（文/張志峰 編輯/馬媛媛）10月26日，繼證監(jiān)會(huì)修訂相關(guān)指引，將公募REITs試點(diǎn)資產(chǎn)類(lèi)型拓展至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施不到一周時(shí)間，首批4單消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs材料申報(bào)并獲得中國(guó)證監(jiān)會(huì)及深滬交易所受理，分別是華夏金茂購(gòu)物中心REIT、華夏華潤(rùn)商業(yè)資產(chǎn)REIT、嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT以及中金印力消費(fèi)REIT。

有資深投行人士向觀察者網(wǎng)指出，首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目的推出，為消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域企業(yè)構(gòu)建“投融建管退”良性循環(huán)、促進(jìn)提質(zhì)增效和戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型提供廣闊空間，對(duì)REITs市場(chǎng)的長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展具有深遠(yuǎn)的意義。

同時(shí)，隨著我國(guó)公募REITs市場(chǎng)“首發(fā)”+“擴(kuò)募”雙輪驅(qū)動(dòng)的發(fā)展格局正式成型，將有效推進(jìn)REITs產(chǎn)品常態(tài)化發(fā)行，推動(dòng)公募REITs市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展。

有助于盤(pán)活優(yōu)質(zhì)商業(yè)存量資產(chǎn)

相較于已上市REITs資產(chǎn)，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs主要包括百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等，與存量的產(chǎn)業(yè)園區(qū)（研發(fā)辦公類(lèi)和廠(chǎng)房類(lèi)）、倉(cāng)儲(chǔ)物流、保障房等存量產(chǎn)權(quán)REITs所覆蓋的基礎(chǔ)設(shè)施類(lèi)型相比，在底層資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式上就存在較大差異，比如消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施在租金模式上就涉及固定租金、提成租金等多種選擇。此外，區(qū)位、運(yùn)營(yíng)管理能力對(duì)于消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施的影響也相對(duì)較大。

公開(kāi)資料顯示，首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs資產(chǎn)類(lèi)型包括購(gòu)物中心、社區(qū)商業(yè)、超市等，原始權(quán)益人分別為華潤(rùn)、金茂、萬(wàn)科印力、物美4家，均為我國(guó)頭部消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的參與者。

其中，金茂項(xiàng)目底層資產(chǎn)為購(gòu)物中心長(zhǎng)沙金茂覽秀城，位于湖南湘江新區(qū)的城市中心梅溪湖板塊。自2016年開(kāi)業(yè)以來(lái)，該項(xiàng)目收益整體穩(wěn)定，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力較強(qiáng)。

物美項(xiàng)目底層資產(chǎn)為北京物美商業(yè)集團(tuán)股份有限公司位于北京市中心城區(qū)的4個(gè)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，包括華天項(xiàng)目、德勝門(mén)項(xiàng)目、大成項(xiàng)目和玉蜓橋項(xiàng)目，主要經(jīng)營(yíng)物美、麥德龍等品牌超市，以及餐飲、理發(fā)、藥店等貼近社區(qū)生活的便民商業(yè)，是典型的保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目。

華潤(rùn)項(xiàng)目底層資產(chǎn)為青島萬(wàn)象城購(gòu)物中心，是華潤(rùn)置地體系內(nèi)的標(biāo)桿項(xiàng)目，項(xiàng)目于2015年開(kāi)業(yè)，位于青島市核心商圈，規(guī)模大、品質(zhì)高、覆蓋全域，商業(yè)建筑面積約30萬(wàn)平方米，最新出租率超過(guò)98%。

萬(wàn)科印力項(xiàng)目底層資產(chǎn)為杭州西溪印象城購(gòu)物中心，為杭州城西單體總建筑面積最大的TOD購(gòu)物中心，最新出租率超過(guò)99%，項(xiàng)目定位為面向家庭及城市青年的城市級(jí)購(gòu)物中心。

在業(yè)內(nèi)看來(lái)，首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目的推出，對(duì)于當(dāng)前“擴(kuò)消費(fèi)、穩(wěn)增長(zhǎng)”意義重大。

對(duì)于此次REITs項(xiàng)目發(fā)行，物美集團(tuán)方面還表示，將進(jìn)一步盤(pán)活公司優(yōu)質(zhì)商業(yè)存量資產(chǎn)，促進(jìn)消費(fèi)領(lǐng)域投資發(fā)展，提升消費(fèi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

萬(wàn)科印力方面也直言，此次中金印力REIT如能率先成功發(fā)行，不僅將助力萬(wàn)科的長(zhǎng)期發(fā)展，對(duì)于房企而言，也將提供新的解題思路。

“對(duì)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)而言，REITs的重要性類(lèi)似于按揭貸款之于住宅開(kāi)發(fā)的重要性，能夠?qū)⒉粍?dòng)產(chǎn)變?yōu)閯?dòng)產(chǎn)，打通投融管退的閉環(huán)?！比f(wàn)科董事會(huì)主席郁亮在日前的媒體交流會(huì)上如是說(shuō)。

政策端多部門(mén)協(xié)同發(fā)力

回顧消費(fèi)類(lèi)REITs的推進(jìn)歷程，今年以來(lái)得到了監(jiān)管部門(mén)多舉措的大力支持。

首先是國(guó)家發(fā)改委于3月份發(fā)布《關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)項(xiàng)目申報(bào)推薦工作的通知》。

其中提到，研究支持增強(qiáng)消費(fèi)能力、改善消費(fèi)條件、創(chuàng)新消費(fèi)場(chǎng)景的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。優(yōu)先支持百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。

10月20日，證監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于修改〈公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引(試行)〉第五十條的決定》，將公募REITs試點(diǎn)資產(chǎn)類(lèi)型拓展至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施，自發(fā)布之日起施行。

其中明確指出，對(duì)于資產(chǎn)類(lèi)型，監(jiān)管部門(mén)優(yōu)先支持百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。項(xiàng)目發(fā)起人（原始權(quán)益人）應(yīng)為持有消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、開(kāi)展相關(guān)業(yè)務(wù)的獨(dú)立法人主體，不得從事商品住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。同時(shí)，嚴(yán)禁規(guī)避房地產(chǎn)調(diào)控要求，不得為商品住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目變相融資。

消息一出，滬深交易所均積極配合行動(dòng)。

上交所聚焦優(yōu)質(zhì)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目和底層資產(chǎn)特色，聯(lián)合地方政府深入開(kāi)展走訪(fǎng)調(diào)研和培育座談活動(dòng)，梳理項(xiàng)目進(jìn)展中的行業(yè)共性、難點(diǎn)問(wèn)題，并加以推動(dòng)解決。

深交所組織召開(kāi)多場(chǎng)專(zhuān)題研討會(huì)，共同研討REITs涉及的稅收、治理與信息披露等共性問(wèn)題；聚焦重點(diǎn)領(lǐng)域，推動(dòng)健全地方綜合推動(dòng)機(jī)制，協(xié)調(diào)解決項(xiàng)目推進(jìn)過(guò)程中的難點(diǎn)、問(wèn)題，促進(jìn)形成重點(diǎn)突出、層次清晰的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備梯隊(duì)。

上交所相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，首批消費(fèi)類(lèi)REITs項(xiàng)目獲正式受理，有利于進(jìn)一步發(fā)揮公募REITs在擴(kuò)大內(nèi)需、提振消費(fèi)方面的積極作用。上交所將積極支持消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目的審核發(fā)行，持續(xù)完善公募REITs審核流程及市場(chǎng)生態(tài)體系建設(shè)。

深交所相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，將有序開(kāi)展首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs審核、發(fā)行等工作，推動(dòng)項(xiàng)目平穩(wěn)落地，進(jìn)一步完善制度建設(shè)，加大市場(chǎng)培育力度，強(qiáng)化投資者教育，持續(xù)推進(jìn)REITs常態(tài)化發(fā)行與多層次REITs市場(chǎng)建設(shè)，更好地發(fā)揮REITs盤(pán)活存量、擴(kuò)大有效投資的積極作用，不斷提升資本市場(chǎng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力。