（文/王力）

2 月 21 日晚，興業(yè)銀行（601166.SH）發(fā)布公告，其擬在深圳市南山區(qū) T208-0054 地塊項(xiàng)目購置部分物業(yè)，購置總價(jià)不超過 66 億元。    

從這一地塊跌宕起伏的 “前世”來看，其曾是恒大集團(tuán)的超級總部項(xiàng)目地塊，在 2017 年 12 月，恒大集團(tuán)以底價(jià) 55.52 億元成功拿下，彼時(shí)的規(guī)劃是打造一座宏偉的恒大超級總部，計(jì)劃于 2024 年竣工，成為深圳灣畔的新地標(biāo)，承載著恒大集團(tuán)進(jìn)一步拓展業(yè)務(wù)版圖的雄心壯志。

然而，世事難料，2021 年 9 月，由于資金問題，項(xiàng)目無奈停工，這座未完成的建筑也陷入了沉寂。如今，興業(yè)銀行與深圳市安和一號房地產(chǎn)開發(fā)有限公司達(dá)成初步交易意向，而這背后背后的戰(zhàn)略考量或許是興業(yè)銀行對粵港澳大灣區(qū)戰(zhàn)略布局。

興業(yè)銀行“豪擲”66億，擬買下恒大超級總部項(xiàng)目地塊

據(jù)興業(yè)銀行公告，2月20日公司董事會審議通過了《關(guān)于深圳分行購置物業(yè)的議案》，同意在深圳市南山區(qū)T208-0054地塊項(xiàng)目購置部分物業(yè)，購置總價(jià)不超過人民幣66億元。董事會授權(quán)管理層根據(jù)市場情況變化，對投資預(yù)算在誤差允許范圍（10%）內(nèi)予以審定。

截圖來自興業(yè)銀行公告

按照規(guī)劃，深圳安和一號在深圳市南山區(qū)宗地 T208-0054 地塊投資建設(shè)的商品房，土地用途為商業(yè)服務(wù)業(yè)用地，建筑物地上層數(shù)高達(dá) 82 層，地下層數(shù)為 8 層。目前，該物業(yè)尚處于開發(fā)階段，預(yù)計(jì)將于 2029 年竣工。興業(yè)銀行擬購的部分物業(yè)位于建筑物底層商業(yè)及中高層寫字樓區(qū)域，未來將用于深圳分行及集團(tuán)內(nèi)各子公司運(yùn)營管理使用。

然而，這一地塊的歷史軌跡充滿了戲劇性。2017 年，恒大集團(tuán)以底價(jià) 55.52 億元將其收入囊中，彼時(shí)的深圳房地產(chǎn)市場正處于蓬勃發(fā)展的上升期，恒大計(jì)劃將這里打造成集辦公、商業(yè)等多功能于一體的超級總部，其設(shè)計(jì)理念新穎，規(guī)劃宏偉，意圖在深圳的天際線中留下濃墨重彩的一筆。此后，隨著房地產(chǎn)市場的調(diào)控以及恒大自身資金鏈問題的浮現(xiàn)，2021 年項(xiàng)目無奈停工，這座未完成的建筑成為了市場波動(dòng)的見證。

2022 年，深圳市安和一號房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以底價(jià)約 75.4 億元競得該地塊，項(xiàng)目迎來新的轉(zhuǎn)機(jī)。如今，興業(yè)銀行的介入，使得這塊土地再次成為市場焦點(diǎn)。

據(jù)悉，該物業(yè)土地用途明確為商業(yè)服務(wù)業(yè)用地，其建筑結(jié)構(gòu)采用巨柱外框架 - 核心筒 - 環(huán)帶 / 伸臂桁架體系，不僅保障了建筑的穩(wěn)固性，也為內(nèi)部空間的靈活布局提供了可能。地下部分深達(dá) 42.35 米，創(chuàng)下全國民用建筑基坑最深紀(jì)錄，底部局部采用井字型抗沖切型鋼梁，單根截面達(dá) 9 米 ×9 米、單根重約 10 噸，總重約 40 噸，如此復(fù)雜的基礎(chǔ)建設(shè)，展現(xiàn)了項(xiàng)目在工程技術(shù)上的高難度與高標(biāo)準(zhǔn)。

粵港澳大灣區(qū)落子下，戰(zhàn)略布局與投資風(fēng)險(xiǎn)并存

目前，興業(yè)銀行所購置的物業(yè)尚處于開發(fā)階段，距離預(yù)計(jì)竣工的2029年還有數(shù)年時(shí)間。在這期間，項(xiàng)目將按照規(guī)劃逐步推進(jìn)，從建筑主體的建設(shè)到內(nèi)部裝修、設(shè)施配套，每一個(gè)環(huán)節(jié)都將精心打造，以確保未來興業(yè)銀行及其他入駐企業(yè)能夠享受到優(yōu)質(zhì)的使用體驗(yàn)。

截至2025年2月，恒大地產(chǎn)被執(zhí)行總金額已超600億元，核心資產(chǎn)多數(shù)被抵押或凍結(jié)。盡管興業(yè)銀行公告稱交易不構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易，但恒大遺留的債務(wù)糾紛仍可能給物權(quán)穩(wěn)定性帶來一定風(fēng)險(xiǎn)。

深圳作為粵港澳大灣區(qū)的核心引擎之一，其地位舉足輕重。獨(dú)特的地理位置、便捷的海陸空交通網(wǎng)絡(luò)、蓬勃發(fā)展的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)以及活躍的金融市場，都為深圳的經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入了強(qiáng)大動(dòng)力。騰訊、華為等知名科技企業(yè)匯聚于此，使得深圳成為中國乃至全球科技創(chuàng)新的高地。

正是在這樣的背景下，興業(yè)銀行選擇了在深圳核心區(qū)域購置物業(yè)，作為其在粵港澳大灣區(qū)戰(zhàn)略布局的重要舉措。通過擁有自有物業(yè)，興業(yè)銀行能夠更加深入地融入當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，與當(dāng)?shù)仄髽I(yè)建立更緊密的合作關(guān)系。興業(yè)銀行表示，購置物業(yè)主要用于自用。這一說法有其合理性。

目前，深圳分行位于福田區(qū)，員工共計(jì)1801人。隨著業(yè)務(wù)的不斷拓展，現(xiàn)有辦公地點(diǎn)已滿員，人力資源的擴(kuò)展與發(fā)展需求日益增長。新購置的物業(yè)將為分行及子公司提供更寬敞、舒適的辦公環(huán)境，有利于提升員工的工作效率和滿意度。同時(shí)，購置物業(yè)還可以降低運(yùn)營成本，實(shí)現(xiàn)成本的可控性。

然而，從資產(chǎn)配置的角度來看，興業(yè)銀行的這一舉措也蘊(yùn)含了一定的投資可能性。深圳的房地產(chǎn)市場，尤其是商業(yè)地產(chǎn)，具有較高的投資價(jià)值。盡管當(dāng)前深圳甲級寫字樓的空置率約30%，但從長遠(yuǎn)來看，隨著深圳經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，對優(yōu)質(zhì)辦公空間的需求有望逐步增加。

此外，目前尚未出現(xiàn)其他銀行大規(guī)模跟進(jìn)類似投資的情況。深圳房地產(chǎn)市場雖然在2024年9月29日取消限購政策后呈現(xiàn)出一定的復(fù)蘇跡象，但整體市場仍存在較大的不確定性。

寫字樓市場方面，2024年深圳甲級辦公樓空置率四季度下降至24.4%，仍處于較高水平，且2025年預(yù)計(jì)約有150萬平新增供應(yīng)，市場競爭激烈。若未來寫字樓空置率進(jìn)一步上升，租金可能會繼續(xù)下行，這將對興業(yè)銀行的投資回報(bào)產(chǎn)生負(fù)面影響。