（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）帶著港交所長租公寓第一股光環(huán)上市的魔方生活，各項數(shù)據(jù)并不理想。

9月26日晚間，魔方生活向港交所提交上市申請書。數(shù)據(jù)顯示，2019年至2021年，魔方生活分別實現(xiàn)收入9.47億元、9.49億元、14.71億元，復(fù)合年增長率為24.7%；截至2021年6月30日止六個月，魔方生活收入8.5億元，較2021年同期的6.85億元增加24.15%。

收入連年上漲，凈利潤卻坐起來過山車，2019年至2021年，魔方生活分別實現(xiàn)凈利潤0.64億元、-2.31億元、2.95億元，復(fù)合年增長率雖高達(dá)115.6%，但卻無法掩蓋其在2020年出現(xiàn)增收不增利的局面。

進(jìn)入2022年，魔方生活在上半年獲得凈利潤僅41萬元，不僅較2021年同期的16170.2萬元（1.62億元）減少99.75%，甚至連其2021年同期凈利潤的零頭都不到。

“獨立的”第一

2009年，魔方生活在南京開出第一家門店，成為國內(nèi)集中式長租公寓行業(yè)的第一個吃螃蟹的人。彼時，中國長租公寓市場還處于空白階段，無論是行業(yè)成熟度還是相應(yīng)的規(guī)章制度、盈利模式等都有待完善。

在長租公寓到底能不能掙錢的疑問中，魔方生活憑借數(shù)次融資跑馬圈地，2013年進(jìn)入上海和廣州，2014年擴(kuò)展到北京和深圳，2016年新增杭州，截至2021年底，魔方生活共運(yùn)營75887套在營公寓。

根據(jù)弗若斯特沙利文的資料，以截至2021年12月31日在營公寓數(shù)量計算，魔方生活在獨立的集中式長租公寓運(yùn)營商中排名第一。魔方生活也將這一點作為企業(yè)優(yōu)勢，并表示之所以能夠從競爭者中脫穎而出，是因為自身是“中國規(guī)模最大、發(fā)展迅速的獨立的集中式長租公寓服務(wù)平臺。”

但若將“獨立的”前綴去掉，魔方生活這“第一”的位置就坐不穩(wěn)了。

據(jù)克而瑞整理的中國住房租賃企業(yè)開業(yè)規(guī)模榜TOP10顯示，2021年萬科泊寓以15.7萬間的成績領(lǐng)先，位居榜首，也是唯一一家開業(yè)規(guī)模突破15萬間的租賃企業(yè)；龍湖冠寓也已突破10萬間開業(yè)規(guī)模；魔方生活由于不像房企系擁有較強(qiáng)的資源背書，發(fā)展至今已開業(yè)9.2萬間。

也就是說，若單純按開業(yè)規(guī)模計算，魔方生活并不是中國規(guī)模最大、發(fā)展迅速的集中式長租公寓服務(wù)平臺。

進(jìn)入2022年，魔方生活雖在大連、福州、廣州、杭州和合肥等10余個城市布局了超過6500間白領(lǐng)公寓，但整體開業(yè)數(shù)量仍排在萬科泊寓、龍湖冠寓之后，位居第三名。招股書披露，截至2022年6月30日，魔方生活在26座城市的394個地點經(jīng)營76190套在營公寓。

可對比的是，同期，萬科泊寓累計開業(yè)16.95萬間，管理房源20.99萬間；龍湖冠寓開業(yè)規(guī)模超11萬間，較2021年底增長3.77%。

值得一提的是，萬科董事會主席郁亮在拆分萬物云上市之際曾表示，萬科泊寓規(guī)模位列集中式公寓全國第一，相信再經(jīng)過幾年耕耘，泊寓也能達(dá)到上市的條件。

這意味著，若泊寓同樣擇在港交所上市，那么，魔方生活“港交所長租公寓第一股”的光環(huán)也將不保。

“我們在租賃公寓市場面臨激烈競爭。”魔方生活坦言，倘若公司未能有效應(yīng)對競爭，既有可能會失去市場份額，且公司的業(yè)務(wù)、前景及經(jīng)營業(yè)績可能會受到重大不利影響。

出租率下滑

和排名第三相比，不斷下滑的出租率更需要引起重視，因為這決定了魔方生活的整體利潤水平。

招股書顯示，魔方生活運(yùn)營租賃公寓的模式有兩種，分別是直營模式、加盟管理和第三方托管模式。2022年上半年，魔方生活在26座城市的394個地點經(jīng)營76190套在營公寓，其中，直營模式經(jīng)營50074套，占比65.72%；加盟管理及第三方托管模式經(jīng)營26116套，占比34.28%。

雖然加盟管理及第三方托管模式占比不少，但對魔方生活收入的貢獻(xiàn)并不大。數(shù)據(jù)顯示，2019年至2021年，魔方生活加盟管理和第三方托管模式分別產(chǎn)生收入920萬元、1870萬元及3780萬元，占同期總收入的1.0%、2.0%及2.6%，截至2022年6月30日止六個月，加盟管理和第三方托管模式產(chǎn)生收入17.6百萬元，占同期總收入的2.1%。

直營模式仍是魔方生活收入的主要來源。2019年至2021年，魔方生活通過直營模式分別產(chǎn)生收入9.11億元、9.13億元及13.9億元，占同期總收入的96.2%、96.2%及94.5%，截至2022年6月30日止六個月，魔方生活自直營模式產(chǎn)生收入8.09億元，占同期總收入的95.2%。

作為收入占比超9成的主力軍，直營模式面臨出租率下滑的困境。數(shù)據(jù)顯示，2019年至2021年，魔方生活直營模式的平均出租率分別為88%、80.2%、86.5%，整體呈現(xiàn)下滑趨勢。

截至2022年6月30日止六個月，魔方生活直營模式的平均出租率為82.4%，較年前減少4.1個百分比，其中，藍(lán)領(lǐng)公寓出租率為85.4%，同比增加0.4個百分點；白領(lǐng)公寓出租率為81.2%，同比減少5.8個百分點。

和其他行業(yè)不同的是，受租賃市場先拿房、后招租模式影響，哪怕在出租率下滑、收入減少的情況下，長租企業(yè)仍需向業(yè)主支付租金及向員工支付薪資，并需要進(jìn)行定期維修及維護(hù)以保持租賃公寓的吸引力。

“我們向客戶轉(zhuǎn)移增加的成本的能力有限，因為租金在租期內(nèi)相對固定?！蹦Х缴钐寡裕词构镜氖杖霚p少，成本及開支仍可能會保持不變或增加，而這可能會對公司的凈利潤率及經(jīng)營業(yè)績造成重大不利影響。

受此影響，截至2022年6月30日止六個月，魔方生活收入8.5億元，較2021年同期的6.85億元增加24.15%；凈利潤僅41萬元，較2021年同期的1.62億元減少99.75%，陷入增收不增利的困境。

魔方生活表示，倘若公司未能提供令人滿意的客戶體驗或以其他方式維持或提高客戶信任，公司的客戶基礎(chǔ)規(guī)模及公寓的出租率可能會停滯不前或下降，會對公司業(yè)務(wù)造成重大不利影響。

一年內(nèi)資金缺口超4億

作為與商業(yè)地產(chǎn)類似的重資產(chǎn)賽道，長租公寓的擴(kuò)張離不開大筆資金。

據(jù)觀察者網(wǎng)不完全統(tǒng)計，魔方生活此前共完成4輪融資：2012年6月，魔方生活完成A輪融資并啟動全國發(fā)展戰(zhàn)略；2012年12月，魔方生活獲得華平投資B輪融資；2016年魔方生活獲得3億美元C輪融資，中航信托領(lǐng)投、美國華平集團(tuán)跟投；2019年魔方生活獲得1.5億美元D輪融資，中航信托、美國華平集團(tuán)、加拿大領(lǐng)先的養(yǎng)老基金管理公司CDPQ等跟投。

但這些資金遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足以覆蓋魔方生活的擴(kuò)張投入，不得以，魔方生活選擇舉債擴(kuò)張。截至2022 年上半年，魔方生活總資產(chǎn)為139.22億元，總負(fù)債為113.78億元，負(fù)債率達(dá)81.7%，其中，流動負(fù)債總額為27.22億元，非流動負(fù)債總額為86.56億元。

具體來看，魔方生活的流動負(fù)債凈額由截至2019年底的7.03億元增加90.7%至2020年底的13.41億元，再進(jìn)一步增加12.4%至2021年底的15.06億元。截至2022年6月30日，魔方生活的流動負(fù)債凈額為15.43億元。

對于流動負(fù)債凈額的不斷增加，魔方生活表示，主要是租賃及經(jīng)營的公寓社區(qū)數(shù)量增加，導(dǎo)致租租賃負(fù)債的即期部分有所增長；其他應(yīng)付款項及應(yīng)計費用隨著業(yè)務(wù)擴(kuò)張而增加。

與此同時，魔方生活現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈額減少。數(shù)據(jù)顯示，截至2022年6月30日，魔方生活經(jīng)營活動所得現(xiàn)金凈額為5.58億元，投資活動所得現(xiàn)金凈額為-0.88億元，融資活動所得現(xiàn)金凈額為-4.98億元。

受此影響，截至2022年6月底，魔方生活現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈額為-0.27億元，在手現(xiàn)金及等價物僅6.23億元，同期魔方生活一年內(nèi)償還的銀行及其他借款為10.49億元，資金缺口約4.26億元，遠(yuǎn)不足以覆蓋短期債務(wù)。

知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，魔方公寓此次尋求上市，看似時機(jī)不好，其實反過來也是一個最好的時機(jī)，尤其是在房地產(chǎn)下行壓力下，房源的整合和盤活是大趨勢。魔方若是上市，后續(xù)房源收購的成本有望降低，對于其擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模有積極的作用。

另值得一提的是，上市并不是企業(yè)的終點，而是企業(yè)發(fā)展另一階段的起點，在資本市場上的眾多長租玩家也不乏有“前浪死在沙灘上”的情況。譬如，真正的長租公寓第一股青客公寓，在上市兩年后就進(jìn)入破產(chǎn)清算結(jié)階段；蛋殼公寓的一聲響雷，不僅結(jié)束了自己的上市之旅，也揭開了長租企業(yè)爆雷的序幕。

此次魔方公寓上市是緣是劫，還未可知。