（文/孫梅欣 編輯/馬媛媛）當(dāng)上游地產(chǎn)行業(yè)的光環(huán)散去，同氣連枝的物業(yè)管理行業(yè)，也從“紅利”走向”紅海“。

作為房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)性行業(yè)，其發(fā)展走勢(shì)和房地產(chǎn)趨勢(shì)相關(guān)聯(lián)。作為地產(chǎn)配套服務(wù)的一部分，頭部物企尤其是上市物企的現(xiàn)金流部分，和地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)有明顯關(guān)聯(lián)。

集中上市帶來(lái)的行業(yè)普便性紅利已經(jīng)見(jiàn)頂，上市物企的表現(xiàn)正在出現(xiàn)分化。優(yōu)質(zhì)物企集中度提升，管理面積進(jìn)一步擴(kuò)大；尾部上市物企管理面積出現(xiàn)下滑，部分物企甚至退市。

有部分城市提出“取消物業(yè)費(fèi)”，給物業(yè)費(fèi)進(jìn)行政府指導(dǎo)定價(jià)，主業(yè)營(yíng)收面臨天花板……在經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生變化的大背景下，本就具有具有服務(wù)業(yè)、勞動(dòng)密集行業(yè)特征的物管行業(yè)，正在面臨政策面和企業(yè)面的新挑戰(zhàn)。

而面對(duì)企業(yè)化債、行業(yè)變化的問(wèn)題，物管行業(yè)也需要在新的時(shí)期，尋求更好的解法。

?上市物企紅利見(jiàn)頂

和地產(chǎn)行業(yè)趨勢(shì)類似，2024年的物管行業(yè)，在低迷中前行。

從60多家上市物企公布的2024年中期業(yè)績(jī)來(lái)看，雖然大部分上市物企的營(yíng)收仍在增長(zhǎng)，但增速腳步放緩，不少物企的營(yíng)收增幅百分比只有個(gè)位數(shù)，而雅生活、正榮服務(wù)、遠(yuǎn)洋服務(wù)、南都物業(yè)等上市物企營(yíng)收，同比均有下滑。

相比之下，上市物企凈利潤(rùn)的下滑則更為迅速。包括頭部物企碧桂園服務(wù)、恒大物業(yè)、遠(yuǎn)洋服務(wù)的凈利潤(rùn)降幅均在20%以上水平，雅生活、融創(chuàng)服務(wù)、融信服務(wù)的利潤(rùn)降同比都在200%以上。

值得注意的是，上市物企業(yè)績(jī)呈現(xiàn)出“集中度越高、抗風(fēng)險(xiǎn)能力越強(qiáng)”的特征。根據(jù)上市物企在管面積的排名來(lái)看，排名前十的企業(yè)中，營(yíng)收同比下滑的只有1家，凈利潤(rùn)同比下滑的為3家。而在管面積排名較后的十家物企中，營(yíng)收同比下滑的有6家，凈利潤(rùn)同比下滑的企業(yè)則達(dá)到8家。

行業(yè)整體經(jīng)營(yíng)的退行，令上市物企在資本市場(chǎng)的表現(xiàn)也頗為沉寂，股價(jià)長(zhǎng)期在低位徘徊。

克而瑞物管報(bào)告顯示，2024年物業(yè)股流動(dòng)性變差，近九成上市物企換手率低于1%。截止2024年11月29日，66家上市物業(yè)股首日至今股價(jià)下跌的物業(yè)股有51家，占比77.2%，其中下跌0%-50%的有15家，下跌50%-100%的有36家。

流動(dòng)性差、股價(jià)低迷，一些上市物企正失去其作為融資平臺(tái)的作用，并選擇退市。華發(fā)物業(yè)服務(wù)和融信服務(wù)兩家上市企業(yè)，就分別在去年宣布私有化并進(jìn)行退市。

2024年9月，華發(fā)物業(yè)服務(wù)母公司華發(fā)股份的私有化價(jià)格為0.29港幣/股，較停牌收盤(pán)價(jià)格有30.63%的溢價(jià)。11月退市的融信服務(wù)，注銷價(jià)格為0.6港幣/股，雖然較停牌價(jià)的0.52港幣/股有15.38%的溢價(jià)，但相比2021年的4.83港幣/股上市價(jià)格，僅為當(dāng)時(shí)約十分之一。

一邊是物企退市，另一邊兩家國(guó)資背景物企則成功上市。

泓盈城市服務(wù)和經(jīng)發(fā)物業(yè)兩家國(guó)資物企去年先后登陸港股，成為去年僅有的兩家成功上市物企，并且上市周期較民營(yíng)物企相比，時(shí)間縮短約一半。

克而瑞物管報(bào)告統(tǒng)計(jì)顯示，目前還有深業(yè)物業(yè)、聯(lián)投城市運(yùn)營(yíng)、瑞景城市服務(wù)、武漢城市服務(wù)等4家國(guó)資物企在等待上市，其中深業(yè)物業(yè)已經(jīng)在去年10月更新了招股書(shū)，即將準(zhǔn)備IPO。

中物智庫(kù)創(chuàng)始人楊熙坦言，現(xiàn)在物企上市存在難度：“股價(jià)低迷有整體市場(chǎng)環(huán)境因素，去年港股市場(chǎng)整體表現(xiàn)不佳，地產(chǎn)股也很低迷，物企股價(jià)難以獨(dú)善其身。在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，物管企業(yè)尤其是民營(yíng)物企，很難有上市融資機(jī)會(huì)，即便發(fā)行，投資者購(gòu)買意愿也不強(qiáng)?！?

他指出，“國(guó)資背景物企之所以還能成功上市，主要有地方扶持國(guó)企上市需要，不同地區(qū)對(duì)能上市企業(yè)有激勵(lì)和獎(jiǎng)勵(lì)。相較于建筑、地產(chǎn)平臺(tái)，本身就負(fù)責(zé)管理公共建筑的物管企業(yè)收入較為穩(wěn)定。在這樣的情況下，還能滿足上市條件。

物企管理轉(zhuǎn)向“提質(zhì)”

行業(yè)分化加劇，是物管行業(yè)去年呈現(xiàn)的一大趨勢(shì)。一方面，頭部物企在管面積進(jìn)一步擴(kuò)大，行業(yè)集中度加深，梯隊(duì)間差距拉大；另一方面，上市物企出現(xiàn)退市現(xiàn)象，前些年的資本紅利退潮加速。

從頭部物企公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，整體行業(yè)管理規(guī)模還在持續(xù)擴(kuò)大，但擴(kuò)張速度放緩。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，行業(yè)前十名的管理門(mén)檻從3.4億平方米提升至 3.8 億平方米，同比提升 11.7%。這一增速較2023年的15.32%，已經(jīng)有所放緩。

即便在行業(yè)前十的名單中，集中度的差異也越發(fā)明顯?？硕鸸嫉臄?shù)據(jù)顯示，到2024年末，預(yù)測(cè)萬(wàn)物云和碧桂園服務(wù)的在管面積均超過(guò)10萬(wàn)平方米，其中萬(wàn)物云在管面積約為10.6萬(wàn)平方米，碧桂園服務(wù)則為10.54萬(wàn)平方米，兩者不相上下，分別位列行業(yè)第一、二位。

然而位列第三的保利物業(yè)，在管面積則已經(jīng)落至7.9萬(wàn)平方米，到第四名的金碧物業(yè)在管面積已經(jīng)落至5萬(wàn)方的臺(tái)階，到第十名龍湖創(chuàng)智生活，在管面積則為3.8萬(wàn)平方米，只有第一名的35%，可見(jiàn)排名之間管理面積差異之大。

同時(shí)，頭部物企也從早前的”跑馬圈地”、擴(kuò)大規(guī)模作為最重要指標(biāo)，轉(zhuǎn)向去年更關(guān)注在在管面積效率，趨向管理面積質(zhì)量，將管理精力更多投入能帶來(lái)溢價(jià)回報(bào)的項(xiàng)目中去，部分物管企業(yè)也開(kāi)始有選擇地退出低效低盈利的部分在管社區(qū)，公司管理目標(biāo)也在發(fā)生變化。

萬(wàn)物云就在去年中報(bào)中提到，期內(nèi)公司退出了17個(gè)住宅物業(yè)項(xiàng)目，涉及飽和收入0.89億元。綠城服務(wù)中期凈減少了2150萬(wàn)平方米儲(chǔ)備管理面積，其中包括部分交付項(xiàng)目、非核心城市項(xiàng)目以及存在交付風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目的退出。

世茂服務(wù)到去年中期，管理面積也減少了1750萬(wàn)平方米，公告稱減少原因是為了提升管理效能，對(duì)在管面積進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，主動(dòng)退出部分利潤(rùn)率較低、發(fā)展?jié)摿Ω〉捻?xiàng)目。

甚至部分物管企業(yè)在逐漸弱化對(duì)于管理面積的關(guān)注度，在業(yè)績(jī)中甚至不再提及管理面積。浦江中國(guó)、合景悠活等上市物企，都未在2023年報(bào)和2024年中報(bào)中公布在管面積規(guī)模。

中指研究院在報(bào)告中分析，一方面企業(yè)由于營(yíng)收業(yè)務(wù)多元化，管理面積和營(yíng)業(yè)收入之間的關(guān)聯(lián)弱化，企業(yè)經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)應(yīng)轉(zhuǎn)變?yōu)樘嵘?jīng)營(yíng)效益；另一方面，管理面積增速放緩，并且未來(lái)很難有告訴增長(zhǎng)；另外，管理業(yè)態(tài)和業(yè)務(wù)越發(fā)多元，部分業(yè)態(tài)的收益主要來(lái)源于項(xiàng)目數(shù)量而非建筑面積。

漸苒咨詢創(chuàng)始人湯曉晨認(rèn)為，這也和資本市場(chǎng)對(duì)物企業(yè)要求的側(cè)重變化有關(guān)：“投資者對(duì)優(yōu)質(zhì)企業(yè)的治理結(jié)構(gòu)、盈利穩(wěn)定性、現(xiàn)金流質(zhì)量的要求進(jìn)一步提高，對(duì)關(guān)聯(lián)方的背景更加關(guān)注，對(duì)物企單純管理規(guī)模體量祛魅?！?

業(yè)務(wù)延伸、企業(yè)化債成新方向

融資難度增加，規(guī)模增長(zhǎng)乏力，而物作為企主要收入來(lái)源的物業(yè)費(fèi)，在2024年也爭(zhēng)議不斷。

重慶、武漢、廣州、青島、銀川等城市在去年都陸續(xù)出臺(tái)了物業(yè)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)，天價(jià)物業(yè)費(fèi)被整頓。鎮(zhèn)江、無(wú)錫、揚(yáng)州等地也要求，長(zhǎng)期空置的房屋可以打折繳納物業(yè)費(fèi)，給不少業(yè)主省下一筆錢(qián)。

行至年末，隨著新的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施，部分物業(yè)費(fèi)收費(fèi)項(xiàng)目被取消，“取消物業(yè)費(fèi)”的話題再度被熱議。

事實(shí)上，多年來(lái)物業(yè)和業(yè)主之間長(zhǎng)期因?yàn)榉?wù)質(zhì)量和繳費(fèi)問(wèn)題存在矛盾，物業(yè)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)的出臺(tái)在一定程度上規(guī)范了行業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，但從物企而言，物業(yè)費(fèi)收繳一直以來(lái)都存在難度，收費(fèi)價(jià)格的限制，可能會(huì)讓物企利潤(rùn)率進(jìn)一步攤薄。

克而瑞物管數(shù)據(jù)顯示，2024年重點(diǎn)城市物業(yè)費(fèi)平均收繳率跌至82%，較2023年凈減少3個(gè)百分點(diǎn)，物業(yè)費(fèi)收繳難度進(jìn)一步加大，相關(guān)出臺(tái)物業(yè)指導(dǎo)價(jià)城市的物業(yè)費(fèi)降幅在20%-30%左右。

億翰智庫(kù)董事長(zhǎng)陳嘯天透露，2024年上半年，60%的上市物企現(xiàn)金流下降，平均現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物下降1.24億元；經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流平均減少6700萬(wàn)由正轉(zhuǎn)負(fù)；與此同時(shí)，62家上市物企應(yīng)收賬款總額高達(dá)1108億元，12家上市物企應(yīng)收賬款，甚至超過(guò)營(yíng)收總額。

因此，一些物企甚至有管理人員專門(mén)負(fù)責(zé)化債，碧桂園服務(wù)就在去年成立了欠款追討委員會(huì)，以全面推進(jìn)欠款追討工作，解決公司的現(xiàn)金流問(wèn)題。

楊熙認(rèn)為，大部分業(yè)主和物業(yè)之間的矛盾，需要通過(guò)“質(zhì)價(jià)相符”去解決：“業(yè)主方要意識(shí)到好的物業(yè)服務(wù)，尤其是對(duì)公共設(shè)施的維護(hù)，能夠?qū)μ岣咦约旱木幼…h(huán)境，以及房產(chǎn)保值起到正向作用，因此有必要正常繳納物業(yè)費(fèi)；另一方面物企也要提供能夠匹配和物業(yè)費(fèi)相等的服務(wù)，而不是只把重點(diǎn)放在利潤(rùn)率上?！?

他認(rèn)為，雖然小業(yè)主和物業(yè)之間的矛盾爭(zhēng)議比較常見(jiàn)，但不論是法律支持，還是小業(yè)主的支付能力，都能夠解決物業(yè)費(fèi)的拖欠繳納：“真正難度大的來(lái)自于合作或關(guān)聯(lián)房企，包括前期案場(chǎng)服務(wù)，以及部分小區(qū)交付后，還有工抵房或者沒(méi)有賣出去的房子，這些大業(yè)主的欠款收繳難度更大，一些企業(yè)暴雷后更難有支付能力，這些會(huì)是物企化債重點(diǎn)，其中不乏通過(guò)資產(chǎn)抵債的情況?！?

事實(shí)上，在住宅物業(yè)管理發(fā)展出現(xiàn)天花板的時(shí)候，非住宅業(yè)務(wù)的拓展也成為新的競(jìng)爭(zhēng)“紅海?！?

除了早前的寫(xiě)字樓、城市服務(wù)等業(yè)態(tài)，隨著國(guó)內(nèi)制造產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展，例如大廠的工廠、園區(qū)、超級(jí)工廠等專業(yè)廠區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的物業(yè)管理，也是物業(yè)企業(yè)未來(lái)發(fā)展的方向。

同時(shí)，大型廠區(qū)、學(xué)校、醫(yī)院等人口密度較高的園區(qū)所延伸出來(lái)的餐飲、食堂等服務(wù)需求，也成為一些物業(yè)企業(yè)的增量業(yè)務(wù)方向。楊熙透露，以新城悅為例，這家物企開(kāi)展“物業(yè)+餐飲”的新型后勤服務(wù)模式，先后收購(gòu)了數(shù)家優(yōu)質(zhì)團(tuán)餐企業(yè)，已經(jīng)給企業(yè)帶來(lái)數(shù)億元營(yíng)收。

或許，當(dāng)傳統(tǒng)業(yè)務(wù)見(jiàn)頂，地產(chǎn)紅利退潮之際，本就具有更強(qiáng)流動(dòng)性的物業(yè)企業(yè)，正需要更加靈活的轉(zhuǎn)身。