8月8日，金地集團副總裁、金地集團開發(fā)管理公司董事長郝一斌在2023博鰲房地產(chǎn)論壇上發(fā)表了以“代建模式的基本盤與新機遇”為主題的主旨演講。

郝一斌判斷，行業(yè)調(diào)整尚未結(jié)束，目前房地產(chǎn)企業(yè)還是面臨著巨大的壓力，所以對房地產(chǎn)市場不建議大家過于樂觀。

“一次調(diào)控從開始抑制房地產(chǎn)，到政策起效，也是緩慢的過程。在抑制的初期房地產(chǎn)是積極上行的。到了最后一根壓死駱駝的稻草落地之后，它才轉(zhuǎn)向下行。在上行的過程中也是一樣的，需要不斷地出臺政策，政策出臺到一定的程度，才會看到市場的反轉(zhuǎn)。”

他認為，在房地產(chǎn)行業(yè)大幅萎縮的情況下，代建行業(yè)反而出現(xiàn)了一個逆市發(fā)展的狀態(tài)。

郝一斌介紹稱，代建行業(yè)從2018年到2022年連續(xù)5年的增長，管理面積從4705萬平米漲到了1.1億平米，這5年是18.6%的年平均增速。當然房地產(chǎn)市場投資的萎縮也會逐步傳導到代建行業(yè)，2023年上半年是11%的增長，增速在放緩，其實2022年增速就已經(jīng)放緩了。

這個行業(yè)類似于一個新的行業(yè)，就像新能源車一樣，汽車行業(yè)就出現(xiàn)這樣的情況，汽車的整體銷量是下降的，但是新能源車的銷量是大漲的，傳統(tǒng)能源車下降得更厲害。新能源汽車的增長主要來自于滲透率的提高，大家也可以看到代建的比例從2021年以來，每年的滲透率都是在不斷提高的。

在郝一斌看來，隨著大家對商業(yè)化代建的理解越來越深刻，會發(fā)現(xiàn)它的好處非常多，它非常規(guī)范、成本可控、開發(fā)進度可控、產(chǎn)品質(zhì)量好，不管是對民營的中小企業(yè)的規(guī)范開發(fā)，還是對地方政府的項目，能夠更規(guī)范運作都是有很大幫助的。

那么，代建的基本盤和新的增長在哪里？

郝一斌稱，基本盤是這么幾項，一個是過去的中小開發(fā)商，新進入資本的委托，在2021年市場調(diào)控以前，這是代建市場的主力，綠城原來做了十幾年，這是一個很大的比例，但是在民企出清潮之下，這部分是萎縮的，當然也還有。新涌現(xiàn)的機會億一個是城投平臺，除了傳統(tǒng)的安置房、政策房、保障房，還有很多托底的開發(fā)性的項目，它承擔了更多的角色。

還有政府的項目，比如學校、醫(yī)院、體育場館等等公共設(shè)施，基本上還是持平的狀態(tài)，并沒有大的變化。商辦項目，我們也服務了不少，包括一些金融機構(gòu)、科技企業(yè)的辦公樓，還有一些政府的辦公樓，這也是一個持平狀態(tài)，這都是我們的基本盤。還有就是一級土地整理商，這部分雖然這個市場受沖擊大，但是它的變化是不大的，還有一部分是園區(qū)代建，這也是基本盤。

郝一斌判斷，待見行業(yè)新的機遇有5類。

其一是政府主導的保交樓；其二為金融企業(yè)的紓困，暴雷潮之下，很多項目的控制權(quán)逐步到了金融企業(yè)的手中，不得不去處置。

其三是城改，不僅僅是過去的舊改拆除重建，這只是其中一類，尤其最近中央也在提7個超大城市和21個特大城市，作為房地產(chǎn)調(diào)控的一個新的措施。還有大量的舊城改造項目，金地也接了不少。

其四是隨著行業(yè)轉(zhuǎn)型，大家會轉(zhuǎn)向各種新業(yè)態(tài)，比如未來社區(qū)、康養(yǎng)、園區(qū)等等。另外就是新的區(qū)域，正在從沿海向內(nèi)地擴張。

其五為新的資本，地產(chǎn)資本的構(gòu)成在發(fā)生變化，這些新進入的市場化的資本需要跟更強的專業(yè)能力對接，從而更好地應對這個市場的挑戰(zhàn)。

目前金地管理布局了全國50個城市，一共有160個管理項目，2200萬平米的管理面積，住宅是1500億的貨值，商辦有500億的貨值，還有政府的非銷售類的450萬平米的管理面積。

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