（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）在當(dāng)前房地產(chǎn)市場處于深度調(diào)整階段的背景下，身為央企的華潤置地正迎來逆勢增長的好時機。

3月29日，華潤置地舉辦2022全年業(yè)績發(fā)布會，執(zhí)行董事、董事會主席李欣，執(zhí)行董事、首席運營官張大為，執(zhí)行董事、首席戰(zhàn)略官謝驥，執(zhí)行董事、首席財務(wù)官郭世清等出席會議。

會上，管理層介紹了2022年全年業(yè)績，全年實現(xiàn)綜合營業(yè)額2070.6億元，按年下降2.4%；核心股東應(yīng)占溢利270.0億元，按年增長1.5%。董事會建議宣派全年股息每股人民幣1.401元，按年增長1.5%，全年派息率37%。

按業(yè)務(wù)模式分類，華潤置地開發(fā)銷售實現(xiàn)收入1761.6億元，按年下降4.2%；剔除租金減免影響后的投資物業(yè)（包括酒店經(jīng)營）實現(xiàn)收入192.6億元，按年增長10.5%；輕資產(chǎn)管理實現(xiàn)收入120.16億元，同比增加35.4%，生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)實現(xiàn)收入182.7億元，同比增加9.21%。

不難看出，得益于開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)、經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務(wù)、輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)三大主營業(yè)務(wù)與生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)相互促進(jìn)、合力發(fā)展的“3+1”一體化發(fā)展的業(yè)務(wù)模式，華潤置地才能在開發(fā)銷售主營業(yè)務(wù)受阻之際充分展現(xiàn)其抵御行業(yè)周期的發(fā)展韌性。

“3+1”新發(fā)展模式

華潤置地的“3+1”一體化發(fā)展的業(yè)務(wù)模式的確定，應(yīng)該要追溯至2021年3月的業(yè)績會上。

彼時，面對華潤集團(tuán)“十四五”時期提出的“重塑華潤”的轉(zhuǎn)型目標(biāo)，華潤置地同期也提出了于“重塑”方向，即構(gòu)建開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)、經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務(wù)、輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)三大主營業(yè)務(wù)與生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)相互促進(jìn)、合力發(fā)展的“3+1”一體化發(fā)展的業(yè)務(wù)模式。

其中，開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)一向被華潤置地視為業(yè)績增長的引擎，該業(yè)務(wù)增長的關(guān)鍵指標(biāo)為新房銷售額，因而華潤置地提出，“2025年權(quán)益銷售較2020年翻番，約達(dá)到3720億元?！?

在此目標(biāo)下，華潤置地開始抓住機會補充土儲，2022年共新獲取項目71個，新增權(quán)益土地儲備789萬平方米。其中，一二線城市投資占比92%，并在深圳、南京、合肥、廈門、三亞、佛山等地獲取優(yōu)質(zhì)商業(yè)綜合體項目。截至2022年末，華潤置地總土地儲備面積為6478萬平方米。

在收并購方面，華潤置地也實現(xiàn)了突破性進(jìn)展。期內(nèi)，以33.2億元的代價獲得世茂集團(tuán)4個項目公司49％至51％股權(quán)，由此完成了世茂北京分鐘寺項目的收購工作，并于年底前鎖定了華夏幸福南方總部資產(chǎn)包交易。

值得一提的是，雖然在土地市場動作頻頻，但華潤置地2022年現(xiàn)金流指標(biāo)穩(wěn)定，在手現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物975億元；總有息負(fù)債率40.2%，凈有息負(fù)債率38.8%；三道紅線指標(biāo)穩(wěn)居綠檔。年末加權(quán)平均融資成本3.75%；平均債務(wù)期限拉長至5.4年。

如果說開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)已經(jīng)成為華潤置地穿越周期的壓艙石，那么，經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務(wù)、輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)和生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)無疑是華潤置地業(yè)績增速的助推器。

資料顯示，經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務(wù)指的是購物中心、寫字樓、酒店等經(jīng)營性業(yè)務(wù)，輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)則是華潤置地旗下子公司華潤萬象生活，生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)包含城市更新、長租公寓、康養(yǎng)地產(chǎn)等業(yè)務(wù)。

上述業(yè)務(wù)的共同特點是：雖然前期需要沉淀大量資金，但可在構(gòu)建完成后給華潤置地貢獻(xiàn)源源不斷的現(xiàn)金流。

以輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)舉例，截至2022年底，華潤置地旗下華潤萬象生活物業(yè)管理業(yè)務(wù)覆蓋全國178個城市，物業(yè)管理業(yè)務(wù)合約面積達(dá)3.49億平方米，較2021年末增加78.0%。年內(nèi)，華潤萬象生活實現(xiàn)營業(yè)額120.16億元，同比增加35.4%，其中，住宅物業(yè)管理服務(wù)營業(yè)額78.02億元，商業(yè)運營及物業(yè)管理服務(wù)營業(yè)額42.14億元。

另值得一提得是，報告期內(nèi)，華潤有巢上市正式上市，為業(yè)內(nèi)首單市場化機構(gòu)運營保障性租賃住房公募REIT。

華潤置地主席李欣在報告中表示，雖然開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)面臨著需求實質(zhì)下降、盈利空間受限、區(qū)域分化加劇等風(fēng)險，但伴隨著行業(yè)向新發(fā)展模式過渡，國家大力發(fā)展保障性租賃住房，行業(yè)賽道明顯拓寬；長租、產(chǎn)業(yè)REITs迎來機遇期，經(jīng)營性不動產(chǎn)價值將得到釋放。

銷售額首次進(jìn)入行業(yè)前四

新房銷售額下滑，是業(yè)內(nèi)對2022年房企業(yè)績表現(xiàn)的整體認(rèn)識。

據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年，全國商品房銷售面積135837萬平方米，同比下降24.3%，商品房銷售額133308億元，同比下降26.7%，其中，住宅的銷售面積及銷售額分別同比下降了26.8%、28.3%。

受大環(huán)境影響，房企銷售額分別出現(xiàn)不同程度的下滑。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2022年，TOP100房企銷售總額為75968.5億元，同比下降41.3%。TOP100房企權(quán)益銷售額為53602.7億元，權(quán)益銷售面積為33723.1萬平方米，同比分別下降42.9%和48.1%。

而華潤置地作為擁有資金和產(chǎn)品優(yōu)勢的央企，在此次調(diào)整期表現(xiàn)出較強的抗周期韌性。報告顯示，2022年華潤置地累計合同銷售金額約3013.3億元，總合同銷售建筑面積約1425.46萬平方米，分別按年減少4.6%及14.4%，遠(yuǎn)低于百強房企的平均降幅。

不僅如此，2022年華潤置地排名逆勢大幅躍升，不僅首次進(jìn)入行業(yè)前四，還創(chuàng)造出歷史上最好名次。

據(jù)克而瑞發(fā)布的房企銷售榜TOP200顯示，2022年華潤置地全口徑銷售雖受大環(huán)境影響減少至3013億元，但排名上升4位，位列榜單第四位，僅次于碧桂園、保利發(fā)展和萬科地產(chǎn)。

事實上，這也是華潤置地向著業(yè)內(nèi)領(lǐng)先地位邁出的重要一步。自2017年以1512億元的銷售金額重回房企銷售榜前十后，保持前十地位且更進(jìn)一步一直是華潤置地的業(yè)績目標(biāo)之一，但受限于拿地競爭壓力，華潤置地排名一直在第9位、第10位之間徘徊。

數(shù)據(jù)顯示，2018年至2021年，華潤置地分別以2106億元、2430億元、2850.3億元的銷售額，排名第9位、第10位、第9位。

對于此次來之不易的好成績，華潤置地表示，公司將繼續(xù)堅持戰(zhàn)略引領(lǐng)投資，高效把握國家區(qū)域戰(zhàn)略的機遇、城市發(fā)展機遇，鞏固并提升市場地位。面對行業(yè)整體周轉(zhuǎn)速度放緩、毛利率承壓的經(jīng)營挑戰(zhàn)，將通過產(chǎn)品力重塑、提高開發(fā)效率、系統(tǒng)成本最優(yōu)、加快庫存去化等舉措，提升開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率與盈利能力。

在李欣看來，“隨著中國宏觀經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)、消費信心逐步修復(fù)、剛性和改善性住房需求的支持政策出臺，我們相信今年市場將逐步回暖?！?

“第二曲線”發(fā)力

“2022年，國內(nèi)疫情多點頻發(fā)、需求收縮，本集團(tuán)的經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務(wù)面臨前所未有的挑戰(zhàn)和壓力。”李欣表示，即使在不利的市場環(huán)境下，仍主動向符合條件的租戶減免租金共計約24.9億元。

觀察者網(wǎng)了解到，租金減免計劃源于2020年新冠疫情，而華潤置地正是當(dāng)時行業(yè)內(nèi)率先減免租戶的房企之一。據(jù)披露數(shù)據(jù)顯示，2020年全年，華潤置地減免租戶租金9.4億元，惠及全國租戶約13000家。

2022年疫情大規(guī)模爆發(fā)，華潤置地減免租金計劃再次執(zhí)行，據(jù)根據(jù)初步估計，華潤置地提供的租金減免總額介于約22億元至25億元（兩者均含增值稅）。以實際減免租金24.9億元來看，華潤置地已經(jīng)盡自己最大的努力向租戶表達(dá)了最大的誠意。

需要指出的是，減免租金無疑會影響影響營業(yè)收入，受此影響，2022年華潤置地投資物業(yè)（包括酒店經(jīng)營）營業(yè)額為170.2億元，按年下降2.4%。但若剔除租金減免影響，購物中心、寫字樓和酒店三業(yè)態(tài)營業(yè)額192.6億元，按年增長10.5%。

具體來看，華潤置地旗下購物中心全年實現(xiàn)營業(yè)額137.6億元，同比降低1.3%，大幅優(yōu)于市場平均水平；還原年內(nèi)減租影響，同比實際增長13.0%；整體出租率96.2%，維持行業(yè)高位。

寫字樓方面，2022年，在全國寫字樓空置率普遍上升的艱難環(huán)境下，華潤置地旗下寫字樓出租率保持穩(wěn)定，維持79.2%；寫字樓業(yè)務(wù)營業(yè)收入實現(xiàn)穩(wěn)健增長，達(dá)18.7億元，如不考慮減租影響，同比增長10.1%。

酒店方面，受2022年受疫情頻發(fā)影響，全年營業(yè)收入實現(xiàn)13.9億元，同比降低11.1%。

“在疫情得到有效控制后，消費市場明顯復(fù)蘇，購物中心、寫字樓、酒店等業(yè)態(tài)亦進(jìn)入復(fù)蘇通道?！崩钚肋M(jìn)一步指出，2023年，計劃在北京、杭州、南京、重慶、長春、昆明、無錫、溫州等地新開約10座購物中心；寫字樓業(yè)務(wù)將繼續(xù)提升品質(zhì)及物業(yè)服務(wù)水平，打造理想辦公空間；酒店業(yè)務(wù)將精準(zhǔn)客戶定位，優(yōu)化客源結(jié)構(gòu)，持續(xù)保持區(qū)域領(lǐng)先。