（文/張玉 編輯/馬媛媛）自今年3月份官宣流動性出現(xiàn)問題以來，祥生控股正在竭力自救。

6月5日晚間，祥生控股發(fā)布公告稱，6月3日，公司全資附屬公司（賣方）與買方訂立股權轉(zhuǎn)讓協(xié)議。據(jù)此，祥生將以9250萬元出售目標公司50%股權。

訂立股權轉(zhuǎn)讓協(xié)議的同時，祥生控股還簽訂了一份債務轉(zhuǎn)讓協(xié)議?！皳?jù)此，賣方將向目標公司轉(zhuǎn)讓其結(jié)欠湖州吳興的2475萬元債務，以抵消目標公司結(jié)欠賣方相同金額的債務?！?

預期收益1.27億元

根據(jù)股權轉(zhuǎn)讓協(xié)議的條件，祥生控股預計，本次出售事項預期錄得1.27億元收益，即于2022年5月31日賣方所持目標公司50%股權的公平值2.37億元與買方所持目標公司50%股權的長期股權投資賬面價值1.1億元之間的差額。

公開資料顯示，祥生控股此次出售的目標公司是一家在中國成立的有限公司，主要從事物業(yè)開發(fā)業(yè)務。截至目前，目標公司擁有三家全資項目公司，即嘉興市南湖區(qū)交投祥生房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、嘉興市秀洲區(qū)交投祥生房地產(chǎn)開發(fā)有限公司及嘉興市秀洲區(qū)交控祥生房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

據(jù)悉，目標集團擁有總建筑面積約42.08萬平方米的在建物業(yè)項目，包括位于浙江省嘉興市的住宅及附屬物業(yè)。截至公告日，目標公司由賣方持有50%權益及買方持有50%。

天眼查顯示，上述三家企業(yè)均由湖州交投直接100%控股，其背后的實際控制人為浙江省人民政府。

根據(jù)協(xié)議，目標公司由賣方與買方在2017年10月共同成立。目前，目標集團開發(fā)的大部分物業(yè)項目都已經(jīng)售出，位于嘉興市總建筑面積約為42.08萬平方米的若干物業(yè)項目（包括住宅及配套物業(yè)）仍在建中。董事預期該等在建物業(yè)項目將于2022年底前竣工交付。

祥生控股表示，預期出售事項將提高集團的資金周轉(zhuǎn)率，為一般營運資金產(chǎn)生額外的現(xiàn)金流入。出售事項所得款項將用作集團的一般營運資金。

公開資料顯示，祥生控股于上世紀80年代初創(chuàng)于浙江諸暨，2020年祥生集團旗下祥生控股正式在港交所主板上市。由是，浙江省一直被看作是祥生地產(chǎn)的大本營。值得一提的是，不同于其他房企在全國激進拿地追求規(guī)?？焖贁U張的策略，一直以來，祥生控股始終堅持“1+1+X”擴張策略，鞏固浙江省及泛長三角區(qū)域的地位。

也正由于此，此次祥生地產(chǎn)不惜將大本營項目出售給地方國資企業(yè)，也凸顯出目前祥生控股在資金方面的渴求和自救的決心。

多項目進展緩慢

事實上，今年以來，隨著官宣遭遇流動性危機，祥生控股在不少地方的項目都曾陷入停工狀態(tài)，目前正逐步推進復工復產(chǎn)。

5月31日，有購房者在人民日報領導留言板下面留言稱，位于紹興諸暨暨陽街道的祥生棠樾目前一直處于停工狀態(tài)。

此外，今年5月26日，有維權者表示，鑒湖街道轄區(qū)祥生房產(chǎn)公司開發(fā)的尚賢府小區(qū)按合同于2021年6月份開始交房，業(yè)主均準時辦理了相關交房手續(xù)繳納了物業(yè)費、物業(yè)維修基金等費用，也及時繳納了個人購房的契稅等費用，購房合同寫明交房后360天內(nèi)按時辦理房屋產(chǎn)權證，逾期辦理由房產(chǎn)公司向業(yè)主支付違約金。

“截止目前，房產(chǎn)開發(fā)商已人去樓空，聯(lián)系不到人，也沒人主動聯(lián)系業(yè)主，經(jīng)電話聯(lián)系越城區(qū)房地產(chǎn)管理處和區(qū)不動產(chǎn)登記中心，均被告知，房產(chǎn)沒有派人去辦理產(chǎn)權證的相關手續(xù)?！?

5月30日，越城區(qū)自然資源和規(guī)劃分局回復表示，經(jīng)調(diào)查，祥生尚賢府至今尚未申請不動產(chǎn)首次登記。不動產(chǎn)為依申請登記，建設單位是否已完成辦理首次登記所需的各項驗收核實因未申請未知。在建設單位申請登記并經(jīng)審核符合登記要求的，登記部門將及時做好不動產(chǎn)登記。

就此，6月7日，祥生方面回應觀察者網(wǎng)表示，并不存在人去樓空的情況，“項目管理團隊在交付后搬到公司辦公了，小區(qū)現(xiàn)場移交給了物業(yè)進行管理”。而針對上述業(yè)主提到的“按合同在360天內(nèi)辦理產(chǎn)權證”，祥生控股方面表示，項目已經(jīng)按照要求在積極推進，向政府申報資料，其中書面資料目前已經(jīng)提交給政府相關部門審核。

而如果將時針再往前撥一點。5月6日，有消費者反映南昌祥生府進展緩慢。據(jù)介紹，其于去年在九龍湖購買了祥生府樓盤，“據(jù)本人親探項目工地發(fā)現(xiàn)，碩大的樓盤只有二十幾個工人施工，這種施工人數(shù)與進度完全不符合該項目的施工需求。據(jù)有效途徑了解，該項目1245號樓確實已全面停工?！?

除了上述項目，今年以來，祥生控股位于杭州市臨平區(qū)崇賢街道的祥生星合映公寓、位于杭州富陽區(qū)的祥生云湖城二期、位于杭州富陽區(qū)的祥生銀湖辰語項目等多個項目被爆出停工、進度緩慢等現(xiàn)象。

祥生方面向觀察者網(wǎng)表示，目前多個此前停工的項目實際上目前都在復工中。“如富陽的項目，實際上5月23日，富陽區(qū)住建局就回復稱，經(jīng)核查，祥生云湖城二期項目已開始復工復產(chǎn)，現(xiàn)場土建粉刷、砌體施工，室內(nèi)裝修已展開，根據(jù)復工人員清冊顯示現(xiàn)復工人員約260人左右，后續(xù)會繼續(xù)增加施工人員進場?！?

短期資金承壓

各地項目接連被爆出的停工消息也讓業(yè)內(nèi)對這家浙系房企的資金狀況倍加關注。

5月23日，祥生控股發(fā)布了2021年度報告。2021年，祥生控股實現(xiàn)營業(yè)收入437.19億元，同比下降約6.3%；凈利潤約為5億元，同比減少84.3%；全年權益合約銷售額達803.31億元，同比增長2.8%；權益總額約為169.53億元，同比增長5.7%。

從銷售金額分布來看，浙江省和泛長三角區(qū)域仍然存貢獻了9成的業(yè)績，不過分布較2020有所變動。其中浙江省貢獻占比下滑近10個百分點，而泛長三角地區(qū)占比則上升9.2個百分點。

從土地儲備來看，截至2021年底，祥生控股應占土地儲備總量2081萬平方米，其中泛長三角區(qū)域774萬平方米，占總量37.2%；浙江省1046萬平方米，占總量50.3%。截至目前，公司位于整個長三角布局已占到現(xiàn)有土儲的87.5%。

從企業(yè)資金狀況來看，截止至2021年底，祥生控股集團共持有現(xiàn)金84.5億元，現(xiàn)金短債比降至0.49，短期償債壓力較大。

同時值得一提的是，3月21日，祥生控股集團發(fā)布公告稱，公司未能按期支付2億美元債的1200萬美元利息，出現(xiàn)逾期。

隱性債務方面，由于近年祥生持續(xù)擴大合作力度，其合作杠桿也有明顯提升，截止至2021年底，企業(yè)少數(shù)股東權益首次超過母公司所有者權益，合作杠桿達到了2.20。

在應付類債務控制上，整體應付類債務總額為220.6億元，較2020年底下降了15.2%。截止至2021年底，祥生控股集團的凈負債率為153.0%，剔除預收賬款資產(chǎn)負債率77.5%。目前企業(yè)三道紅線指標均超出監(jiān)管要求，屬于紅檔房企。

融資成本方面，截止至2021年底企業(yè)平均融資成本約為8.8%，較2020年底下降0.3個百分點。

克而瑞分析指出，當前企業(yè)需要在促銷售、穩(wěn)回款、保交付的同時，逐步盤點企業(yè)資產(chǎn)，針對優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)或項目主動尋找合作方，盤活資源、提升可支配的在手資金，以應對當前的流動性風險。

資金承壓的狀況下，對于祥生控股來說，如今賣身“大本營”項目或許是企業(yè)積極自救的一個開端。

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