（文/張志峰 編輯/馬媛媛）曾經(jīng)只看到美元債的便利，如今卻吃盡了其中苦楚。

7月29日晚間，恒大發(fā)布集團近期“保交付”情況及境外債務(wù)重組工作進展。

公告稱，恒大集團正全力與境外債權(quán)人及有關(guān)顧問溝通，促進制定境外債務(wù)重組方案，目前盡職調(diào)查工作仍在推進中。

恒大預(yù)計，盡職調(diào)查工作將在近期基本完成，屆時將與有關(guān)債權(quán)人及其顧問溝通境外債務(wù)重組方案框架和建議，并希望在2022年內(nèi)盡快公布具體重組方案。

同時，恒大披露“保交付”情況稱，集團已售未交樓項目中96%已部分或全部復(fù)工，實際施工人數(shù)達(dá)到集團正常施工要求的86%。自2021年7月1日以來，公司已累計竣工交付物業(yè)23.2萬套，建筑面積2419萬平方米。

恒大汽車方面，7月6日恒馳5預(yù)售至今，已累計收到預(yù)售訂單超過3.7萬臺。

90億港元7折出售香港總部大樓

值得注意的是，開展債務(wù)重組只是第一步，并不意味著即將走出債務(wù)困境。如寧波房企銀億股份，自2018年5月危機爆發(fā)，2019年6月首次宣告破產(chǎn)重組，歷經(jīng)波折，直到2022年3月才成功在“白武士”的幫助下完成重組。

在近兩年爆雷的30多房企中，恒大之前已有泰禾、華夏幸福、花樣年、奧園、佳兆業(yè)、正榮等十余家房企表達(dá)重組意愿或正在重組過程中，但至今除卻華南城與建業(yè)地產(chǎn)成功被國企入股上岸之外，其余均無明確進展。

恒大方面亦坦言，鑒于集團地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)所涉地區(qū)廣泛，境內(nèi)相關(guān)地區(qū)的房地產(chǎn)市場仍在調(diào)整中，并綜合考慮集團的資產(chǎn)負(fù)債規(guī)模，預(yù)計集團的業(yè)務(wù)需要較長時間才能恢復(fù)有序經(jīng)營，從而使所有利益相關(guān)者的資產(chǎn)價值得到恢復(fù)。

因此，面對2萬億巨額債務(wù)及“保交樓”“保造車”的重任，所謂的“不賤賣資產(chǎn)”也只是許家印在明知交易處在下風(fēng)背景下，盡可能表明想要抬高交易價格的一種態(tài)度。

據(jù)香港媒體28日報道，恒大正尋求出售位于“灣仔告士打道38號”的香港總部大樓，市場估值約90億港元，接盤方為李嘉誠的長江實業(yè)集團。

據(jù)觀察者網(wǎng)不完全統(tǒng)計，在過去一年，恒大為了度過財務(wù)危機，出售旗下多個子公司、5個地產(chǎn)項目及非核心資產(chǎn)回款約458億元。這還不包括許家印自掏腰包，通過抵押股票、變賣旗下豪宅別墅、私人飛機等方式套現(xiàn)約70億。

恒大也多次在公告坦言，公司流動性問題對項目開發(fā)和進度造成負(fù)面影響。交易將盤活資產(chǎn)，扣除抵償工程款后所得相關(guān)款項將作為一般營運資金，支持其他項目續(xù)建，有利于維持企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)有序運營。

有行業(yè)人士向觀察者網(wǎng)分析稱，之所以出險房企出清進展較慢，歸根結(jié)底都是價格問題。如今暴雷房企增多，所有收并購都是買方市場，出險房企想要賣子還債就必須給出較大的折讓，近年出售資產(chǎn)力度較大的融創(chuàng)、世茂等企業(yè)項目無不如此。當(dāng)初許家印不同意給出較大折讓，恐怕很大原因是寄希望于汽車，如今發(fā)現(xiàn)信用破產(chǎn)了即使發(fā)動所有銷售、物業(yè)人員賣車，依然距離預(yù)期較遠(yuǎn)才會有“折上折”。

同理，債務(wù)重組或者破產(chǎn)重組速度通常也不往往需要一年乃至數(shù)年時間。債權(quán)人但凡有點希望，都不同意過度放棄手中已有權(quán)益，這需要市場、債權(quán)人和債務(wù)人等多方進行長期博弈，但往往拖得時間越久，剩余資產(chǎn)和權(quán)益越少。如今遲遲無法找到新的融資方法，已破產(chǎn)的信用無法重建，市場回暖遙遙無期，債務(wù)重組只能成為無奈之下的必然選擇。

資產(chǎn)質(zhì)量大打折扣

值得一提的是，面對日漸惡劣的市場大環(huán)境，恒大同樣遭遇過過多次大規(guī)模出售旗下資產(chǎn)，最終卻無疾而終的案例，其中就包括香港總部大樓。

彼時，有市場消息稱，中國恒大計劃以105億港元的價格將香港總部大樓出售給廣州國企越秀地產(chǎn)，但最終因標(biāo)的價格未能談妥，以失敗告終。

要知道，該大樓即恒大集團2015年以125億港元從華人置業(yè)手上購入，創(chuàng)下當(dāng)時香港最大額商廈買賣的最高紀(jì)錄，也讓恒大成為內(nèi)地唯一在香港有整棟獨立寫字樓的民營房企。

按照當(dāng)時交易協(xié)議，這125億港元是以分期付款的方式支付收購的價款，首付款10%，其余價款將分6年支付，每年僅需10%。也就是說，恒大可能直到2021年才支付完該筆交易價款。辛辛苦苦還了6年賬，捂在手里1年后即折讓3成拋售。

無獨有偶，2020年10月，恒大曾以打算以200.4億港元出售恒大物業(yè)50.1%的已發(fā)行股本，相當(dāng)于每股售價3.7港元，擬收購方為昔日房地產(chǎn)界“華南五虎”之一、后轉(zhuǎn)型投資領(lǐng)域的合生創(chuàng)展。

而恒大物業(yè)公告前的收盤價為5.12港元，相當(dāng)于打了7.2折。若按照爆雷前企業(yè)股價最高點19.74港元/股計算，標(biāo)的價格相當(dāng)于不到2折。但即便如此，該筆交易最終同樣因價格于支付方式等分歧宣告失敗。

有房企人士向觀察者網(wǎng)分析稱，無論引入戰(zhàn)投、還是考慮通過自身努力化解債務(wù)危機，債務(wù)重組都是一個十分漫長的博弈過程。

近期，房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)于“保交付”“并購債”等好消息不斷，待問題樓盤危機度過之后，樓市行情逐步回暖，同時行業(yè)并購機會也將加大，出險房企的風(fēng)險出清將會速度大增。

不過需要指出的是，暴雷房企無論通過何種方式化解債務(wù)危機、最終完成重組，即便能夠起死回生，其自身資產(chǎn)質(zhì)量及市場份額、品牌影響等也勢必大打折扣。

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