（文/張志峰 編輯/馬媛媛）“停貸潮”危機之后不久，“保交付”大戰(zhàn)或?qū)⒂舌嵵蓍_始破冰。

7月27日，有房企人士向觀察者網(wǎng)證實，鄭州有關(guān)部門近期已組織建業(yè)、康橋、綠地、鑫苑、融創(chuàng)、世茂6家重點房企召開會議，擬對這些房企在鄭的問題樓盤給予棚改統(tǒng)借統(tǒng)還、收并購、破產(chǎn)重組、保障性租賃住房4種紓困模式進(jìn)行支持。

據(jù)知情人士透露，目前鄭州市“棚改統(tǒng)借統(tǒng)還”紓困模式資金管理辦法已經(jīng)定審，明確棚改項目的統(tǒng)借統(tǒng)還主體為鄭州地產(chǎn)集團(tuán)或其全資子公司，貸款方為國家開發(fā)銀行（下稱“國開行”），并從相關(guān)部門職責(zé)分工、資金籌集、資金使用、貸款償還、主體退出、監(jiān)督管理和責(zé)任追究等多個方面進(jìn)行規(guī)范，用以確保資金使用，確保資金貸得來、用得好、還得上、無風(fēng)險。

同時，一張標(biāo)注著鄭州市住房保障和房地產(chǎn)局的《關(guān)于我市頭部房企自愿退出項目情況的匯報》文件顯示，目前已有融創(chuàng)、鑫苑等房企旗下多個問題項目申請選擇棚改統(tǒng)借統(tǒng)還模式。

需要指出的是，文件標(biāo)題中的“退出”是針對4種紓困模式的統(tǒng)稱，這些問題樓盤可能會由政府相關(guān)部門入場接管，而非要求民營房企完全退出項目。

行業(yè)普遍認(rèn)為，鄭州此次迅速出臺可行性方案，從境內(nèi)頭部房企入手解決問題樓盤引發(fā)的危機，積極履行國家“保交付、保生產(chǎn)、保民生”的三保要求，對于企業(yè)和業(yè)主來說，都是解決目前暫時困局、保證交付的良好契機，值得其他城市和地區(qū)學(xué)習(xí)。

實施細(xì)則仍在制定中

具體而言，4種紓困模式分別為：“棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還”模式，由政府平臺公司接收，后期政府主導(dǎo)；“收并購”模式，主要針對資產(chǎn)大于負(fù)債項目，由政府組織國企、央企和金融機構(gòu)對接，解決企業(yè)現(xiàn)金流問題；“破產(chǎn)重組”模式，主要針對資不抵債項目，由政府組織，確保項目交付；“保障性租賃住房”模式，主要針對銷售不暢、建設(shè)資金困難的項目，由政府組織專項建設(shè)貸款。

根據(jù)已審定的《統(tǒng)借統(tǒng)還資金管理辦法》，統(tǒng)借統(tǒng)還主體負(fù)責(zé)向國開行申請安置房項目貸款資金，總體資產(chǎn)負(fù)債率不超過80%。統(tǒng)借統(tǒng)還主體將資金撥付給其與區(qū)級投融資主體共同出資設(shè)立的項目公司，再由項目公司負(fù)責(zé)貸款使用、統(tǒng)籌推動項目綜合利用開發(fā)。

在此期間，資金按照國開行和相關(guān)監(jiān)管規(guī)定，通過市場化方式進(jìn)行籌集、使用、償還，遵循“統(tǒng)借統(tǒng)還、借用分離、?？顚Ｓ?、落實責(zé)任”的原則進(jìn)行管理。

項目公司或其全資子公司需利用已取得土地的綜合收益（通過處置全資子公司股權(quán)、在建工程轉(zhuǎn)讓、項目開發(fā)、商業(yè)經(jīng)營等多種方式取得的經(jīng)營收入等）或其他方式籌措資金，向統(tǒng)借統(tǒng)還主體支付還本付息資金，按期足額償還國開行貸款本息。

項目公司當(dāng)期歸集資金不足，存在流動性缺口的，由區(qū)級投融資主體負(fù)責(zé)補足。鼓勵區(qū)政府及區(qū)級投融資主體通過合法合規(guī)方式，增強項目公司經(jīng)營能力。

同時，由“鄭州市安置房建設(shè)和問題樓盤攻堅化解工作領(lǐng)導(dǎo)小組”負(fù)責(zé)督導(dǎo)協(xié)調(diào)各區(qū)及區(qū)級投融資主體做好資金全流程使用，防范風(fēng)險。

值得注意的是，“棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還實施細(xì)則”亦在完善和審理過程中，對各級政府及相關(guān)部門職責(zé)、項目公司管理、統(tǒng)借統(tǒng)還資金使用與監(jiān)督進(jìn)一步細(xì)化。其中要求“鄭州市安置房建設(shè)和問題樓盤攻堅化解工作領(lǐng)導(dǎo)小組”統(tǒng)一部署鄭州市統(tǒng)借統(tǒng)還工作，市政府統(tǒng)籌協(xié)調(diào)為統(tǒng)借統(tǒng)還主體注入足額資產(chǎn)，確保主體資產(chǎn)規(guī)模滿足國開行項目資金申請要求。

克而瑞河南區(qū)域總經(jīng)理王歡向觀察者網(wǎng)表示，目前細(xì)則仍未發(fā)布，但問題樓盤危機爆發(fā)的核心因素是缺少資金，只要解決了這個問題，對于穩(wěn)定樓市信心意義巨大。

紓困對象是項目而非房企

據(jù)觀察者網(wǎng)了解，此次首次參與紓困的與會6家房企中，建業(yè)、康橋、鑫苑均為河南本土頭部房企，融創(chuàng)、世茂、綠地3家更是近年來重倉鄭州的全國龍頭房企，這6家企業(yè)的爛尾樓盤數(shù)量占鄭州問題樓盤總量近半。

如其中較為嚴(yán)重的康橋，旗下未來公元、康橋悅溪園、康橋那云溪、康橋林語鎮(zhèn)瓏棠坊、康橋東麓園、康橋香溪郡均在近期被曝出問題。有媒體報道稱，目前該企業(yè)大約有18個樓盤同時在售，出險項目占比達(dá)到1/3。

而根據(jù)網(wǎng)傳“退出項目名單”，融創(chuàng)集團(tuán)日前共向鄭州市相關(guān)主管部門提出7個項目退出申請，其中6個選擇棚改統(tǒng)借統(tǒng)還模式，1個選擇并購模式；鑫苑集團(tuán)同樣在鄭有7個項目申請退出，其中3個選擇棚改統(tǒng)借統(tǒng)還模式。

有鄭州市某政府部門工作人員向觀察者網(wǎng)直言，鄭州與絕大多數(shù)省會城市一樣，近年來過度依賴土地財政，導(dǎo)致如今危機爆發(fā)得更為猛烈，事實上各地早就開始著手解決這一問題，只是問題太多、責(zé)任劃分也不明確，一時無從下手。如今從國家到地方對這一問題的重視度已經(jīng)上升到最高，對于鄭州而言，最為緊要的資金問題有了著落，具體救援細(xì)節(jié)也馬上就能落實，多個樓盤已經(jīng)順利復(fù)工，化解危機只是時間問題，無需過度擔(dān)憂。

就在幾天前，鄭州地產(chǎn)集團(tuán)與河南資產(chǎn)管理有限公司達(dá)成合作，雙方將聯(lián)合設(shè)立鄭州市地產(chǎn)紓困基金，通過資產(chǎn)處置、資源整合、重組顧問等方式，參與問題樓盤盤活、困難房企救助等解圍紓困工作。

不過需要指出的是，化解問題樓盤危機并不代表幫助暴雷房企化解債務(wù)危機。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，民生和社會穩(wěn)定是國家必須堅守的底線，因此暴雷房企項目會在保交樓層面得到充分的紓解。但房地產(chǎn)行業(yè)還將繼續(xù)完成市場化出清，市場化、法制化，商業(yè)可持續(xù)的原則不會調(diào)整，已經(jīng)暴雷的房企很難再被救起。

有房企人士向觀察者網(wǎng)分析稱，政府部門選擇問題樓盤之前會進(jìn)行充分背調(diào)，往往會根據(jù)樓盤凈資產(chǎn)剩余多少進(jìn)行權(quán)益劃分，負(fù)資產(chǎn)還要收到相應(yīng)處罰。即便出手也僅僅是在保證項目交付層面，暴雷房企幾乎難以從中獲利。

因此他認(rèn)為，這些房企要想度過眼前危機，除了積極配合完成保交付任務(wù)，等待樓市回暖之外，別無它途。

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