（文/張志峰 編輯/馬媛媛）5月20日，央行再次宣布“降息”，降幅遠(yuǎn)超預(yù)期：1年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）最新報(bào)3.70%，上次為3.70%；5年期報(bào)4.45%，上次為4.60%。

這意味著，按照日前央行公布的房貸利率政策，全國(guó)首套房貸款利率最低值將再次下降15個(gè)基點(diǎn)，為4.25%。

而就在央行出手下調(diào)房貸利率的同時(shí)，一系列支持民營(yíng)企業(yè)債券融資的積極政策信號(hào)隨之釋放，停滯多時(shí)的民營(yíng)房企境內(nèi)發(fā)債的融資渠道正在重新打開，為行業(yè)帶來一波新鮮血液。

近日，包括碧桂園、龍湖、美的置業(yè)、旭輝、新城在內(nèi)的多家民營(yíng)房企陸續(xù)宣告啟動(dòng)新一輪債券發(fā)行計(jì)劃。

示范房企接連發(fā)債

5月19日，繼碧桂園、龍湖、美的置業(yè)3家民營(yíng)房企境內(nèi)融資率先破冰之后，新城與旭輝兩家也同時(shí)傳出發(fā)債消息，“示范發(fā)債房企”名單再擴(kuò)容。

有媒體報(bào)道稱，旭輝集團(tuán)將于下周發(fā)行融資產(chǎn)品，涉及公司債及供應(yīng)鏈ABS，覆蓋CDS及CRMW信用保護(hù)工具，最終將依據(jù)審批流程決定先后發(fā)行順序。

同日，新城控股也傳出消息稱，擬于近期在銀行間市場(chǎng)發(fā)行一支中期票據(jù)，創(chuàng)設(shè)機(jī)構(gòu)將同時(shí)發(fā)行信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋憑證（CRMW）為該期中票提供信用保護(hù)。本期中票計(jì)劃發(fā)行不超過10億元，期限或?yàn)?+1年。

而就在幾天前，5月16日，有市場(chǎng)消息稱，碧桂園、龍湖、美的置業(yè)3家民營(yíng)房企被監(jiān)管機(jī)構(gòu)選為示范民營(yíng)房企，將在本周陸續(xù)發(fā)行人民幣債券。為吸引投資人，創(chuàng)設(shè)機(jī)構(gòu)將同時(shí)發(fā)行信用保護(hù)工具，以幫助民營(yíng)地產(chǎn)商逐步恢復(fù)公開市場(chǎng)的融資功能。

當(dāng)晚，龍湖、美的置業(yè)、碧桂園相繼發(fā)布公告，3家民營(yíng)房企即將在上交所發(fā)行一期公司債，合計(jì)發(fā)債規(guī)模為20億元。

其中，碧桂園作為常年占據(jù)全行業(yè)規(guī)模排行第一的民營(yíng)房企，將發(fā)行不超過5億元人民幣1＋1＋1年期無(wú)擔(dān)保公司債券，主體評(píng)級(jí)AAA，起息日為5月24日，兌付日為2025年5月24日。募集資金扣除發(fā)行費(fèi)用后,將用于置換發(fā)行人對(duì)“19碧地01”債券回售墊付的自有資金。

另一頭部民營(yíng)房企龍湖也表示，將于5月18日及19日在國(guó)內(nèi)公開發(fā)行2022年公司債券(第二期),規(guī)模同樣不超過5億元人民幣，為6年期,第三年末發(fā)行人有權(quán)調(diào)整票面利率及投資者有權(quán)回售債券,票面利率詢價(jià)區(qū)間為3%-4%。

相比之下，銷售規(guī)模最小的美的置業(yè)反而發(fā)債規(guī)模最大，債權(quán)總額將達(dá)到10億元，期限為4年，債券簡(jiǎn)稱“22美置01”，券票面利率詢價(jià)區(qū)間為4.10%-4.90%，發(fā)行時(shí)間為5月23日和24日。

據(jù)了解，為吸引投資者、減少投資者后續(xù)認(rèn)購(gòu)相關(guān)債券的顧慮，此次被選為示范發(fā)債的房企都將采用“債券發(fā)行+信用保護(hù)工具”的模式，這一模式過去在房企發(fā)債時(shí)基本沒有使用過。

民營(yíng)房企迎來遲到的融資春天

要知道，自去年下半年以來，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整階段，雖然2022年以來政策不斷維穩(wěn)房地產(chǎn)，但行業(yè)債券融資改善僅限于國(guó)有房企，民營(yíng)房企的債券融資并不多。

行業(yè)普遍認(rèn)為，隨著暴雷房企不斷增加，未出險(xiǎn)房企目前也普遍為流動(dòng)性發(fā)愁，參與公開土地市場(chǎng)招拍掛的積極性幾乎為零。如今，幾家具有代表性的優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企在監(jiān)管推動(dòng)試水發(fā)債，對(duì)于民營(yíng)房企債券融資來說具有很強(qiáng)的破冰和示范意義，將為其它房企和市場(chǎng)注入信心。

既然是“示范”，目的必然是為了在更多民營(yíng)房企發(fā)債中進(jìn)行推廣。

因此，有不少聲音認(rèn)為，預(yù)計(jì)將有更多民營(yíng)房企效仿類似增信措施進(jìn)行發(fā)債融資。

受此消息及連日來從中央到地方救市政策影響，低迷許久的地產(chǎn)股也隨之出現(xiàn)波動(dòng)。5月19日，A股房地產(chǎn)開發(fā)板塊大漲2.65%，南國(guó)置業(yè)、海泰發(fā)展、福星股份、中洲控股、京投發(fā)展、中迪投資等多支股票漲停。

不過，亦有房企人士向觀察者網(wǎng)表示，此次融資破冰短期內(nèi)僅覆蓋少數(shù)本身財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)較為優(yōu)質(zhì)的房企，行業(yè)內(nèi)絕大多數(shù)民營(yíng)房企所面臨的流動(dòng)性問題仍需謹(jǐn)慎對(duì)待，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)未到整體融資回暖的時(shí)候。

上述人士分析稱，三家示范房企中，碧桂園規(guī)模第一，龍湖整體質(zhì)量最為穩(wěn)健，美的則為中小民營(yíng)房企中的典型代表，且背后的美的控股實(shí)力雄厚；后來擴(kuò)容的旭輝與新城，也素有行業(yè)“三好生”的稱號(hào)。由此可見，這張融資債券的發(fā)行并不容易。

此外，隨著暴雷房企不斷增多，市場(chǎng)對(duì)民營(yíng)房企的信任危機(jī)中日漸加深，多數(shù)民營(yíng)房企想要依靠自身信用在公開市場(chǎng)上發(fā)行債券必然難以獲得投資者接納。即便加入了新的信用保護(hù)工具，恐怕短期內(nèi)依然難以具有足夠的吸引力。

因此他認(rèn)為，房企想要重新活躍在債券市場(chǎng)，必然離不開樓市整體的復(fù)蘇。絕大多數(shù)民營(yíng)房企能否順利走出困境，關(guān)鍵還要看此輪救市政策刺激下，購(gòu)房者信心能否如期恢復(fù)。

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