了？其實(shí)還是與供給需求有關(guān)。對于供過于求的商品，哪怕貨幣泛濫，也可能價(jià)格跌掉一半。貨幣膨脹只是房價(jià)上漲的必要條件而非充分條件，只是外部因素而非內(nèi)部因素。

住房作為附著在土地上的不動產(chǎn)，地價(jià)高房價(jià)必然會高，地價(jià)低房價(jià)自然會低，地價(jià)是決定房價(jià)的根本性因素。如果只有貨幣市場這個外因存在，地價(jià)這個內(nèi)因不配合，房價(jià)想漲也是漲不起來的。

控制房價(jià)的關(guān)鍵就是要控制地價(jià)?，F(xiàn)在，土地升值有點(diǎn)畸形，原因有三方面：

其一，土地拍賣制度本身會不斷推高地價(jià)。

現(xiàn)行的土地拍賣制度，是上世紀(jì)八九十年代，學(xué)習(xí)香港的土地批租形成的。它的好處是，政府主導(dǎo)下的陽光作業(yè)，能夠避免腐敗和灰色交易，實(shí)現(xiàn)公平公正交易。

但拍賣制有個特點(diǎn)，就是價(jià)高者得，實(shí)際過程就會把地價(jià)越拍越高。如果通過行政手段對土地價(jià)格進(jìn)行拍賣封頂，本身又與市場化交易規(guī)則相違背。

其二，土地供應(yīng)不足。在土地供不應(yīng)求的情況下，拍賣地價(jià)自然會越來越高，房價(jià)也會越來越高。這是由供不應(yīng)求的缺口所導(dǎo)致的。

其三，通過舊城改造的拍賣用地成本高也是重要原因。城市拆遷的動遷成本邏輯上會參照這個地區(qū)的房產(chǎn)均價(jià)來補(bǔ)償，比如這個地區(qū)房價(jià)每平方米7000元，拆遷后的土地批租樓面地價(jià)一般會按照7000元作為拍賣底價(jià)。

這樣的土地建成商品房的價(jià)格往往會賣到每平方米1.5萬元以上。在這個意義上，如果靠舊城改造滾動城市開發(fā)，房價(jià)肯定會越來越高?？傊?，拍賣機(jī)制，加之新供土地短缺，舊城改造循環(huán)，這三個因素相互疊加，地價(jià)就會不斷上升。

（三）房地產(chǎn)投資失衡

按經(jīng)濟(jì)學(xué)的經(jīng)驗(yàn)邏輯，一個城市的固定資產(chǎn)投資中房地產(chǎn)投資每年不應(yīng)超過25%。

十年前，我在重慶分管城建時(shí)就定了這個原則，一些人不理解，實(shí)際上這可以從國際上房地產(chǎn)運(yùn)行的“1/6理論”中找到答案。正常情況下，一個家庭用于租房的支出最好不要超過月收入的1/6，超過了就會影響正常生活。

買房也如此，不能超過職工全部工作年限收入的1/6，按每個人一生工作40年左右時(shí)間算，“6—7年家庭年收入買一套房”是合理的。對一個城市而言，GDP不能全部拿來投資造房，否則就無法持續(xù)健康發(fā)展。

正常情況下，每年固定資產(chǎn)投資不應(yīng)超過GDP的60%。如果GDP有1萬億，固定資產(chǎn)投資達(dá)到1.3萬億甚至1.5萬億，一年兩年可以，長遠(yuǎn)就會不可持續(xù)。

固定資產(chǎn)投資不超過GDP的60%，再按“房地產(chǎn)投資不超過固定資產(chǎn)投資的25%”，也符合“房地產(chǎn)投資不超過GDP1/6”這一基本邏輯。這就是我在重慶工作期間，一再強(qiáng)調(diào)“房地產(chǎn)投資不要超過固定資產(chǎn)投資1/4”的理論出發(fā)點(diǎn)，實(shí)踐證明也是合理的。

目前看，全國32個省會城市和直轄市中，房地產(chǎn)投資連續(xù)多年占GDP60%以上的有5個，占40%以上的有16個，顯然偏高。

總之，投資占GDP比重太大，就會不可持續(xù)。有些城市因?yàn)榉孔釉斓煤芏?，基礎(chǔ)設(shè)施、實(shí)體經(jīng)濟(jì)、工商產(chǎn)業(yè)沒跟進(jìn)，又會出現(xiàn)“空城”“鬼城”。