（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）“公司將加大盤活存量、不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)產(chǎn)等工作的力度，未來兩年削減付息債務(wù)1000億元以上，以保障公司安全。”當(dāng)被外界問到否有信心“活下去”時(shí)，萬科董事會(huì)主席郁亮表示，萬科管理團(tuán)隊(duì)堅(jiān)決不躺平，一定會(huì)跨過這個(gè)階段性關(guān)口。

3月29日，萬科召開2023年度業(yè)績(jī)推介會(huì)。會(huì)上，管理層公布，2023年萬科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入4657.4億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)121.6億元。在行業(yè)深度調(diào)整下，萬科經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流連續(xù)15年為正，開發(fā)業(yè)務(wù)確保近29萬套新房高質(zhì)量交付，經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)REITs突破，有望成為業(yè)內(nèi)唯一發(fā)行三類經(jīng)營(yíng)性REITs的企業(yè)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)仍業(yè)績(jī)會(huì)上關(guān)注的重點(diǎn)話題。2023年房地產(chǎn)行業(yè)多重挑戰(zhàn)交織，銷售低谷與交付洪峰交錯(cuò)，需求銳減與融資收縮碰頭，對(duì)房企現(xiàn)金流本構(gòu)成挑戰(zhàn)。再疊加國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)接連看空，房企違約風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步蔓延至混合所有制房企，市場(chǎng)擔(dān)憂情緒濃厚。

郁亮回應(yīng)，雖然萬科很早提出“活下去”，但考慮還不夠全面，在市場(chǎng)的持續(xù)深度調(diào)整過程中，過去穩(wěn)健的標(biāo)準(zhǔn)不一定能完全保障公司安全，因此需要強(qiáng)化底線思維，公司在做極限情況下的壓力測(cè)試，并為此做出更加充分的準(zhǔn)備。

郁亮補(bǔ)充，自去年四季度以來，萬科得到了深圳國(guó)資、金融機(jī)構(gòu)、合作伙伴和市場(chǎng)各方的關(guān)心和幫助，對(duì)這些善意和支持，萬科非常感恩，對(duì)外界的批評(píng)，萬科也很感激?！叭f科管理團(tuán)隊(duì)一定不會(huì)躺平，會(huì)跨過這個(gè)關(guān)口，把萬科變成一家更好的公司?！?

“有階段性挑戰(zhàn)，但有充分信心跨過關(guān)口”

銷售承壓之下，萬科仍實(shí)現(xiàn)了正向的現(xiàn)金流。

截至報(bào)告期末，本集團(tuán)有息負(fù)債合計(jì)3200.5億元，占總資產(chǎn)的比例為21.3%。有息負(fù)債以中長(zhǎng)期負(fù)債為主。有息負(fù)債中，一年內(nèi)到期的有息負(fù)債624.2億元，占比為19.5%；一年以上有息負(fù)債2576.3億元，占比為80.5%。

分融資對(duì)象來看，銀行借款占比為61.7%，應(yīng)付債券占比為24.8%，其他借款占比為13.5%；分利率類型來看，有息負(fù)債中，固定利率負(fù)債占比38.7%，浮動(dòng)利率負(fù)債占比61.3%。

資金狀況方面，截止2023年底，萬科已連續(xù)15年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為正，在手貨幣資金998.1億元，可覆蓋一年內(nèi)到期有息負(fù)債；剔除預(yù)收房款的資產(chǎn)負(fù)債率為65.5%，從2018年76%的高點(diǎn)連續(xù)5年下降。

同時(shí)，在行業(yè)整體融資顯著收縮之下，萬科依然獲得了各大金融機(jī)構(gòu)的信任和支持，2023年在境內(nèi)外合計(jì)新獲取的融資近900億元，其中境內(nèi)新增融資766億元，新增融資的綜合成本3.61%，境外新獲融資131億元。

此外，自城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制實(shí)施以來，萬科按照要求積極向新融資模式轉(zhuǎn)型。截至年報(bào)披露日，萬科已在北京、廣州、杭州、成都、重慶、南昌、昆明等22個(gè)城市上報(bào)住建融資協(xié)調(diào)機(jī)制白名單項(xiàng)目42個(gè)，涉及新增融資169.5億元。

值得一提的是，深圳國(guó)資對(duì)于支持萬科作出了非常積極的表態(tài)，對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)的信心起到了非常關(guān)鍵的作用。

萬科董事會(huì)秘書朱旭介紹，深圳國(guó)資將根據(jù)市場(chǎng)情況進(jìn)行有序釋放以支持萬科，采取了四大類的措施來以市場(chǎng)化和法制化的方式來幫助和支持萬科，幫助萬科盤活大宗資產(chǎn)，為萬科注入新的流動(dòng)性，交易金額預(yù)計(jì)超過100億元。

“總體來說，公司在行業(yè)深度調(diào)整的背景下，仍然保持、守住了安全底線?！比f科集團(tuán)總裁兼首席執(zhí)行官祝九勝表示，雖然部分短期指標(biāo)，比如在手現(xiàn)金、現(xiàn)金短債比的壓力有所加大，但都是階段性的，萬科“有壓力，但能過關(guān)”。

毋庸置疑，確保安全底線仍會(huì)是萬科在2024年的工作重點(diǎn)之一。

祝九勝指出，為實(shí)現(xiàn)這一點(diǎn)，萬科寄希望于開發(fā)業(yè)務(wù)堅(jiān)持跑贏大勢(shì)、經(jīng)營(yíng)層面現(xiàn)金流為正的同時(shí)，計(jì)劃加強(qiáng)大宗交易和股權(quán)交易工作使其回款達(dá)300億元以上，并堅(jiān)定地降杠桿以期在未來兩年削減付息債務(wù)1000億元。

“我們有信心，也有能力去應(yīng)對(duì)目前的挑戰(zhàn)。”祝九勝說道。

“提供好產(chǎn)品，迎接好的未來”

“行業(yè)已經(jīng)很難回到過去的高點(diǎn)，但前景依然廣闊?！睂?duì)于現(xiàn)階段的房地產(chǎn)市場(chǎng)，郁亮依舊保持“市場(chǎng)超跌”的看法。

表現(xiàn)在數(shù)據(jù)上，2023年，全國(guó)房屋新開工面積9.5億平方米，同比下降20.4%；全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資11.1萬億元，同比下降9.6%。2023年，全國(guó)商品房銷售面積11.2億平方米，同比下降8.5%；銷售金額11.7萬億元，同比下降6.5%。

受大環(huán)境影響，萬科開發(fā)業(yè)務(wù)雖不可避免有所下滑，但也呈現(xiàn)了較強(qiáng)的韌性。數(shù)據(jù)顯示，萬科開發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)銷售金額3761億元，穩(wěn)居行業(yè)第二，雖較2022年同期下滑9.8%，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于百強(qiáng)房企17.3%的下滑幅度。

之所以能在市場(chǎng)下行階段仍跑贏大市，或許是因?yàn)槿f科一直用動(dòng)態(tài)的眼光看待市場(chǎng)變化。

在郁亮看來，房地產(chǎn)市場(chǎng)前景依然廣闊，主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面，一方面，住房需求依舊存在，與發(fā)達(dá)國(guó)家對(duì)比看，當(dāng)前城市居民的居住條件、配套設(shè)施仍有較大改善空間；另一方面，城鎮(zhèn)化進(jìn)程還在繼續(xù)，2023年新增城鎮(zhèn)人口重新回到了接近1200萬人的水平。

基于此，萬科新增投資、盤活存量?jī)墒肿?。新增投資方面，2023年萬科新獲取項(xiàng)目43個(gè)，已有33個(gè)在年內(nèi)實(shí)現(xiàn)開盤銷售，從拿地到開盤的周期縮短至4.4個(gè)月，貢獻(xiàn)銷售額510億元，投資兌現(xiàn)度達(dá)88%。

庫存項(xiàng)目方面加速去化。針對(duì)庫存可售資源，萬科通過產(chǎn)品調(diào)整、配套完善、靈活定價(jià)策略和精細(xì)管理，2023年去化比例超過60%。

不斷出臺(tái)的房地產(chǎn)政策也提振了市場(chǎng)信心。郁亮進(jìn)一步指出，當(dāng)前支持房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策已大量出臺(tái)，力度超出以往年度，隨著政策效果的體現(xiàn)，相信市場(chǎng)會(huì)逐漸恢復(fù)。另外，去年中央提出的房地產(chǎn)發(fā)展新模式“三大工程”建設(shè)，將促進(jìn)經(jīng)濟(jì)回升，也會(huì)為房地產(chǎn)企業(yè)提供更多發(fā)展空間。

“萬科將持續(xù)提供好產(chǎn)品、好服務(wù)，全力迎接好的未來?！庇袅琳f道。

REITs突破

在開發(fā)型業(yè)務(wù)承壓之際，萬科經(jīng)營(yíng)類業(yè)務(wù)表現(xiàn)頗為亮眼，其中最為突出的當(dāng)屬經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)的REITs突破。

2023年10月，底層資產(chǎn)為杭州西溪印象城的中金印力消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施REIT在深交所發(fā)布招募說明書，成為第一批正式進(jìn)入公開發(fā)布階段的消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs之一，目前已正式進(jìn)入詢價(jià)階段。

2024年3月，華夏萬緯倉儲(chǔ)物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施REIT在深交所發(fā)布招募說明書，正式進(jìn)入發(fā)行階段。招募公告顯示，該REIT的資產(chǎn)方為萬科旗下萬緯物流，底層資產(chǎn)為佛山南海物流園、紹興諸暨物流園、湖州德清物流園。

此外，萬科旗下長(zhǎng)租公寓REIT目前也在積極申報(bào)中。若上述三項(xiàng)REITs成功發(fā)行，萬科有望成為業(yè)內(nèi)唯一一家實(shí)現(xiàn)三種經(jīng)營(yíng)性REITs突破的企業(yè)。

業(yè)內(nèi)人士向觀察者網(wǎng)表示，發(fā)行REITs將有效解決經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)資產(chǎn)過重，投資回收周期過長(zhǎng)的難題。此舉將助力萬科打通經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)“投、融、管、退”的商業(yè)模式閉環(huán)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)和資金更高效、更良性的運(yùn)轉(zhuǎn)，保障經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)的可持續(xù)發(fā)展。

郁亮此前就曾表示，REITs對(duì)于經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)的重要性，類似于按揭貸款之于住宅開發(fā)，能夠?qū)崿F(xiàn)商業(yè)模式閉環(huán)，推動(dòng)房企從開發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)椴粍?dòng)產(chǎn)商。

事實(shí)上，萬科之所以有望成為業(yè)內(nèi)唯一一家實(shí)現(xiàn)三種經(jīng)營(yíng)性REITs突破的企業(yè)，與其在經(jīng)營(yíng)類業(yè)務(wù)的成績(jī)分不開關(guān)系。

商業(yè)業(yè)務(wù)方面，2023年萬科實(shí)現(xiàn)營(yíng)收91.1億元，同比增長(zhǎng)4.6%；合計(jì)開業(yè)203個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，建筑面積1158萬平方米；萬科管理運(yùn)營(yíng)的商業(yè)項(xiàng)目布局在一二線城市的占比超過90%，四個(gè)一線城市的占比為24%。

物流業(yè)務(wù)方面，萬科自2015年開啟全國(guó)倉儲(chǔ)網(wǎng)絡(luò)布局至今，目前冷鏈倉儲(chǔ)規(guī)模保持全國(guó)第一。

2023年，萬科物流業(yè)務(wù)（含非并表項(xiàng)目）實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)收入41.8億元，同比增長(zhǎng)17.2%，其中高標(biāo)庫營(yíng)業(yè)收入23.0億元，同比增長(zhǎng)6.3%；冷鏈營(yíng)業(yè)收入（不含供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)收入）18.8億元，同比增長(zhǎng)33.9%。

長(zhǎng)租公寓方面，萬科的規(guī)模和效率持續(xù)保持行業(yè)第一，并在成本法的會(huì)計(jì)計(jì)量方式下實(shí)現(xiàn)了整體盈利。

作為全國(guó)最大的集中式公寓提供商，萬科泊寓共運(yùn)營(yíng)管理租賃住房23萬間，累計(jì)開業(yè)18萬間，布局全國(guó)31個(gè)城市，并保持了業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的服務(wù)品質(zhì)和運(yùn)營(yíng)效率，累計(jì)服務(wù)客戶超過80萬人，客戶滿意度95%，全年出租率達(dá)96%，超過60%客戶選擇續(xù)租。