本文為樊綱先生在2024博鰲房地產(chǎn)論壇發(fā)表的演講。

樊綱（中國經(jīng)濟體制改革研究會副會長、國家高端智庫中國深圳綜合開發(fā)研究院院長）：今天我要講的主題也是經(jīng)濟波動當中產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一些趨勢。首先從宏觀經(jīng)濟的角度，中國經(jīng)濟現(xiàn)在仍然不景氣，一季度還有5.3%的增長，二季度只有4.7%的增長。各種問題還在暴露，下行的壓力仍然巨大，不確定性仍然很多。

現(xiàn)在大家都很焦慮，從昨天晚上的五十人會到今天早上的經(jīng)濟學家早餐會，大家都在問底部在什么地方？昨天晚上大家問陳啟宗先生底部在什么地方，他說：可以看到，該暴露的問題都暴露了，這個階段之后大概會有一個相對穩(wěn)定的階段開始向好，意思就是已經(jīng)到底部了。

今天早餐會的時候，有經(jīng)濟學家說到，最近有人做了一個歷史上世界22個房地產(chǎn)泡沫破裂、房地產(chǎn)危機的情況分析，大致是有三五年的時間下滑，再有三五年的時間是底部調(diào)整，仍然不景氣，但是不再繼續(xù)下滑。

我們是四十幾年高增長，沒有經(jīng)歷過重要的下滑，中間也有一些小波動，但是沒有出現(xiàn)衰退（衰退就是負增長），沒有出現(xiàn)大的危機。很長時期高歌猛進，沒有經(jīng)歷過這些波動，所以我們?nèi)狈@方面的經(jīng)驗。

剛才說了，二十幾次世界上的房地產(chǎn)衰退，那是國際上經(jīng)歷的東西。陳先生之所以能夠判斷這些周期的問題，我相信陳先生作為在香港、在全球投資房地產(chǎn)的企業(yè)家，經(jīng)歷過那些波動，經(jīng)歷過那些周期，包括香港當年房地產(chǎn)的泡沫破裂導致的危機。我們沒有經(jīng)歷過這些，判斷上、預期上就需要更多的思考。

查理·芒格說過一句話，中國人很會管理繁榮。繁榮是什么？過熱、高漲，出臺各種宏觀調(diào)控政策，去抑制泡沫，去實現(xiàn)軟著陸，叫管理繁榮。然后說，中國人不太會管理蕭條。前面那句話比較確定是他說過，后面那句話是不是別人加的我不知道。但是如果這么說，我也覺得是有道理的，我們沒有經(jīng)歷過這么大的低谷。

衰退和負增長我們沒經(jīng)歷過，即使是很長時間低增長我們也沒經(jīng)歷過，現(xiàn)在房地產(chǎn)應該是衰退了。大家可以看到陳詩濤女士剛才演示的白皮書上面都是負增長，有些是深度負增長，應該說至少這個產(chǎn)業(yè)是衰退的，宏觀經(jīng)濟還不到衰退的程度，但是這個產(chǎn)業(yè)是衰退的。

在這個時候我們?nèi)绾闻袛啵绾我?guī)劃下一階段的發(fā)展，對于我們的經(jīng)濟而言，對我們的企業(yè)而言，確實是很重要的一件事情。

我個人認為我們現(xiàn)在確實應該已經(jīng)到了，或者接近到了谷底。谷底之后還有一個在谷底爬行的階段，就是所謂的“L”形，還會經(jīng)歷一段困難的時期。但是現(xiàn)在該暴的雷都暴了，大家都知道問題在什么地方了，政策也實行了一定的調(diào)整。

為什么出現(xiàn)這種情況？過去幾年我們都說了很多次，包括資本市場不夠發(fā)達、大量的財富都集中到了房地產(chǎn)市場，包括房地產(chǎn)市場內(nèi)部都是商品房等等。

我們的住房自有率是世界上最高的，都集中到住房市場，導致我們的政策各種擰巴。因為不能保障低收入階層的住房，結(jié)果就不敢放開高端市場，讓市場去競爭，讓市場價格去調(diào)節(jié)供需關系。像新加坡那樣，保住了基本面，然后就敢于放開，有錢人可以買高價的房。

我們今天不說這個，為什么房地產(chǎn)行業(yè)到了今天，這個原因我們不再講，但是在這個階段，我們大概要經(jīng)歷一段在低谷徘徊的過程。

一個危機、一個波動不是一兩個月、一兩年就過去的，40年積累的問題大概需要一段時間進行修補。在這個過程中，很多企業(yè)雖然也會出現(xiàn)淘汰，企業(yè)內(nèi)部實現(xiàn)重組，這也是世界上各國都發(fā)生的事情。企業(yè)集中度怎么提高，大企業(yè)怎么發(fā)展，小企業(yè)怎么淘汰。好的時候沒有人愿意退出，沒有人愿意被兼并重組，只有在低谷當中可以兼并重組。

待會兒我們有一場辯論會就會辯論這個，會不會失去的問題，會不會失去很多年，這時候大家就會對比。最經(jīng)典的就是和日本1991年泡沫破裂以后30年以后的低靡的對比，昨天還有人說，今年是不是今后若干年最好的一年，經(jīng)濟還要再低谷很長的時間。這個當然不能給出很確定的回答，都有很多的可能性。

日本最初開始崩盤以后，大家分析是不是到底部了，還要經(jīng)過多少年，一開始也說的都是過幾年就好了，結(jié)果低谷徘徊二三十年的時間。我們不能給確定的回答，但是我們可以做一做分析。 日本當年房地產(chǎn)泡沫破滅、人口開始下降，老齡化開始惡化，預期壽命的提高是經(jīng)濟發(fā)展的一個重要指標。

從不同的側(cè)面來看，它是帶來了問題，但是也是經(jīng)濟發(fā)展的結(jié)果，我們就跟日本做一個對比。

這里要說一句，跟日本的對比有很多謬誤在里面，我們有時候不能直接跟日本戰(zhàn)后的崛起做對比，日本跟我們相近的不是這個階段，相似的階段是明治維新之后一直到二戰(zhàn)之前那六七十年時間，它在戰(zhàn)前已經(jīng)有了很多艘航空母艦。

1991年的時候，日本的城市化率已經(jīng)達到了接近80%，是一個成熟的現(xiàn)代化、工業(yè)化、城市化國家的水平。

我們現(xiàn)在是65%，去年公布的是66.4%，距離完成城市化還很遠。你可以說日本那時候的老齡化問題，但是它是在城市化基本完成之后出現(xiàn)的老齡化，這是一個很不一樣的事，我們還在城市化進程當中。

這就是我對城市化、房地產(chǎn)發(fā)展的一個看法，城市化的進程不僅僅是城里邊那些人的剛性需求、改善性需求，城市化進程當中一個重要的需求，我這幾年一直在強調(diào)這一點，叫做遷移性需求。

一方面是農(nóng)民要進城，從農(nóng)村到城市，這是遷移性需求。遷移性需求是一個疊加的需求，農(nóng)民有沒有房子？我們所有的農(nóng)民都有宅基地，都有房子，而且還是大房子，他不住了，或者是一年只回去住幾天，然后他進城，需要在城里面有住房，這是遷移性需求。

城市化伴隨工業(yè)化，工業(yè)化伴隨著工業(yè)結(jié)構(gòu)不斷改變，伴隨著企業(yè)在遷移。以前在小城市發(fā)展起來的企業(yè)做大以后，它對資源的需求，包括對人力資源的需求就慢慢發(fā)生變化，他就需要向大城市過渡。

工業(yè)化過程和城市化過程結(jié)合在一起，就導致小城市人口向大城市遷移。這個沒有改變城鎮(zhèn)化率，但是大量在遷移。他那縣城里的房子還在他手里，而且給他一種財富效應，他有這個房子他心里有底。

農(nóng)民也是，農(nóng)民家里有個大房子，他心里有底，那是他的一個社會保障。哪怕是在鶴崗有一個5萬塊錢的房子，他也覺得有一個退路，但是他又有遷移性的需求，他遷移到大城市，對大城市的住房又提出需求。

如果說當年的日本是在城市化進程基本完成之后，大家知道90年代大東京區(qū)、大阪區(qū)的這幾個大的城市群基本形成，人口已經(jīng)80%進了城。在城市化遷移需求基本消失的時候，人口在下降，對市場的壓力就更大。

而我們通常說一句話，我們是未富先老，但是我們是城市化進程還在進行當中的時候，我們?nèi)丝诰烷_始下降了。大家可以想想這個相互之間的關系，他對我們經(jīng)濟的發(fā)展、未來的現(xiàn)代化進程仍然是一個積極的因素。

正是在這個意義上，我們這些年一直強調(diào)加快城市化的步伐。到現(xiàn)在這個城市化政策還不叫城市化，還叫城鎮(zhèn)化。別看這一字之差，至少過去是有含金量的。你是小城市、小城鎮(zhèn)，你就無限供地，大城市就限制又限制。結(jié)果小城市蓋完房子，人走了，大城市不給地、不給指標，限制發(fā)展，結(jié)果人越來越多，價格暴漲，形成兩極分化，這是我們過去走過的彎路。

最近終于看到了一點轉(zhuǎn)變，過去很長時間我們呼吁的城市化沒有什么效果，最近發(fā)了一個文件，提到要加快城市化進程，包括城市要吸收農(nóng)民、常住人口進城市，城市要為這些新的常住人口提供更多的公共服務，那才叫城市化。如果這個速度加快，中國經(jīng)濟的結(jié)構(gòu)會出現(xiàn)一些良性的調(diào)整。包括消費，包括對住房的需求。

在這個意義上，我們也要看到中國經(jīng)濟的潛力還在。從60%幾的城市化到80%的城市化，你想這個潛力有多少？你要搞城市化，你必須面對城市化產(chǎn)生的各種問題，你說大城市要吸引人口，要鼓勵大城市的發(fā)展，但是大城市出現(xiàn)這些城市病你也要面對。

面對這些問題，面對加快城市化所可能帶來的新問題，一個重要的方法就是發(fā)展城市群。面對大城市的城市病，我們通過城市群的發(fā)展，在一個區(qū)域里面，通過便捷交通聯(lián)系起來的大中小城市區(qū)域，實現(xiàn)大中小城市的互補，使得這個區(qū)域可以吸收更多的人口，可以有更多的人口進入城市化的生活方式，帶動進一步的消費、帶動進一步的發(fā)展。

城市群為什么可以帶動互補呢？比如說在一小時的生活圈之內(nèi)，大中小城市可以實現(xiàn)共同增長，實現(xiàn)互補，中小城市為大城市提供空間的互補，大城市為中小城市提供公共服務的互補。比如說醫(yī)療，你住到中小城市，需要有醫(yī)療，也需要有教育，再加上公共交通等等，這里面就有很多的空間可以容納更多的人口。而公共服務的增長又會帶動公共消費的增長，公共消費也是人們消費總量當中的一個重要的組成部分。

我們有時候往往看到的是私人消費，我們看世界各國，經(jīng)濟越發(fā)展，公共服務在服務業(yè)當中所占的比重就會越高。為什么需要一些公共機構(gòu)來在這個過程中發(fā)揮作用，就是因為我們有越來越多的公共品，這個公共品提供者是政府機構(gòu)還是其他機構(gòu)不重要，包括美聯(lián)儲不是國家機構(gòu)，但是它是公共機構(gòu)，它發(fā)揮作用，它很重要，道理是一樣的。

我們需要通過公共服務的發(fā)展來帶動其他的消費，帶動整個城市化的進程。 老有人說政府投那么多資，還有沒有地方可以投資？我說你想想我們的公共服務、社會保障還缺多少，我們的公共基礎設施，特別是學校、醫(yī)院，我們的醫(yī)院現(xiàn)在仍然是人滿為患，我們其他的公共服務仍然有發(fā)展的余地，仍然有投資的余地。

所以我們有一個概念，叫做中國的潛在增長率是多少。如何把潛在的能力發(fā)揮出來，這是我們的問題。

中國的潛在增長率還不是很低，研究團隊的分析認為，當然不會再是過去的7%左右，但是5%仍然是有可能的。當然全球大變局、美國對我們的遏制、全球化受阻等等，這些都是需要考慮的因素。大家也有好多觀點認為可能到不了那么高，到不了那么高是現(xiàn)實增長率。

如果我們的政策都是適當?shù)模绻叨际桥Π堰@些潛在的能力發(fā)揮出來，包括通過體制改革、通過進一步的高水平開放，努力去做我們該做的事情，努力去做我們在世界上能夠做的各種事情，把我們的潛力發(fā)揮出來，我們還有繼續(xù)的增長，我們?nèi)匀皇且粋€落后國家。

我們發(fā)展研究經(jīng)濟學，差距帶來增長、差距帶來努力趕超的動力，我們才是12000多美元的人均GDP，不要把自己估計得過高，美國是7萬多美元的人均GDP。

經(jīng)濟學家用一個大拇指推算法，也應該有一個比較高的增長速度，因為我們還比較落后，我們可以發(fā)揮后發(fā)優(yōu)勢。 都說要提高信心，我說我們不講提高信心，我們看到這些潛力，怎么去鞭策自己，去把這些潛力能夠挖掘出來，這樣我們更多的企業(yè)在這個進程當中能有更多的發(fā)展。