（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）“市場有背陰的一面，就一定有向陽的一面?！碑?dāng)被問萬科對當(dāng)前市場的看法和態(tài)度如何，萬科董事會主席郁亮在2023年中期業(yè)績會上回答道，當(dāng)下萬科能做的，就是“筑好最堅(jiān)固的底線，抱有最堅(jiān)定的信心，盡到最大的努力。”

8月31日，萬科舉行2023年中期業(yè)績會。會上，萬科管理層公布，2023年上半年，萬科營業(yè)收入2008.93億元，同比下降2.91%；營業(yè)利潤203.35億元，同比下降16.10%；歸屬于上市公司股東的凈利潤98.7億元，同比下降19.43%。

對于營收利潤雙雙下滑，萬科總裁祝九勝表示，主要是房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的結(jié)算規(guī)模下降以及結(jié)算利潤率下降所致。

數(shù)據(jù)顯示，2023上半年，萬科結(jié)算收入1708.4億元，同比下降4.5%。與此同時，萬科整體稅前毛利率18.9%，同比下降1.6個百分點(diǎn)，補(bǔ)回折舊攤銷后的毛利率為20.2%，下降1.5個百分點(diǎn)。

祝九勝坦言，目前房地產(chǎn)行業(yè)處于調(diào)整時期，部分市場的情況并不好，供求格局也發(fā)生了根本性的變化，行業(yè)毛利率也在不斷地下降。“但總體而言，萬科短期利潤雖然有一定的壓力，但經(jīng)營安全完全沒問題。”

“最堅(jiān)固的底線”

連續(xù)14年為正的經(jīng)營性現(xiàn)金流、49.5%的凈負(fù)債率、上千億的貨幣資金，是萬科筑好的最堅(jiān)固的底線。

數(shù)據(jù)顯示，截至報告期末，萬科有息負(fù)債合計(jì)3213.6億元，占總資產(chǎn)的比例為19.1%。有息負(fù)債以中長期負(fù)債為主。有息負(fù)債中，一年內(nèi)到期的有息負(fù)債457.0億元，占比為14.2%；一年以上有息負(fù)債2756.6億元，占比為85.8%。

分融資對象來看，銀行借款占比為62.4%，應(yīng)付債券占比為23.7%，其他借款占比為13.9%。分利率類型來看，有息負(fù)債中，固定利率負(fù)債占比37.6%，浮動利率負(fù)債占比62.4%。有抵押的有息負(fù)債108.9億元，占總體有息負(fù)債的3.4%。無抵押無質(zhì)押的有息負(fù)債占比為93.9%。

資金狀況方面，期內(nèi)，萬科實(shí)現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金凈流入18.6億元，連續(xù)14年為正。截至報告期末，萬科持有貨幣資金1221.8億元，遠(yuǎn)高于短期借款和一年內(nèi)到期的有息負(fù)債的總和457.0億元。

“這些都是萬科穿越多年發(fā)展周期堅(jiān)定走到現(xiàn)在的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，也是其能夠在行業(yè)面臨重大考驗(yàn)的環(huán)境里活下來的基石?！比f科首席財務(wù)官韓慧華表示，萬科是一家危機(jī)感驅(qū)動的公司，長期堅(jiān)持穩(wěn)健的財務(wù)策略，始終把保持經(jīng)營安全、健康的財務(wù)狀況放在最重要的位置。

同時，她也坦言，短期市場是有壓力，但萬科已經(jīng)筑好了最牢固的底線，在經(jīng)營現(xiàn)金流管理、融資渠道、債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化三方面做了充分的前置準(zhǔn)備。

以債務(wù)結(jié)構(gòu)舉例，盡管萬科融資總量階段性呈現(xiàn)上升趨勢，但實(shí)際上短債有了顯著下降。

數(shù)據(jù)顯示，截至6月底，萬科短債457億，較年初下降29%，短債占有息負(fù)債比降至14.2%，較年初下降6.3個百分點(diǎn)，處在歷史低位，現(xiàn)金對短債的覆蓋倍數(shù)2.7倍，較年初提升0.6倍，債務(wù)平均久期延長至5年。

同時，在美元加息背景下，萬科主動地優(yōu)化了外債配置，境外有息負(fù)債剔除匯率變動后較年初下降12%，外債占有息負(fù)債的比降至20%以內(nèi)，較年初下降2個百分點(diǎn)。在融資結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化的同時，萬科的融資成本也保持低位，年內(nèi)公司境內(nèi)新增融資平均成本3.73%，較22年進(jìn)一步下降15BP，中票最近一期發(fā)行票面利率3.07%。

開發(fā)型業(yè)務(wù)也有新機(jī)遇

“由于地產(chǎn)銷售低迷已經(jīng)持續(xù)了一段時間，市場情緒受到了一定影響，因此容易做出過度反應(yīng)?！睂τ诂F(xiàn)階段的房地產(chǎn)市場，郁亮認(rèn)為顯然超跌了。

表現(xiàn)在數(shù)據(jù)上，2021年、2022年全國商品住宅新開工面積分別下降11%和40%，而2023年1-7月繼續(xù)下降25%。按照這個下滑程度，預(yù)計(jì)今年新開工面積僅為6.6億平方米，將回到2006年的規(guī)模。

受大環(huán)境影響，2023年上半年萬科房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)現(xiàn)銷售金額2039.4億元，同比下降5.3%。房地產(chǎn)開發(fā)收入1843.62億元，較2022年同期的1916.72減少73.1億元；房地產(chǎn)開發(fā)即相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)毛利率為19.31%，較2022年同期下降1.54個百分點(diǎn)。

但這并不意味著開發(fā)型業(yè)務(wù)沒有未來。

針對開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)毛利率下滑的問題，萬科聯(lián)席總裁張海在會上表示，毛利率水平下降是當(dāng)前行業(yè)面臨的共同問題，這兩年市場超預(yù)期下行，短期內(nèi)銷售毛利率較以往確實(shí)有更大壓力。

張海進(jìn)一步指出，但自去年開始，萬科對新項(xiàng)目投資把關(guān)更加嚴(yán)格，投資質(zhì)量、產(chǎn)品能力也有提升，投資盈利表現(xiàn)比較良好?！叭绻袌鲂判哪軌蛑鸩交謴?fù)，我們相信經(jīng)過一段時間的調(diào)整，開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的毛利率整體將穩(wěn)定向好?！?

而對于房地產(chǎn)市場的發(fā)展，郁亮直言，從常識來看，有背陰的一面，就一定有向陽的一面。“在整體低迷的時候，向陽的一面會格外引人注意，比如有些市場更加有韌性，也有新的業(yè)務(wù)機(jī)會在出現(xiàn)?！?

郁亮進(jìn)一步表示，在今天，即使是傳統(tǒng)的開發(fā)業(yè)務(wù)，內(nèi)容、模式也可能出現(xiàn)變化，商品住宅將在滿足改善性需求中挑大梁，城市更新、保障房、城中村改造、代建代運(yùn)營也將是未來重要的業(yè)務(wù)領(lǐng)域。

經(jīng)營類業(yè)務(wù)保持較快增長

在開發(fā)型業(yè)務(wù)承壓之際，萬科的經(jīng)營類業(yè)務(wù)展現(xiàn)良好的發(fā)展韌性。

數(shù)據(jù)顯示，2023上半年，萬科經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)繼續(xù)保持增長態(tài)勢，全口徑收入267.3 億元，同比增長11.9%，其中，物業(yè)服務(wù)的收入增速為12.2%，物流倉儲、租賃住宅、商業(yè)地產(chǎn)等業(yè)務(wù)的收入增速分別為 17.0%、10.6%和7.3%，增速均明顯高于公司總體增長水平。

不僅如此，萬科經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)均處于行業(yè)領(lǐng)先地位。例如，萬物云是中國領(lǐng)先的全域空間服務(wù)提供商，“萬緯物流”在物流倉儲服務(wù)及一體化供應(yīng)鏈解決方案平臺上位于第一梯隊(duì)，旗下租賃品牌“泊寓”已成為全國最大的集中式公寓提供商。

具體來看，在經(jīng)營類業(yè)務(wù)中，萬物云對萬科業(yè)績貢獻(xiàn)最大。期內(nèi)，萬物云實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入161.1億元（含向萬科集團(tuán)提供服務(wù)的收入），同比增長12.2%，其中社區(qū)空間居住消費(fèi)服務(wù)收入91.1億元，占比56.5%，同比增長12.6%；商企和城市空間綜合服務(wù)收入56.8億元，占比35.3%，同比增長11.2%；AIoT及BPaaS解決方案服務(wù)收入13.2億元，占比8.2%，同比增長14.0%。

商業(yè)開發(fā)與運(yùn)營貢獻(xiàn)次之。期內(nèi)，萬科商業(yè)業(yè)務(wù)(含非并表項(xiàng)目)營業(yè)收入43.0億元，同比增長7.3%。其中，印力管理的商業(yè)項(xiàng)目營業(yè)收入27.4億元，整體出租率94.7%，同比提高2.0個百分點(diǎn)。

物流業(yè)務(wù)和租賃住宅業(yè)務(wù)相近。期內(nèi)，物流業(yè)務(wù)（含非并表項(xiàng)目）實(shí)現(xiàn)經(jīng)營收入19.5億元，同比增長17.0%；租賃住宅業(yè)務(wù)（含非并表項(xiàng)目）實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入16.4億元，同比增長10.6%。

“無論什么業(yè)務(wù)，本質(zhì)上都是能力的競爭，例如產(chǎn)品服務(wù)質(zhì)量是否過硬、客戶口碑是不是足夠好、是否有足夠優(yōu)秀的合作伙伴等，萬科在這些方面有基礎(chǔ)，但還有繼續(xù)完善和深化的空間。”郁亮坦言，房地產(chǎn)市場脫胎換骨需要比較長的時間，萬科將保持定力，不斷努力。