（文/張志峰 編輯/馬媛媛）9月1日晚，繼廣深之后，上海與北京也相繼跟進(jìn)落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。

至此，四個(gè)一線城市已全部執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”。且與此前市場(chǎng)猜測(cè)的“京滬或分區(qū)域執(zhí)行該政策”等猜測(cè)不同，上海和北京最終選擇與廣深及其他城市一樣，全面執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”。

9月1日晚，上海市住建局官方微信號(hào)發(fā)文稱，為更好滿足剛性和改善性住房需求，使更多購(gòu)房人能夠享受首套房貸款的首付比例和利率優(yōu)惠，9月1日，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局、人民銀行上海市分行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局上海監(jiān)管局四部門聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化我市個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，執(zhí)行購(gòu)買首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施。

通知規(guī)定，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請(qǐng)貸款購(gòu)買商品住房時(shí)，家庭成員在我市名下無(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買過(guò)住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。該規(guī)定自通知印發(fā)次日起執(zhí)行。

無(wú)獨(dú)有偶，在上海發(fā)布消息十分鐘后，北京市住建委、人民銀行北京分行、金融監(jiān)管總局北京監(jiān)管局三部門也聯(lián)合下發(fā)通知，從即日起實(shí)施三部委發(fā)布的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，在全市范圍內(nèi)執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。

行業(yè)普遍認(rèn)為，此舉意味著不久后或許在全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)施多年的“認(rèn)房又認(rèn)貸”評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，或?qū)⒉粡?fù)存在。換句話說(shuō)，今后界定首套和二套房的標(biāo)準(zhǔn)，不看別的，就看你所在城市是否有房子。

這意味著，對(duì)于置換類改善需求家庭而言，可以實(shí)實(shí)在在地降低首付比例和房貸利率，從而減輕購(gòu)房者的家庭負(fù)擔(dān)。

短期來(lái)看，二手房市場(chǎng)掛牌量或?qū)⒃诒本┥虾＿M(jìn)一步獲得提升。

舉例來(lái)說(shuō)，當(dāng)前上海一套新房平均總價(jià)大概為500萬(wàn)元，政策前，二套房最高比例（認(rèn)購(gòu)非普通住宅）為70%，即首付款需要350萬(wàn)元。而按照現(xiàn)在新政策，若納入到首套房的認(rèn)定范疇，那么首付款大約需要175萬(wàn)元。據(jù)此對(duì)比，首付款直接減少了175萬(wàn)元，相當(dāng)于房?jī)r(jià)款的35%。

同樣，納入到首套房標(biāo)準(zhǔn)，其房貸利率也會(huì)跟著下調(diào)，或者說(shuō)適用首套房的利率標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)前上海二套房利率為5.25%，按照貸款本金 200萬(wàn)元、30年期等額本息計(jì)算，其利息總支出約為198萬(wàn)元，月供約為11044元/月。若按新的政策，其利率為4.55%，其利息總支出約為167萬(wàn)元，月供約為10193元/月。對(duì)比來(lái)看，利息總支出減少近31萬(wàn)元，月供減少約851元/月。

58安居客研究院院長(zhǎng)張波向觀察者網(wǎng)表示，一線城市房地產(chǎn)政策過(guò)往都是處于收緊狀態(tài)，此次北上廣深全面落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”，對(duì)于市場(chǎng)近期的推動(dòng)力不容忽視。這代表著全國(guó)市場(chǎng)底部已經(jīng)確立，通過(guò)政策釋放出一批自住需求，無(wú)疑將有利于一線城市熱度回升，并帶動(dòng)全國(guó)更多城市走出低迷行情。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，當(dāng)前黨中央、國(guó)務(wù)院和住房各部門高度重視住房需求的釋放。認(rèn)房不認(rèn)貸政策，是優(yōu)化調(diào)整購(gòu)房政策的重要體現(xiàn)，有力支持了合理住房消費(fèi)需求的釋放。北京、上海積極落實(shí)認(rèn)房不認(rèn)貸政策，充分說(shuō)明其作為特大城市，深入貫徹落實(shí)了黨中央和國(guó)務(wù)院精神，對(duì)于合理住房消費(fèi)需求釋放有高度的重視和支持。精準(zhǔn)施策來(lái)之不易。各市場(chǎng)參與方，包括房企、中介、營(yíng)銷機(jī)構(gòu)、房東等，更要珍惜認(rèn)房不認(rèn)貸政策，既要用足用好這一政策，也要維護(hù)好房地產(chǎn)市場(chǎng)良好秩序。唯有大家共同努力，才能更好促進(jìn)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉也表示，認(rèn)房不認(rèn)貸疊加首付比例降低等政策組合拳，對(duì)于降低京滬等地改善購(gòu)房門檻，盤活樓市需求意義重大。

他認(rèn)為北京和上海的改善需求原本是有購(gòu)房能力的，一旦這類城市的改善需求被激活，也就是整個(gè)市場(chǎng)的置換鏈條被激活，進(jìn)而使整個(gè)一二手房市場(chǎng)就會(huì)活躍起來(lái)。

不過(guò)在克而瑞看來(lái)，今年8月末以來(lái)，認(rèn)房不認(rèn)貸、降首付、降利率等一系列信貸政策密集落地，依稀可以從中看到2014-2016年救市政策的影子。但舊藥或許難解新疾，與2014年相比，一方面，行業(yè)環(huán)境天翻地覆，城鎮(zhèn)化率減速換擋、人口出生率下行、老齡化日益嚴(yán)重、住房剛需趨于飽和已是不可回避的事實(shí)，行業(yè)再難回到往日高速增長(zhǎng)軌道。另一方面，居民風(fēng)險(xiǎn)偏好下降、收入和房?jī)r(jià)增長(zhǎng)預(yù)期羸弱，無(wú)論是降首付、認(rèn)房不認(rèn)貸擴(kuò)大加杠桿空間，還是降利率減輕居民負(fù)債，只有在穩(wěn)定的收入增長(zhǎng)預(yù)期和房?jī)r(jià)上漲（至少不下跌）預(yù)期下，才能真正轉(zhuǎn)化為有效購(gòu)房需求。

因此克而瑞判斷，此次政策效果或不及預(yù)期，后續(xù)稅費(fèi)減免、限價(jià)限購(gòu)限貸等政策均有優(yōu)化空間。

本文系觀察者網(wǎng)獨(dú)家稿件，未經(jīng)授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。