（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）歷時(shí)三天的上海2023年第二批集中供地首輪土拍落下帷幕。

據(jù)悉，上海此次共有25宗宅地?cái)M分兩批次出讓，其中15宗宅地安排于7月11日-7月13日期間出讓，總出讓面積86.7萬(wàn)平方米，總建筑規(guī)模193.6萬(wàn)平方米，總起價(jià)389.6億元。

最后，15宗宅地全部完成出讓，其中，10宗封頂搖號(hào)、5宗底價(jià)收官，總成交面積84.16萬(wàn)平方，總成交規(guī)劃建面187.34萬(wàn)平方米，攬金約405.5億元，平均溢價(jià)率7.82%。

從土拍結(jié)果看，大家錢(qián)江維科聯(lián)合體以24.78億元拿下2宗搖號(hào)地塊，是本輪的最大贏家；招商蛇口、保利置業(yè)、大華、中國(guó)鐵建、中建八局、建發(fā)聯(lián)發(fā)聯(lián)合體、金茂也分別拿下1宗搖號(hào)地塊。

上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦表示，這次土拍結(jié)果符合預(yù)期，畢竟上海的土地留給房企很好的利潤(rùn)空間，而且多數(shù)項(xiàng)目不用擔(dān)心去化問(wèn)題，一些優(yōu)質(zhì)地塊可以提前鎖定利潤(rùn)，兌現(xiàn)只是時(shí)間問(wèn)題。

兩級(jí)分化

“要么底價(jià)，要么搖號(hào)?！北R文曦指出，上海土地市場(chǎng)出現(xiàn)兩級(jí)分化，5宗地塊底價(jià)獲得，其余均是最高價(jià)。

土拍首日，松江新橋宅地、寶山吳淞地塊、青浦重固地塊、臨港兩宗地塊、自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)C04-01地塊因?yàn)榫挥?家房企報(bào)名，全部底價(jià)成交，競(jìng)得人分別為上海恒都置業(yè)、上實(shí)發(fā)展、保利發(fā)展、榮盛控股、臨港集團(tuán)。

可對(duì)比的是，本輪土拍中，以閔行區(qū)華漕鎮(zhèn)MHP0-1402單元16-05、17-04地塊、嘉定區(qū)嘉定新城G09-2地塊、寶山區(qū)大場(chǎng)鎮(zhèn)W12-1301單元35-03地塊三宗地塊最為火爆，均成功吸引到18家競(jìng)買人參與競(jìng)拍。

其中，閔行區(qū)華漕鎮(zhèn)MHP0-1402單元16-05、17-04地塊于第二日出讓，共吸引了華發(fā)、華潤(rùn)、華潤(rùn)、招商蛇口、保利發(fā)展、越秀、中海、中國(guó)鐵建、綠城等房企報(bào)名，最后，在31輪報(bào)價(jià)達(dá)到上限價(jià)格進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)環(huán)節(jié)，中國(guó)鐵建以61.475億元搖中，成交樓面價(jià)40920元/平方米，溢價(jià)率10%。

隨后出讓的嘉定區(qū)嘉定新城G09-2地塊，在21輪報(bào)價(jià)就達(dá)到上限價(jià)格，同樣轉(zhuǎn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，最后由杭州市城建開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司&浙江錢(qián)江房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司&寧波維科置業(yè)有限公司（大家、浙江錢(qián)江、寧波維科聯(lián)合體）搖中該地塊，成交價(jià)17.08億元，溢價(jià)率10%。

值得一提的是，大家、浙江錢(qián)江、寧波維科聯(lián)合體還成功搖中了浦東新區(qū)曹路基地12-01地塊，該地塊雖沒(méi)有上述3宗地塊火熱，但也吸引了華發(fā)越秀聯(lián)合體，聯(lián)發(fā)建發(fā)聯(lián)合體、象嶼、招商、保利發(fā)展等8家競(jìng)買人參拍。

最后，大家、浙江錢(qián)江、寧波維科聯(lián)合體成功競(jìng)得，成交價(jià)7.7億元，成交樓面價(jià)28348元/平方米，溢價(jià)率10%。

盧文曦指出，大家、錢(qián)江在上海已經(jīng)有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，這次拿地是不錯(cuò)的土儲(chǔ)補(bǔ)充。另外，從地塊質(zhì)地來(lái)看，曹路和嘉定新城都要比此前拿下的浦東新區(qū)惠南地塊更好。以嘉定新城地塊舉例，該地塊除了本地客外更多的是依靠軌道交通導(dǎo)入大量外部需求，且從今年樓盤(pán)銷售來(lái)看，成績(jī)很不錯(cuò)。因此，對(duì)房企而言基本可以提前鎖定利潤(rùn)，兌現(xiàn)只是時(shí)間問(wèn)題。

寶山區(qū)大場(chǎng)鎮(zhèn)W12-1301單元35-03地塊則安排在首輪土拍最后一日進(jìn)行出讓，出讓面積134434.9平方米，建筑面積86087.3平方米，起價(jià)28.4億，起始樓面價(jià)33000元/平方米。

相較于上述2宗地塊，寶山區(qū)大場(chǎng)鎮(zhèn)地塊競(jìng)拍速度更快，在19輪競(jìng)價(jià)時(shí)就達(dá)到上限價(jià)格進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)，最后，金茂運(yùn)氣更甚一籌，以上限價(jià)格31.25億元搖中該地塊，成交樓面價(jià)36300元/平方米，溢價(jià)率10%。

盧文曦預(yù)測(cè)，8月開(kāi)展的第二批集中供地第二輪成交結(jié)果將與此次類似，“好地塊直接搖號(hào)，不太可能有中間地帶的溢價(jià)率?！?

“搖號(hào)新規(guī)”后首場(chǎng)土拍

值得一提的是，這是上?！皳u號(hào)新規(guī)”發(fā)布后的首場(chǎng)土拍。

據(jù)悉，自2020年首批集中供地起，上海土拍市場(chǎng)一直采用“一次書(shū)面報(bào)價(jià)”的出讓方式，即在房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制下，合理設(shè)定地塊起始價(jià)格、中止價(jià)和最高報(bào)價(jià)。、

規(guī)定競(jìng)價(jià)方式由原舉牌競(jìng)價(jià)調(diào)整為“舉牌競(jìng)價(jià)+一次書(shū)面報(bào)價(jià)”，舉牌競(jìng)價(jià)未達(dá)到中止價(jià)的，以價(jià)高者得原則確定競(jìng)得人；舉牌競(jìng)價(jià)達(dá)到中止價(jià)時(shí)，轉(zhuǎn)為一次書(shū)面報(bào)價(jià)，由最接近一次書(shū)面報(bào)價(jià)平均價(jià)的房企競(jìng)得。

值得一提的是，除統(tǒng)計(jì)競(jìng)拍房企給出的一次書(shū)面報(bào)價(jià)外，系統(tǒng)也將給出一個(gè)隨機(jī)值用于平均，一方面，該隨機(jī)值可以避免房企私下合作；但另一方面，房企需要現(xiàn)場(chǎng)調(diào)整報(bào)價(jià)，以求最接近平均值。

而上海此輪供地中不再采用“一次書(shū)面報(bào)價(jià)”，而是在競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)后直接進(jìn)入搖號(hào)階段。

“由于此次拿地規(guī)則做了調(diào)整，和此前拼技巧稍微有些不一樣，完全拼運(yùn)氣，所以參與的人更多?！北R文曦提到，由于搖中純屬運(yùn)氣，還有房企比拼場(chǎng)外功夫，比如寄希望于“紅衣服、香蕉、橙子等”得到好運(yùn)加持。