（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）收到廈門(mén)證監(jiān)局警示函三天后，建發(fā)股份公布了2023年業(yè)績(jī)報(bào)告。

數(shù)據(jù)顯示，2023年，建發(fā)股份營(yíng)業(yè)收入達(dá)到7636.78億元，同比下降8.30%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)168.50億元，同比增長(zhǎng)49.66%；實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)131.04億元，同比增長(zhǎng)108.83%。

值得一提的是，這和建發(fā)股份年初公布的業(yè)績(jī)預(yù)告有少許差異，此前建發(fā)股份預(yù)計(jì)2023年“實(shí)現(xiàn)盈利，且凈利潤(rùn)與上年同期相比上升50%以上”，而年報(bào)顯示凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)僅49.66%。

這或許和廈門(mén)證監(jiān)局下發(fā)警示函有關(guān)。

觀察者網(wǎng)了解到，年報(bào)發(fā)布前夕，建發(fā)股份收到廈門(mén)證監(jiān)局《關(guān)于對(duì)廈門(mén)建發(fā)股份有限公司采取出具警示函措施的決定》（〔2024〕7號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“警示函”），文中直指建發(fā)股份存在會(huì)計(jì)核算不規(guī)范、內(nèi)部控制不健全的問(wèn)題。

其中，就內(nèi)容控制不健全方面，警示函指出，“建發(fā)股份對(duì)個(gè)別子公司管理不到位，部分合同用印審批不規(guī)范，公司內(nèi)部控制存在缺陷?！睘榇?，廈門(mén)證監(jiān)局對(duì)建發(fā)股份的董事長(zhǎng)鄭永達(dá)、總經(jīng)理林茂、財(cái)務(wù)總監(jiān)魏卓以及時(shí)任分管財(cái)務(wù)的副總經(jīng)理許加納等高管采取了監(jiān)管談話(huà)措施。

會(huì)計(jì)核算方面，警示函顯示，“公司財(cái)務(wù)核算存在薄弱環(huán)節(jié)，財(cái)務(wù)復(fù)核程序不到位，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中個(gè)別長(zhǎng)期股權(quán)投資、存貨的減值測(cè)試不夠?qū)徤?，供?yīng)鏈業(yè)務(wù)中個(gè)別品種如氫氧化鉆、電纜等貿(mào)易業(yè)務(wù)采用總額法確認(rèn)收入依據(jù)不充分?！?

盡管警示函未披露具體數(shù)據(jù)，但據(jù)建發(fā)股份三天后公布的年報(bào)顯示，2023年，建發(fā)股份共計(jì)提了53.13億元的資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，其中，存貨跌價(jià)準(zhǔn)備約33億元。

三大業(yè)務(wù)利潤(rùn)均在下滑

在房地產(chǎn)市場(chǎng)下行的當(dāng)下，建發(fā)股份也難以難逃營(yíng)收利潤(rùn)雙雙下滑的命運(yùn)。

從表面數(shù)字上看，建發(fā)股份向市場(chǎng)交出了一份滿(mǎn)意答卷。截至2023年末，建發(fā)股份總資產(chǎn)達(dá)到8208.52億元，凈資產(chǎn)達(dá)到2246.39億元，歸屬于母公司所有者的凈資產(chǎn)達(dá)到695.11億元。2023年，公司位居《財(cái)富》評(píng)選的“中國(guó)上市公司500強(qiáng)”第11位，較上年提升4位。

但事實(shí)上，上述成績(jī)并非是建發(fā)股份自身發(fā)展所得，主要?dú)w因于2023年8月完成的美凱龍控制權(quán)收購(gòu)并將其納入合并報(bào)表所產(chǎn)生的重組收益。

據(jù)中泰證券研究報(bào)告顯示，2023年，建發(fā)股份及聯(lián)發(fā)集團(tuán)以現(xiàn)金方式收購(gòu)美凱龍29.95%的股份，產(chǎn)生重組收益96.19億元，其中歸母重組收益95.22億元，拉動(dòng)公司歸母凈利潤(rùn)同比高增。

若剔除該重組收益以及美凱龍9月至12月的經(jīng)營(yíng)損益之后，建發(fā)股份本期“歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)”為41.45億元，同比減少21.30億元，下降比例為33.95%。換言之，若沒(méi)有重組收益的助力，2023年建發(fā)股份營(yíng)收利潤(rùn)雙雙下滑。

值得一提的是，即使重組完成，建發(fā)股份的日子也不好過(guò)。

具體來(lái)看，2023年全年，建發(fā)股份兩大原有業(yè)務(wù)當(dāng)期業(yè)績(jī)承壓。其中，供應(yīng)鏈運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)分部實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入5933.66億元，同比下降14.79%，實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)39.53億元，同比下降1.38%。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)分部實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1664.50億元，同比增長(zhǎng)21.94%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)1.91億元，同比減少20.75億元。

新增的第三業(yè)務(wù)家居商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)在2023年表現(xiàn)不佳。

數(shù)據(jù)顯示，2023年度，美凱龍商場(chǎng)租賃及運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)超14億元。美凱龍根據(jù)謹(jǐn)慎性原則計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備和信用減值準(zhǔn)備、下調(diào)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值、停止部分回報(bào)率不及預(yù)期的項(xiàng)目產(chǎn)生營(yíng)業(yè)外支出，以上四項(xiàng)合計(jì)金額為31.61億元，實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)為-22.16億元。

據(jù)此計(jì)算，2023年9月至12月，美凱龍為建發(fā)股份貢獻(xiàn)的歸母凈利潤(rùn)為-5.63億元。

也就是說(shuō)，家居商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)不僅沒(méi)有拉動(dòng)建發(fā)股份凈利潤(rùn)增長(zhǎng)，而且還拖了建發(fā)股份凈利潤(rùn)的后腿。

聯(lián)發(fā)集團(tuán)成虧損主因？

另值得一提的是，建發(fā)股份將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)歸母凈利潤(rùn)減少歸因于子公司聯(lián)發(fā)集團(tuán)。

數(shù)據(jù)顯示，子公司建發(fā)房產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1386.60億元，同比增長(zhǎng)29.71%。根據(jù)謹(jǐn)慎性原則，計(jì)提14.51億元存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)44.68億元，為公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)分部貢獻(xiàn)歸母凈利潤(rùn)20.50億元，同比減少0.25億元。

子公司聯(lián)發(fā)集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入277.90億元，同比下降6.13%。根據(jù)謹(jǐn)慎性原則，計(jì)提14.80億元存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)-17.81億元，為公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)分部貢獻(xiàn)歸母凈利潤(rùn)-18.58億元，同比減少20.50億元。

業(yè)內(nèi)人士透露，“這是因?yàn)榻òl(fā)股份有意將虧損放在聯(lián)發(fā)，質(zhì)素差的地塊就讓聯(lián)發(fā)集團(tuán)去拿，建發(fā)公司拿些有利潤(rùn)的地塊?！?

華泰證券研究報(bào)告顯示，建發(fā)股份雙平臺(tái)全年拿地額合計(jì)約1320億，權(quán)益拿地額955億，拿地強(qiáng)度達(dá)61%。其中，建發(fā)國(guó)際權(quán)益拿地額達(dá)738億，其中89%投向一二線(xiàn)城市，重點(diǎn)布局廈門(mén)、上海和杭州，三地權(quán)益拿地額合計(jì)263億。

這或許能解釋?zhuān)瑸楹温?lián)發(fā)集團(tuán)銷(xiāo)售金額完全不足以與建發(fā)房產(chǎn)相比，但計(jì)提減值卻僅相差0.3億元。

數(shù)據(jù)顯示，2023年，建發(fā)股份實(shí)現(xiàn)總銷(xiāo)售金額2295億元，同比增長(zhǎng)9.4%；其中，建發(fā)房產(chǎn)銷(xiāo)售金額1891億元，同比同比6.1%，居行業(yè)第8；聯(lián)發(fā)集團(tuán)銷(xiāo)售金額403億元，同比同比28.0%，居行業(yè)第26。

與此同時(shí)，受市場(chǎng)下行影響，板塊毛利率從2022年的14.64%降至2023年的11.51%，建發(fā)房產(chǎn)和聯(lián)發(fā)集團(tuán)分別計(jì)提減值14.5億元和14.8億元。