（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）“前海新房跌到8萬，均價(jià)10萬的二手房怎么賣？”

近日，位于深圳前海的萬科瑧灣悅和天健悅灣府前后拿證入市，前者推售321套住宅，備案均價(jià)約10.5萬元/平方米，精裝交付；后者推售626套住宅，備案毛坯限價(jià)9.2萬/平方米。

就在兩項(xiàng)目對(duì)外宣傳之際，有銷售人員傳出，萬科瑧灣悅下血本發(fā)放“開盤大禮包”：i深圳登記前300名：總價(jià)優(yōu)惠30萬；凍資前300名優(yōu)惠：小戶型30萬，大戶型70萬優(yōu)惠；11月30日前準(zhǔn)簽優(yōu)惠：小戶型30萬，大戶型60萬；12月10日前準(zhǔn)簽優(yōu)惠：小戶型20萬，大戶型40萬；12月20日前準(zhǔn)簽優(yōu)惠：小戶型10萬，大戶型20萬。

折合下來，萬科瑧灣悅均價(jià)最低8.2萬元/平方米。

由于打折力度太大，有業(yè)內(nèi)人士調(diào)侃，“這是前海打出龍華價(jià)”。也有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂，“前海新房跌到8萬多，均價(jià)十多萬的二手房怎么賣？寶中幾個(gè)新盤怎么賣？”

“以貸養(yǎng)貸”

事實(shí)上，這種擔(dān)憂并不多余，有投資客這一身份的張信程正在被其購(gòu)入的多套房源弄得焦頭爛額。

觀察者網(wǎng)了解到，張信程在日常工作之余喜歡研究房地產(chǎn)，曾購(gòu)入華潤(rùn)城等多套房產(chǎn)，整體月供超40萬。為償還貸款，張信程選擇“以貸養(yǎng)貸”，即利用小銀行的抵押貸做到高評(píng)估，從而拿到高息貸款，以此作為下一套房產(chǎn)的首付或上一套房產(chǎn)的房貸。

這樣的操作方法確實(shí)讓張信程在房?jī)r(jià)上漲階段嘗到了甜頭，打新一套賣掉就能凈賺幾百萬，但也讓其在房?jī)r(jià)下跌期間嘗到了苦頭。據(jù)了解，上述抵押貸屬于高息貸款，利率高出市場(chǎng)平均水平，且不享受降息待遇。在房?jī)r(jià)預(yù)期下跌的背景下，張信程名下大部分房產(chǎn)總價(jià)均有不同程度的下滑，但是每月要支付出去的巨額利息不會(huì)下降。

事實(shí)上，這并不是張信程第一次栽跟頭。在2008年金融風(fēng)暴引發(fā)的樓市震蕩中，張信程作為親歷者，真切感受過整體成交大幅萎縮、成交價(jià)格大幅下跌、土地成交急度萎縮，主城銷售面積同比下降21.8%等數(shù)據(jù)帶來的影響。

在近年的一片看漲聲中，他過于樂觀的把賺到的錢基本全數(shù)投入了炒房中。為了還貸他不得不將部分房產(chǎn)掛牌出售，但由于市場(chǎng)行情不好，客戶都抱著觀望心態(tài)，目前幾套房降價(jià)后仍未成功售出。

和張信程有一樣經(jīng)歷的人有很多，其中較為突出的是2020年至2021年上半年的投資者，這些人拿著最高的房貸利率，在房?jī)r(jià)最高點(diǎn)上車，卻遭遇最差的市場(chǎng)行情，一度陷入賣了虧錢不賣更虧的窘境。

深圳中原研究中心選取全市關(guān)注度高的56個(gè)樣本樓盤發(fā)現(xiàn)，以2021年的數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比，下滑10-20%的樓盤18個(gè)，占比32.1%；下滑5%-10%的樓盤有10個(gè)，占比17.9%。也就是說，在過去一年前上車的購(gòu)房者，大多將投資失利。

“當(dāng)房?jī)r(jià)不漲了，或者下跌了，持有房產(chǎn)的成本會(huì)全面的顯現(xiàn)，包括物業(yè)費(fèi)、折舊費(fèi)、按揭貸款以及不買房用做其他這種投資的機(jī)會(huì)成本?！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，這時(shí)候賣掉房子換成現(xiàn)金投資保本收益類的理財(cái)，或許比持有房子的收益更大一點(diǎn)。

二手房量?jī)r(jià)齊跌

值得一提的是，深圳是北上廣深四個(gè)一線城市中最先走出下滑行情的城市。

業(yè)內(nèi)人士指出，北上廣深四個(gè)一線城市里，北京是首都，房改以來，市場(chǎng)化的因素一直都不高，一切按行政指導(dǎo)辦。上海和廣州經(jīng)濟(jì)總量高，人口多，城市面積大，基本供需匹配，市場(chǎng)因素和政策因素各半。深圳因?yàn)槭墙?jīng)濟(jì)特區(qū)，經(jīng)濟(jì)總量高，經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量高，人口多，地域面積小，房改以來，基本都是市場(chǎng)為主導(dǎo)，政策干預(yù)程度很低?？梢哉f，深圳，一直都是房地產(chǎn)市場(chǎng)化的典型樣本。

在過度自由的市場(chǎng)中，深圳較少受房地產(chǎn)政策影響，但在2021年2月，為促進(jìn)二手住房市場(chǎng)信息透明，理性交易，深圳率先在全國(guó)推行二手房指導(dǎo)價(jià)，參考周邊一手住房?jī)r(jià)格，一次性給全市共3595個(gè)住宅小區(qū)出臺(tái)了詳細(xì)的價(jià)格指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。在執(zhí)行上，深圳要求中介機(jī)構(gòu)在發(fā)布二手房?jī)r(jià)格時(shí)必須采用，銀行發(fā)放貸款也以此為參考。

需要指出的是，由于二手房指導(dǎo)價(jià)普遍低于掛牌價(jià)，導(dǎo)致購(gòu)房者實(shí)際可貸款項(xiàng)減少，等于間接提高了二手房的首付比例。

“二手房參考價(jià)本質(zhì)上是降杠桿、去杠桿的一個(gè)邏輯?！崩钣罴伪硎?，該政策的出臺(tái)對(duì)深圳二手房沖擊很大，打開了二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)連續(xù)11個(gè)月下滑的序幕。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局每月發(fā)布的《70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》顯示，2021年3月至2021年12月，深圳二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)分別為100.4、100、99.9、99.8、99.6、99.6、99.5、99.8、99.8、99.6，自政策發(fā)布兩個(gè)月后由漲轉(zhuǎn)跌。

進(jìn)入2022年，深圳二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)依舊延續(xù)上年的下滑趨勢(shì)。2022年前10個(gè)月，深圳二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)分別為99.5、99.5、99、100.1、100.5、99.7、99.8、99.5、99.6、99.8，一年內(nèi)僅有2次上漲。

也就是說，18個(gè)月內(nèi)，深圳二手住宅銷售價(jià)格有16個(gè)月都在跌。

受買漲不漲跌觀念的影響，購(gòu)房者在房?jī)r(jià)下跌過程中選擇觀望，自參考價(jià)發(fā)布以來，深圳二手房成交量不斷創(chuàng)新低，已連續(xù)15個(gè)月成交量跌破2500套，2022年9月更是跌破2000套，且無反彈跡象。

“這種下行快導(dǎo)致市場(chǎng)對(duì)預(yù)期發(fā)生了很大的變化。”李宇嘉表示，特別是2020年至2021年上半年購(gòu)房的投資客，他們大部分加了杠桿，那么在房?jī)r(jià)下跌和預(yù)期不振，特別是房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期得到扭轉(zhuǎn)情況下，投資買房的邏輯發(fā)生了根本的改變，從而出現(xiàn)賣盤大幅增長(zhǎng)的現(xiàn)象。

與此同時(shí)，隨著新房大面積降價(jià)促銷，需求轉(zhuǎn)向新房市場(chǎng)，導(dǎo)致二手房交易量占比不斷下降。

李宇嘉進(jìn)一步指出，從預(yù)期來看，它會(huì)形成一個(gè)傳染效應(yīng)，帶動(dòng)更多的購(gòu)房者形成這種一致性的預(yù)期，將房源掛牌，也會(huì)是大家的共同認(rèn)識(shí)。

截至2022年11月1日，根據(jù)四大行（樂有家、世華、貝殼找房、中原）公開掛盤出售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，全市共掛盤出售房源102442套（存重復(fù)房源，后同），對(duì)比10月1日統(tǒng)計(jì)的97402套掛牌房源增加5040套，環(huán)比增長(zhǎng)率為5.2%。

超八成樓盤價(jià)格有爆倉(cāng)壓力

二手住宅銷售價(jià)格下跌、掛牌量激增的惡性循環(huán)下，二手房?jī)r(jià)格面臨再度下滑的壓力。

在未來二手房?jī)r(jià)格仍將持續(xù)調(diào)整的背景下，深圳中原研究中心進(jìn)行二手房?jī)r(jià)格壓力測(cè)試，選取全市關(guān)注度高的56個(gè)樣本樓盤，以2017年至今為樣本時(shí)間周期，通過收集2022年樣本樓盤最新成交價(jià)格，并測(cè)算2017-2021年深圳購(gòu)房者平均持有成本，以此計(jì)算兩個(gè)數(shù)據(jù)的差異率，這個(gè)差異率，則為二手房?jī)r(jià)格壓力值。

“壓力值”更通俗的理解為，二手房成交價(jià)能下跌的幅度，壓力值為負(fù)數(shù)則代表超出2017年以后購(gòu)房者的購(gòu)房成本，即爆倉(cāng)。

測(cè)試結(jié)果顯示，56個(gè)樓盤中，價(jià)格壓力值為正的有32個(gè)，占比57.1%，代表仍有超過一半的樓盤目前均價(jià)高于持有成本，但其中24個(gè)僅在0-10%之間，可以承受的下跌空間已經(jīng)不大。另外24個(gè)樓盤價(jià)格壓力值為負(fù)，代表目前均價(jià)低于持有成本，出現(xiàn)虧損。

深圳中原研究中心表示，“一旦平均價(jià)格再跌10%，即便不計(jì)算后續(xù)的貸款利息等成本，那么超過八成的樓盤價(jià)格也將低于持有成本?！?

二手房掛牌價(jià)格方面，據(jù)中原中原研究中心統(tǒng)計(jì)，對(duì)比目前成交均價(jià)與掛牌價(jià)，所有樓盤掛牌價(jià)都高于成交均價(jià)，掛牌價(jià)高于成交價(jià)5%-30%分布最廣泛。其中，掛牌價(jià)高于成交價(jià)10%-20%分布最多，共有25個(gè)樓盤，占比44.6%。其次為20%-30%，共有16個(gè)樓盤，占比28.6%。5-10%有9個(gè)樓盤，占比16.1%。掛牌價(jià)高于成交價(jià)10%的占比80.4%。

“在市場(chǎng)持續(xù)低迷，掛牌量不斷增多背景下，業(yè)主掛牌價(jià)遠(yuǎn)高于實(shí)際成交價(jià)成為市場(chǎng)趨勢(shì)?！鄙钲谥性芯恐行姆Q。

“這是一個(gè)非常明顯的信號(hào)——如果以投資為目的購(gòu)房，你很可能血本無歸，因?yàn)槲磥砟愕某山粌r(jià)，很可能低于你的買入價(jià)?！睒I(yè)內(nèi)人士表示，經(jīng)歷這一輪調(diào)整，深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)不會(huì)逐漸回歸到正常的需求層面上去，這是大家期待看到的。