（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）7月3日早間，中國奧園集團(tuán)股份有限公司（簡稱“中國奧園”）發(fā)布公告，披露2021年全年、2022年中期及2022年全年業(yè)績報告。

根據(jù)最新財報顯示，中國奧園2022年實現(xiàn)物業(yè)合同銷售額約202.2億元，合同銷售面積約209萬平方米，總營業(yè)額約187.11億元。

報告期內(nèi)，中國奧園錄得總營業(yè)額187.11億元，其中，物業(yè)發(fā)展銷售收入約153.53億元，占總收入的82.05%；物業(yè)投資收入約2.52億元，占總收入的1.35%；其他收入約31.07億元，占總收入的16.6%。

值得一提的是，在連發(fā)三份財報的同時，中國奧園境外債務(wù)重組也迎來了實質(zhì)性進(jìn)展。 根據(jù)中國奧園發(fā)布的債務(wù)重組相關(guān)公告顯示，中國奧園已與若干主要票據(jù)持有人（其持有公司發(fā)行的境外優(yōu)先票據(jù)未償還本金總額的約33.01%）就公司境外重大債務(wù)重組方案的主要條款達(dá)成一致。

毛利由負(fù)轉(zhuǎn)正

“保交付是本集團(tuán)確保穩(wěn)定經(jīng)營的重中之重?！敝袊鴬W園董事會主席郭梓文在報告中指出，通過保交付盤活資金，既能修復(fù)企業(yè)信用，也為項目銷售奠定良好基礎(chǔ)，形成良性循環(huán)。

報告顯示，2022年，中國奧園在積極穩(wěn)定生產(chǎn)經(jīng)營的同時全力保交付，期內(nèi)在全國45個城市實現(xiàn)交付面積近209萬平方米。此外，截至2020年底，中國奧園大部分物業(yè)項目正在如期推進(jìn)。

事實上，不止保交付，中國奧園的部分財務(wù)數(shù)據(jù)也有了好轉(zhuǎn)，比如毛利由負(fù)轉(zhuǎn)正、擁有人應(yīng)占虧損減少。

具體來看，2022年，中國奧園毛利為約8.41億元，較2021年之負(fù)毛利119.35億元上升107.0%，毛利率為4.5%；擁有人應(yīng)占虧損約為78.43億元，較2021年之虧損約330.75億元上升76.3%。

土地儲備方面，截至2022年12月31日，中國奧園擁有267個項目，土地儲備總土地儲備為約3083萬平方米，權(quán)益建筑面積約2489萬平方米。同時，截至2022年底，中國奧園擁有的城市更新項目規(guī)劃總建筑面積達(dá)3155萬平方米，規(guī)劃可售面積約1356萬平方米。

值得一提的是，為促進(jìn)銷售，報告期內(nèi)中國奧園通過為項目引入戰(zhàn)投合作、品牌代建等方式盤活資產(chǎn)。

2022年8月，中國奧園集團(tuán)與綠城置業(yè)發(fā)展集團(tuán)在廣州簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將在西安奧園譽峯、重慶南川奧園公園壹號等項目開展代建等深度友好合作。

根據(jù)合作協(xié)議，中國奧園將與綠城發(fā)展就西安奧園譽峯、重慶南川奧園公園壹號進(jìn)行戰(zhàn)略合作。綠城發(fā)展將負(fù)責(zé)項目全過程開發(fā)管理工作，統(tǒng)籌、整合、管理相關(guān)規(guī)劃設(shè)計、工程監(jiān)理、建筑施工、營銷策劃等，嚴(yán)格控制項目質(zhì)量和工期，全力盤活項目銷售，保障項目交付。

財報顯示，2022年，中國奧園與多家知名企業(yè)簽署品牌代建協(xié)議，全力盤活重慶、成都、西安、廈門等項目的銷售。

進(jìn)入2023年，中國奧園更是加快了合作開發(fā)的步伐。今年1月，中國奧園出售珠海市香洲區(qū)前山街道翠微舊村改造項目60%的股權(quán)予山東頤養(yǎng)健康集團(tuán)置業(yè)（集團(tuán)）有限公司，換取5.84億元的現(xiàn)金流入；4月，中國奧園與西安航投科創(chuàng)控股集團(tuán)在西安簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，以陜西區(qū)域為起點，在品牌引入、項目合作、商業(yè)運營、戰(zhàn)略投資等領(lǐng)域開展全方位深度戰(zhàn)略合作。

6月，中國奧園主席郭梓文在北京與央企中國黃金集團(tuán)旗下中金國測投資有限公司簽署全面戰(zhàn)略合作協(xié)議，優(yōu)先協(xié)作奧園在廣州貨值逾百億的舊改項目。

截至目前，中國奧園已引入包括山東健康、南粵基金、西安航投科創(chuàng)、中金國測投資在內(nèi)的國資背景合作伙伴，共同開發(fā)包括珠海翠微城市更新項目在內(nèi)的多個城市更新項目并達(dá)成戰(zhàn)略合作協(xié)議。

重組方案出爐

連發(fā)三份財報，意味著中國奧園距離復(fù)牌之路再進(jìn)一步。

觀察者網(wǎng)了解到，根據(jù)聯(lián)交所給出的復(fù)牌指引，中國奧園復(fù)牌有四個前提條件，首當(dāng)其沖的是“必須刊發(fā)上市規(guī)則規(guī)定的所有尚未刊發(fā)的財務(wù)業(yè)績，并處理任何審核修改”。

也就是說，目前中國奧園完成了復(fù)牌路上最重要的一步。

之后，中國奧園還需要證明并無與管理層誠信及/或任何對本公司管理及經(jīng)營有重大影響的人士的誠信有關(guān)的合理監(jiān)管疑問可能會為投資者帶來風(fēng)險及損害市場信心；證明本公司遵守上市規(guī)則第13.24條；及向市場公布所有重要信息，供本公司股東及投資者評估本公司狀況。

可以參考的是，在補齊2021年年報、2022年半年報業(yè)績和2022年全年業(yè)績公告不到兩個月，奧園健康就向香港聯(lián)交所提交復(fù)牌申請。若以此作為參考，中國奧園有望在三季度提交復(fù)牌申請。

中國奧園也在財報中表示，公司正按照聯(lián)交所復(fù)牌指引有序推進(jìn)復(fù)牌工作，各項工作進(jìn)展順利。

需要注意的是，若想實現(xiàn)復(fù)牌，中國奧園還需要處理好債務(wù)重組工作。

根據(jù)中國奧園發(fā)布的債務(wù)重組公告顯示，中國奧園已與境外優(yōu)先票據(jù)持有人組成的臨時小組就境外債務(wù)全面重組的主要條款達(dá)成協(xié)議，境外主要債權(quán)人同意重組支持方案并簽署重組協(xié)議。

根據(jù)重組方案，為置換原債券，中國奧園將發(fā)行三支共計18億美元新債務(wù)工具（以下簡稱“AddHero票據(jù)”）、5億美元新債務(wù)工具（“奧園票據(jù)”）、10億股普通股、1.43億美元無息強制可轉(zhuǎn)換債券和16億美元永續(xù)債。

具體來看，三支AddHero票據(jù)中，第一支AddHero票據(jù)將于2026年9月開始攤銷，最后一支AddHero票據(jù)到期日為2031年9月，Add Hero票據(jù)現(xiàn)金利率將為每年7.5%至8.8%之間。

奧園票據(jù)到期日為2031年9月，奧園票據(jù)實物支付利率將為每年5.5%。

10億股普通股中，連同目前代表郭梓文（及其家庭成員）利益持有的4億股普通股，將根據(jù)重組方案之條款轉(zhuǎn)讓給若干合資格債權(quán)人，相當(dāng)于重組生效日后公司備考持股量的25.22%和10.09%，對價為每股1.06港元。

此外，1.43億美元無息強制可轉(zhuǎn)換債券將于2028年9月強制轉(zhuǎn)換為公司普通股份，其將占轉(zhuǎn)換后公司已發(fā)行股本總額的29.9%；16億美元永續(xù)債現(xiàn)金分配率自2031年9月起每年1%起（并根據(jù)永續(xù)債條款按照永續(xù)債存續(xù)的年數(shù)向上調(diào)整）。

“強制可轉(zhuǎn)換債及永續(xù)債發(fā)行后預(yù)期將作為公司‘權(quán)益’入賬?！敝袊鴬W園指出，重組方案完成后，中國奧園的賬面價值將顯著增加，凈負(fù)債率則顯著下降。