（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）3月26日，越秀地產(chǎn)發(fā)布2023年年度業(yè)績報告。報告期內(nèi)，越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入802.2億元，同比上升10.8%；權(quán)益持有人應(yīng)占盈利約為31.9億元，同比下降19.4%；核心凈利潤約為34.9億元，同比下降17.5%。

在此基礎(chǔ)上，越秀地產(chǎn)董事會宣布末期每股派息0.134元，全年每股派息0.347元，派息比率為核心凈利潤的40%。

完成年度目標(biāo)

在房地產(chǎn)市場下行背景下，越秀地產(chǎn)是為數(shù)不多完成年度銷售目標(biāo)的房企。

年報顯示，2023年全年越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額1420.3億元，完成全年銷售目標(biāo)1320億元的107.6%；合同銷售金額較2022年同期的1250.3億元增長13.6%，在TOP20房企中排名第一。

值得一提的是，為契合聚焦核心城市的策略，越秀地產(chǎn)于2023年進(jìn)行了組織架構(gòu)調(diào)整，將中部、西部合并為中西部地區(qū)，同時武漢成為越秀中西部區(qū)域總部。目前，越秀集團(tuán)為“1+3”模式，1指的是粵港澳大灣區(qū)，3指的是華東地區(qū)、中西部地區(qū)和北方地區(qū)。

就最新組織架構(gòu)來看，2023年越秀地產(chǎn)粵港澳大灣區(qū)全年合同銷售金額716.0億元，同比上升20.0%，對越秀地產(chǎn)全年銷售的貢獻(xiàn)占比超50%；華東地區(qū)、中西部地區(qū)和北方地區(qū)合同銷售金額合計704.3億元，同比上升7.8%，其中華東地區(qū)對其全年銷售的貢獻(xiàn)占比達(dá)到26%。

管理層表示，盡管房地產(chǎn)行業(yè)在下行，但去年越秀地產(chǎn)在不少城市仍有增長，其中包括廣州、北京、深圳、成都、重慶等地。換句話說，目前房地產(chǎn)市場總體規(guī)模雖有下降，但是結(jié)構(gòu)性上出現(xiàn)優(yōu)化。

“所以，越秀地產(chǎn)過去幾年堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)、堅(jiān)持有價值的投資。投在什么地方、投在哪個城市、投在哪個區(qū)域，都在投資前期進(jìn)行了詳細(xì)的研究?！?

基于此，2023年越秀地產(chǎn)于11座一二線城市合共新增28幅土地，總建筑面積約491萬平方米，新增可售貨值約1300億元。在新增土儲中，TOD項(xiàng)目依然是亮點(diǎn)，越秀地產(chǎn)在廣州和杭州共開發(fā)9個TOD項(xiàng)目，TOD項(xiàng)目的總土地儲備達(dá)到331萬平方米，約占越秀地產(chǎn)總土地儲備的12.9%。

此外，2023年越秀地產(chǎn)在城市更新領(lǐng)域取得突破進(jìn)展。其中，廣州里仁洞舊村改造項(xiàng)目整體簽約率已達(dá)82%，該項(xiàng)目總可售貨值約690億元，其中2024年計劃供貨34萬平方米，新增可售貨值約180億元；廣州南洋電器廠城更項(xiàng)目整體簽約率已達(dá)90%，項(xiàng)目總可售貨值約45億元；2023年，越秀地產(chǎn)于上海虹口區(qū)獲取首個城市更新項(xiàng)目，項(xiàng)目總可售貨值約30億元。

截至2023年末，越秀地產(chǎn)擁有總土地儲備約2567萬平方米，一線及核心二線城市占比為95%，其中一線城市占比44%，核心二線城市占比51%。地區(qū)分布上依然以“1+3”模式為主，其中，大灣區(qū)占比42%，華東地區(qū)占比19%，中西部地區(qū)和北方地區(qū)合計占比39%。

作為為數(shù)不多達(dá)成業(yè)績目標(biāo)的房企，越秀地產(chǎn)再次披露了2024年的銷售目標(biāo)，計劃全年銷售1470億元，按照2023年全年銷售金額1420.3億元計算，增幅為約3.5%。同時管理層表示，越秀地產(chǎn)2024年的可售資源約2700億元。

“商住并舉”

報告顯示，越秀地產(chǎn)依然實(shí)施“商住并舉”的發(fā)展戰(zhàn)略，通過越秀地產(chǎn)——越秀房托“雙平臺”，持續(xù)優(yōu)化“資產(chǎn)管理人”商業(yè)資管模式。

報告期內(nèi)，越秀地產(chǎn)直接持有的商業(yè)物業(yè)實(shí)現(xiàn)租賃收入約4.87億元，同比上升49.7%；持股37.89%的越秀房產(chǎn)基金實(shí)現(xiàn)經(jīng)營收入約20.87億元，同比上升11.4%。

寫字樓業(yè)態(tài)總體保持平穩(wěn)，零售商場的經(jīng)營穩(wěn)步恢復(fù)，四季酒店、雅詩閣公寓收入顯著增長，專業(yè)市場也實(shí)現(xiàn)了出租率的上升和收入的大幅提升。

同時，越秀地產(chǎn)持股66.92%的越秀服務(wù)集團(tuán)有限公司也取得了良好的經(jīng)營業(yè)績，全年實(shí)現(xiàn)營收約人民幣32.24億元，同比上升29.7%，在管面積6521萬平方米，服務(wù)業(yè)主28萬戶，股東應(yīng)占盈利4.87億元。

經(jīng)過多年積累，越秀地產(chǎn)在康養(yǎng)業(yè)態(tài)方面也取得了滿意的成績。截至目前，越秀康養(yǎng)在大灣區(qū)、長三角區(qū)域布局22個項(xiàng)目，可經(jīng)營床位數(shù)近8000個，目前在運(yùn)營床位7273個，入住率實(shí)現(xiàn)了較大的提升，康養(yǎng)業(yè)務(wù)位于行業(yè)的前列。

值得一提的是，憑借“商住并舉”模式、越秀集團(tuán)和廣州地鐵雙國企股東背景，越秀地產(chǎn)的財務(wù)穩(wěn)健安全性進(jìn)一步加強(qiáng)。

截至2023年12月31日，越秀地產(chǎn)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物及監(jiān)控戶存款總額約為人民幣461.0億元。剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率、凈借貸比率和現(xiàn)金短債比率分別為67.4%、57.0%和2.01倍，“三道紅線”指標(biāo)維持“綠檔”達(dá)標(biāo)，財務(wù)指標(biāo)健康安全。

與此同時，越秀地產(chǎn)債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，期內(nèi)成功發(fā)行人民幣公司債券合共69億元，加權(quán)平均借貸年利率3.37%；發(fā)行境外人民幣自貿(mào)區(qū)債34億元，加權(quán)平均借貸年利率3.92%，于境外發(fā)行了首單人民幣12.1億元點(diǎn)心債，票面利率為4%。完成供股，募資凈額約為83億港元，供股獲1.15倍超額認(rèn)購。

得益于此，越秀地產(chǎn)平均融資成本同比進(jìn)一步下降。全年加權(quán)平均借貸成本同比下降34個基點(diǎn)至3.82%。期末平均借貸成本進(jìn)一步下降至3.63%，融資成本在行業(yè)中處于優(yōu)勢地位。

越秀地產(chǎn)管理層表示，去年以來，國家關(guān)于房地產(chǎn)融資的支持力度是比較大的，這種狀態(tài)應(yīng)該會繼續(xù)保持一段時間。但同時，也不是所有房企都有機(jī)會獲得融資支持，這表明房企獲取融資的能力和優(yōu)勢也將繼續(xù)分化。