（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）沒(méi)有任何遮掩，萬(wàn)科對(duì)業(yè)績(jī)問(wèn)題進(jìn)行了坦誠(chéng)說(shuō)明。

7月9日晚間，萬(wàn)科發(fā)布2024年半年度業(yè)績(jī)預(yù)告，預(yù)計(jì)公司2024年上半年歸母凈利潤(rùn)虧損70億元至90億元，同比下降171%至191%；扣除非經(jīng)常性損益后凈虧損50億-65億元，同比下降157%至175%。

對(duì)于此次業(yè)績(jī)虧損的原因，萬(wàn)科坦言，盡管公司較早意識(shí)到轉(zhuǎn)型發(fā)展的重要性，但轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)投資超出了資源和能力的邊界。同時(shí)，公司未能完全擺脫慣性，部分開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資過(guò)于樂(lè)觀，拿地成本較高。

另外，“隨著這些項(xiàng)目在2024年進(jìn)入結(jié)算，公司結(jié)算業(yè)績(jī)受到重大影響。同時(shí)，公司為確?，F(xiàn)金流安全，通過(guò)價(jià)格折讓加大庫(kù)存去化和資產(chǎn)處置力度，導(dǎo)致公司業(yè)績(jī)壓力進(jìn)一步加大。”萬(wàn)科在業(yè)績(jī)預(yù)告中指出。

但不可否認(rèn)的是，萬(wàn)科已在全力行動(dòng)，且已初顯成效。

報(bào)告期內(nèi)，萬(wàn)科制定了業(yè)務(wù)重整和化解風(fēng)險(xiǎn)的“一攬子方案”，堅(jiān)定瘦身健體，降解風(fēng)險(xiǎn)，取得積極進(jìn)展：實(shí)現(xiàn)高品質(zhì)交付7.4萬(wàn)套房子，全面完成預(yù)定計(jì)劃；保障公開(kāi)市場(chǎng)債務(wù)正常兌付；實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額1273.3億元，保持行業(yè)第一陣營(yíng)；實(shí)現(xiàn)大宗交易回款93.4億元；印力集團(tuán)完成商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施REIT的發(fā)行，發(fā)行規(guī)模32.6億元。

對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士指出，在自身持續(xù)努力下，伴隨市場(chǎng)逐步恢復(fù)，相信萬(wàn)科也將重新回到健康可持續(xù)發(fā)展軌道。

1862名管理人員擬自籌2億增持股票

值得一提的是，業(yè)績(jī)預(yù)告披露同日，萬(wàn)科還發(fā)布了增持計(jì)劃。

公告顯示，基于對(duì)行業(yè)和公司未來(lái)發(fā)展的長(zhǎng)期信心，公司骨干管理人員共計(jì)1862人，計(jì)劃于6個(gè)月內(nèi)自籌資金人民幣2億元增持公司A股股票。

根據(jù)增持公告顯示，萬(wàn)科此次增持不設(shè)定價(jià)格區(qū)間，增持股份自愿鎖定兩年。增持主體包括在公司全職工作的董事、監(jiān)事和高級(jí)管理人員，總部、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)本部和各業(yè)務(wù)單位的主要管理人員以及核心骨干員工等。

萬(wàn)科表示，為增強(qiáng)市場(chǎng)信心，此次公司管理團(tuán)隊(duì)及骨干人員共同參與，在能力范圍內(nèi)進(jìn)行最大力度增持，以表達(dá)對(duì)公司前景的充分信心及同舟共濟(jì)的堅(jiān)定決心。本次增持計(jì)劃，管理團(tuán)隊(duì)增持金額將不低于總額的三分之一，以號(hào)召?gòu)V大骨干員工與公司發(fā)展進(jìn)一步綁定，有助于推動(dòng)瘦身健體一攬子方案盡快取得階段性成果，相信公司未來(lái)將重新走到健康發(fā)展的軌道上。

這也側(cè)面表現(xiàn)出萬(wàn)科管理層對(duì)房地產(chǎn)未來(lái)市場(chǎng)的看好。萬(wàn)科管理層在同日舉辦的分析師交流會(huì)上表示，近期需求端政策力度較大，很多城市取消了限購(gòu)，取消了按揭貸款利率下限，也調(diào)降了首套、二套貸款首付。

表現(xiàn)在數(shù)據(jù)上，2024年6月，百?gòu)?qiáng)房企全口徑銷(xiāo)售金額環(huán)比增長(zhǎng)32.5%，同比降低21.8%，降幅收窄13.6個(gè)百分點(diǎn)。

與此同時(shí)，4月以來(lái)萬(wàn)科自身銷(xiāo)售額也在逐月上升，“目前幾個(gè)核心城市比如上海、深圳、杭州、廣州成交有企穩(wěn)跡象，特別是一些改善型項(xiàng)目，銷(xiāo)售情況都不錯(cuò)?！痹谌f(wàn)科管理層看來(lái)，這是非常好的信號(hào)。

萬(wàn)科管理層始終認(rèn)為，相對(duì)于潛在總需求，目前的供給水平無(wú)論從總量還是結(jié)構(gòu)方面都不充分，活下去并且能夠提供優(yōu)質(zhì)住宅的企業(yè)有機(jī)會(huì)?！拔磥?lái)十年需求量完全可以保障每年10～12億平方米的開(kāi)工量。但2023年我們商品住宅新開(kāi)工量只有6.9億平方米，今年1-5月同比進(jìn)一步下降25%。照此推算，預(yù)計(jì)今年住宅新開(kāi)工量不會(huì)超過(guò)5億平方米，人均下來(lái)比一些發(fā)達(dá)國(guó)家目前的水平還低?！?

萬(wàn)科管理層強(qiáng)調(diào)，從我國(guó)城市發(fā)展階段和人民對(duì)美好生活的追求看，不可能長(zhǎng)期保持現(xiàn)狀，行業(yè)只要活下去就一定有機(jī)會(huì)。尤其是能夠提供優(yōu)質(zhì)住宅、滿足改善性需求的企業(yè)，優(yōu)勢(shì)會(huì)更加明顯。

基本面長(zhǎng)期向好

即使現(xiàn)下出現(xiàn)虧損，但不可否認(rèn)的是，萬(wàn)科的基本面依舊偏強(qiáng)。

2024年上半年，萬(wàn)科持續(xù)提升三大主業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況，建設(shè)面向行業(yè)新發(fā)展階段的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)方面，萬(wàn)科加大了存量資源的去化和盤(pán)活力度，上半年全口徑現(xiàn)房簽約超240億元。同時(shí)2022年后新增投資項(xiàng)目表現(xiàn)優(yōu)秀，累計(jì)銷(xiāo)售去化率60%左右，項(xiàng)目已售部分的毛利率水平18%以上。

租賃住宅方面，萬(wàn)科泊寓在2024年上半年繼續(xù)保持了行業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，其中，GOP利潤(rùn)率達(dá)到90.1%，同比提升1.3pts；單房運(yùn)營(yíng)成本158.8元/間/月，同比下降13.3%。

報(bào)告期內(nèi)，萬(wàn)科泊寓業(yè)務(wù)新項(xiàng)目拓展1.5萬(wàn)間，比去年同期增長(zhǎng)85.3%。截至目前，萬(wàn)科泊寓現(xiàn)管理租賃住房24.5萬(wàn)間，累計(jì)開(kāi)業(yè)18.4萬(wàn)間，繼續(xù)保持集中式長(zhǎng)租公寓管理規(guī)模全國(guó)第一。

物業(yè)服務(wù)方面，萬(wàn)物云處在成熟發(fā)展期，上半年在服務(wù)客戶方面表現(xiàn)出色，經(jīng)營(yíng)良好。其中，蝶城運(yùn)營(yíng)提效成果顯著，已完成287個(gè)蝶城變陣，上半年提效近2億元。同時(shí)，萬(wàn)物梁行繼續(xù)蟬聯(lián)“中國(guó)IFM綜合設(shè)施管理企業(yè)TOP1”，實(shí)現(xiàn)多項(xiàng)創(chuàng)新服務(wù)產(chǎn)品落地試點(diǎn)。

在基本面均保持穩(wěn)步增長(zhǎng)的同時(shí)，萬(wàn)科獲得了不少企業(yè)和機(jī)構(gòu)的支持。僅就融資方面，萬(wàn)科獲得主要金融機(jī)構(gòu)的大力支持，合計(jì)新增融資、再融資超600億元，對(duì)應(yīng)償還超過(guò)500億元。

在這之中，就不得不提招商銀行牽頭的200億元銀團(tuán)貸款。據(jù)悉，萬(wàn)科已與招商銀行等頭部金融機(jī)構(gòu)簽訂協(xié)議，抵押物為萬(wàn)科旗下萬(wàn)緯物流股，獲得的200億銀團(tuán)貸款是近年來(lái)房地產(chǎn)單筆金額較大的一筆貸款。

與此同時(shí)，萬(wàn)科也利用經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸的機(jī)會(huì)，積極開(kāi)展專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)，上半年新增融資149.8億元。

大宗交易方面，萬(wàn)科主要圍繞資產(chǎn)交易和REIT、Pre-REIT基金兩個(gè)方面。

期內(nèi)，萬(wàn)科資產(chǎn)交易實(shí)現(xiàn)回款93.4億元，其中，2月完成23.8億元轉(zhuǎn)讓七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)50%股權(quán)，5月深鐵集團(tuán)力挺萬(wàn)科以22.35億元接盤(pán)萬(wàn)科深超總地塊，6月份印力還完成了南翔印象城MEGA48%的股權(quán)交易。

REITs和Pre-REIT基金方面取得積極進(jìn)展。4月印力REIT完成上市發(fā)行，發(fā)行規(guī)模32.6億元。保障性租賃住房REITs和物流倉(cāng)儲(chǔ)REITs在申報(bào)過(guò)程中。建萬(wàn)租賃Pre-REIT基金實(shí)現(xiàn)廣州項(xiàng)目擴(kuò)募；消費(fèi)Pre-REIT基金在推進(jìn)過(guò)程中。

得益于此，萬(wàn)科幾乎沒(méi)有還債壓力，2024年上半年完成全部到期公開(kāi)市場(chǎng)債務(wù)償付，年內(nèi)已無(wú)境外公開(kāi)債，下半年境內(nèi)公開(kāi)債券還剩2筆，將通過(guò)經(jīng)營(yíng)端現(xiàn)金流、銀團(tuán)貸款等渠道安排償還。