（文/張志峰 編輯/馬媛媛）繼恒大、融創(chuàng)之后，更多的出險(xiǎn)房企正在尋求境外債務(wù)重組。

5月14日晚間，合景泰富發(fā)布內(nèi)幕消息公告表示，集團(tuán)2024年1月票據(jù)本金金額的15%約1.19億美元，連同其應(yīng)計(jì)及未付利息于強(qiáng)制贖回日期到期尚未支付，構(gòu)成違約事件。

此外，根據(jù)2022年年報(bào)披露，企業(yè)未能按照附息銀行及其他借貸的預(yù)定還款日期（即2023年4月28日）支付其本金人民幣2.12億元，觸發(fā)若干長(zhǎng)期附息銀行及其他借貸的交叉違約。

合景泰富表示，鑒于目前挑戰(zhàn)，應(yīng)為其所有持份者的利益實(shí)時(shí)探尋目前境外債務(wù)狀況的全面解決方案，以確保集團(tuán)可持續(xù)經(jīng)營(yíng)。

公告顯示，合景泰富現(xiàn)正與潛在候選人討論擔(dān)任財(cái)務(wù)顧問的角色，以評(píng)估集團(tuán)的資本架構(gòu)、流動(dòng)資金及探尋所有可行的解決方案，籍以緩解當(dāng)前的流動(dòng)資金問題，并盡快為所有持份者達(dá)成最佳的解決方案。

境外債重組成行業(yè)常態(tài)

事實(shí)上，與其他眾多出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)的民營(yíng)房企一樣，合景泰富早在去年9月就進(jìn)行過一次債務(wù)延期。

據(jù)觀察者網(wǎng)了解，此次構(gòu)成違約的境外債券正是由兩筆原本應(yīng)于2022年9月到期的美元債交換而來，交換后將于2024年到期。

根據(jù)交換要約，2023年5月14日是其票據(jù)本金額15%連同其相應(yīng)未付利息的強(qiáng)制贖回日，合景泰富終究沒能逃脫實(shí)質(zhì)性違約命運(yùn)。

對(duì)于這次主動(dòng)尋求境外債務(wù)的全面解決方案的原因，合景泰富表示，自2021年下半年以來，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)面對(duì)前所未有的挑戰(zhàn)。

受不利的宏觀經(jīng)濟(jì)因素、負(fù)面信貸事件及行業(yè)融資渠道受限的影響，包括本集團(tuán)在內(nèi)的民營(yíng)開發(fā)商面對(duì)更大的流動(dòng)資金壓力。此等市況變動(dòng)令中國(guó)眾多房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)及融資現(xiàn)金流減少。

“本集團(tuán)一直依賴其內(nèi)部現(xiàn)金資源及從境內(nèi)匯出現(xiàn)金以履行境外付款義務(wù)。根據(jù)地方政府政策的規(guī)定，本集團(tuán)絕大部分現(xiàn)金均存入指定銀行賬戶進(jìn)行嚴(yán)格預(yù)售現(xiàn)金托管，以確保在建物業(yè)竣工。盡管本集團(tuán)已作出最大努力，惟本集團(tuán)可用于支付境外債務(wù)的資金仍持續(xù)受壓。”

其實(shí)，重組境外債務(wù)已是行業(yè)的一大常態(tài)，越來越多的出險(xiǎn)房企選擇整體債務(wù)重組以進(jìn)一步緩解短期償債壓力。旭輝集團(tuán)、龍光集團(tuán)、融創(chuàng)中國(guó)、華夏幸福等相繼完成境內(nèi)或境外債務(wù)整體重組。同時(shí)，世茂集團(tuán)、花樣年等多家房企還在重組進(jìn)展過程中。

中誠(chéng)信國(guó)際一報(bào)告稱，隨國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)支持政策的持續(xù)落地，以及行業(yè)融資環(huán)境的邊際改善，債權(quán)人對(duì)于境內(nèi)房企償債能力的信心有所提升，為房企境外債務(wù)重組的談判爭(zhēng)取了更多空間，如果后續(xù)境外債務(wù)重組能夠推進(jìn)，房地產(chǎn)企業(yè)有望進(jìn)一步擺脫債務(wù)負(fù)擔(dān)。

克而瑞指出，政策利好之下，改善了債權(quán)人對(duì)出險(xiǎn)企業(yè)流動(dòng)性修復(fù)以及市場(chǎng)銷售回暖的預(yù)期，一定程度上也促進(jìn)了房企整體債務(wù)重組方案的推進(jìn)。同時(shí)，對(duì)于債權(quán)人而言，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)短期內(nèi)難以修復(fù)，相比之下，債務(wù)重組可以讓出險(xiǎn)房企獲得階段性的穩(wěn)定，在一定程度上也能更好地保證債權(quán)人的利益。

去年合計(jì)償債113億元

數(shù)據(jù)顯示，截至2022年12月31日，合景泰富全年共兌付包括境內(nèi)債券、CMBS及ABS本金合計(jì)75.44億元，境外美元債券3.63億美元，及12.84億港元銀團(tuán)貸款，合計(jì)人民幣約113億元。

與許多面臨債務(wù)壓力的房企相同，合景泰富也在積極通過資產(chǎn)出售的方式補(bǔ)充現(xiàn)金流。

2022年7月，合景泰富向龍湖集團(tuán)轉(zhuǎn)讓了香港“尚珒溋”項(xiàng)目50％的股權(quán)及股東貸款，作價(jià)13億港元，錄得4.895億港元的稅后利潤(rùn)。

5月12日，合景泰富再將位于上海嘉定區(qū)的6個(gè)項(xiàng)目出售給了中國(guó)平安，其中涉及酒店、商鋪及停車位，總代價(jià)合計(jì)約7.5億元。

交付方面，2022年合景泰富已完成交付總建筑面積約806,218平方米，預(yù)計(jì)今年房地產(chǎn)行業(yè)將呈現(xiàn)穩(wěn)健復(fù)蘇，逐步恢復(fù)正常營(yíng)運(yùn)。

土地儲(chǔ)備方面，截止2022年，合景泰富旗下共擁有174個(gè)項(xiàng)目，分布于中國(guó)內(nèi)地和香港共44個(gè)城市，擁有土地儲(chǔ)備共計(jì)權(quán)益建筑面積約1441萬平方米，總建筑面積約1967萬平方米，權(quán)益比約為73%。

其中，大灣區(qū)及長(zhǎng)三角核心城市群作為企業(yè)重點(diǎn)布局區(qū)域，土地儲(chǔ)備占總儲(chǔ)備、可售資源占總可售資源的比例分別為65%及82%。

截至年報(bào)末期，合景泰富已開業(yè)45個(gè)投資性物業(yè)，其中商場(chǎng)11個(gè)、寫字樓10個(gè)、酒店24個(gè)，擁有悠方、摩方、IFP、IMP、木蓮莊等多個(gè)優(yōu)質(zhì)品牌，疫情反復(fù)下，2022年權(quán)益租金收入規(guī)模約18.82億元，其中，商場(chǎng)增長(zhǎng)11%，寫字樓增長(zhǎng)9%，說明該公司的多元協(xié)同“第二曲線”已進(jìn)入成熟期。

合景泰富還表示，未來將通過“強(qiáng)銷售、降負(fù)債”的措施，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，增強(qiáng)現(xiàn)金流動(dòng)性，提高經(jīng)營(yíng)效率、控制風(fēng)險(xiǎn)及降低成本。

不過在克而瑞看來，債務(wù)重組完成之后，中長(zhǎng)期的“回血”自救才是關(guān)鍵。出險(xiǎn)房企仍應(yīng)以保交付為主要目標(biāo)，積極營(yíng)銷、促進(jìn)銷售去化及現(xiàn)金回籠，修復(fù)基本盤，依靠銷售回款提升自身“造血能力”，才能真正擺脫困境。