（文/張志峰 編輯/馬媛媛）不同量級(jí)城市的樓市熱度還在不斷分化，一線已現(xiàn)回暖趨勢(shì)，二三四線城市繼續(xù)量?jī)r(jià)齊跌，如何清理這些城市積壓庫(kù)存，已經(jīng)成為全社會(huì)不得不重視的問(wèn)題。

同時(shí)，扎根在弱二線及三四線城市的房企流動(dòng)性危機(jī)再度加深，即便央國(guó)企也不能例外，中海宏洋就是其中之一。

8月17日，中海宏洋發(fā)布年中業(yè)績(jī)報(bào)告，上半年企業(yè)合約銷售額208.17億元，合約銷售面積共199.21萬(wàn)平方米，同比分別下跌51.9%及37.5%。

報(bào)告期內(nèi)，中海宏洋營(yíng)業(yè)收入297.86億元，較去年同期上升15.8%；不過(guò)受到部分地區(qū)房?jī)r(jià)下降等因素影響，企業(yè)增收不增利狀況更為嚴(yán)重，上半年歸屬于股東凈利潤(rùn)為24.5億元，較去年同期下跌9.3%。

值得注意的是，銷售額腰斬也為企業(yè)現(xiàn)金流帶來(lái)一定壓力。

同日，中海宏洋公告完成“以股代息”計(jì)劃，即向股東配發(fā)新股來(lái)代替股息現(xiàn)金分紅，一次性節(jié)約了5.42億港元賬面資金。

有行業(yè)人士向觀察者網(wǎng)指出，通常以股代息為企業(yè)在高速擴(kuò)張或遭遇流動(dòng)性危機(jī)等現(xiàn)金流吃緊的情況下發(fā)生，從融資作用來(lái)看與債轉(zhuǎn)股、配股融資等操作異曲同工。不同的是，以股代息在股價(jià)高位時(shí)對(duì)企業(yè)更有利；如今地產(chǎn)股普遍低位運(yùn)行，對(duì)于企業(yè)與股東來(lái)說(shuō)，都不是好事。

股東輸血，屯糧過(guò)冬

公告顯示，此次中海宏洋共計(jì)配發(fā)新股1.36億股，配發(fā)總額相當(dāng)于5.42億港元，每股價(jià)格約3.98港元。據(jù)此，相當(dāng)于股東為企業(yè)一次性輸血5.42億港元。

其中，控股股東中國(guó)海外發(fā)展集團(tuán)（下稱“中海集團(tuán)”）就其所持有的13.12億股股份（占配發(fā)以股代息股份前全部已發(fā)行股份約38.32%）全部選擇以以股代息股份方式收取末期股息。

也就是說(shuō)，中海集團(tuán)以放棄3.94億港元現(xiàn)金分紅為代價(jià)，獲配中海宏洋新股9879.26萬(wàn)股，控股股東地位不變。

要知道，作為控股股東的中海集團(tuán)同樣為房地產(chǎn)上市平臺(tái)，在目前行業(yè)背景下，自身流動(dòng)性也難言寬裕。

事實(shí)上，通過(guò)這種方式變相補(bǔ)血的不止中海宏洋，就在幾天前，頭部民營(yíng)房企龍湖集團(tuán)也同樣采取發(fā)布了以股代息計(jì)劃，大股東和二股東分別吸納新股1.34億股和6629.44萬(wàn)股以代替股息，合計(jì)為龍湖節(jié)約賬面資金約55.57億港元。

而作為央企下屬上市平臺(tái)，中海宏洋自有其優(yōu)勢(shì)。

8月15日，在行業(yè)融資普遍受限的前提下，中海宏洋2022年面向?qū)I(yè)投資者公開(kāi)發(fā)行公司債券項(xiàng)目狀態(tài)更新為已反饋。該債券品種為小公募，擬發(fā)行金額50億元。

因此，在行業(yè)人士看來(lái)，中海宏洋和龍湖等類型房企，或背景深厚，或自身作為頭部?jī)?yōu)質(zhì)民企，短期內(nèi)現(xiàn)金流應(yīng)當(dāng)不存在太大問(wèn)題，以股代息、發(fā)行新債等動(dòng)作更類似于屯糧過(guò)冬，以應(yīng)對(duì)日漸下行的樓市危機(jī)。

按照“三道紅線”評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)2022年中期的現(xiàn)金短債比1.4，凈負(fù)債率46.9%，扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率則為68.2%，穩(wěn)居“綠檔”。

去庫(kù)存是首要任務(wù)

需要指出的是，根據(jù)財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，截至2022年中期，中海宏洋的日常經(jīng)營(yíng)性債務(wù)規(guī)模約為436.78億元，期內(nèi)企業(yè)現(xiàn)金及等價(jià)物為197.78億元，仍存在資金缺口346.19億元。

而截至目前，中海宏洋積壓庫(kù)存達(dá)到1358.46億元，下半年至少需要完成25.48%的庫(kù)存去化才能成功覆蓋現(xiàn)有日常債務(wù)。

這一去化指標(biāo)放在往年自然可以輕松完成，或者庫(kù)存集中在一線及強(qiáng)二線城市也不是問(wèn)題。但恰恰相反，中海宏洋的主要布局城市就集中在弱二線及三四線城市。

公告顯示，企業(yè)上半年銷售額最高的城市為銀川，達(dá)到27.15億元，其次為泉州、合肥、唐山、金華、汕頭、泰州、蘭州、南通等地，銷售均在8億元以上。

新增土儲(chǔ)方面，上半年中海宏洋斥資54.66億元，新增9個(gè)項(xiàng)目，合計(jì)樓面面積101.44萬(wàn)平方米，同樣位于汕頭、銀川、南通、南寧等地。

根據(jù)日前國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的1-7月新房成交量統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，除一線城市略微有回暖趨勢(shì)之外，其他城市延續(xù)“量?jī)r(jià)齊跌”狀態(tài)，二線城市銷售額下降了48.5%，三線下降了48.6%。

這也是各大頭部地產(chǎn)商都在強(qiáng)調(diào)“深耕一線及強(qiáng)二線”的根本原因。

而中海宏洋的降幅還要超過(guò)平均值，企業(yè)前7月合約銷售額234.08億元，同比下降50.8%。

因此，下半年如何保障布局城市的庫(kù)存去化，將成為企業(yè)面臨的最大難題。

對(duì)此，中海宏洋董事會(huì)主席莊勇依舊保持信心，他表示，房地產(chǎn)作為中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)第一大支柱行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)亦是拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要力量，同時(shí)城市家庭住房資產(chǎn)占中國(guó)居民財(cái)富總資產(chǎn)比例約為七成。因此，房地產(chǎn)行業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和金融風(fēng)險(xiǎn)防范具有重要的系統(tǒng)性影響。

莊勇預(yù)計(jì)，2022年下半年，隨著受疫情影響的國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)向好，中央政府實(shí)行政策寬松的主方向，金融政策仍有較大的調(diào)整空間，房地產(chǎn)相關(guān)政策亦會(huì)進(jìn)一步釋放成效，房地產(chǎn)行業(yè)的信心逐步改善，房地產(chǎn)行業(yè)將走向平穩(wěn)發(fā)展。

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