（文/張志峰 編輯/馬媛媛）全國(guó)救市政策仍在持續(xù)釋放。

日前，央行與銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，就差別化住房信貸政策進(jìn)行調(diào)整，進(jìn)一步釋放寬松貨幣政策信號(hào)，首套房貸款利率最低由原本的4.6%降至4.4%。

同時(shí)，通知強(qiáng)調(diào)依舊遵循因城施策的原則，由各城市在這一基礎(chǔ)上，自主確定最終房貸利率。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，作為又一次中央層面推出的直接降低購(gòu)房者房貸壓力的松綁政策，這對(duì)各個(gè)地方提振樓市信心意義重大。

消息釋放不久，已有鄭州、蘇州、天津、濟(jì)南等多個(gè)二線城市部分銀行火速響應(yīng)，將首套房貸款利率降至4.4%，甚至不少樓盤(pán)以此為賣(mài)點(diǎn)進(jìn)行營(yíng)銷推廣。

首套利率最低4.4%

具體而言，對(duì)于貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)。二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

此前，全國(guó)統(tǒng)一的首套房商業(yè)房貸最低利率為相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，即5年期以上LPR為4.6%，

按照最新政策，全國(guó)范圍內(nèi)首套房的商業(yè)貸款利率不低于4.40%，二套房不低于5.20%。

通知還稱，在全國(guó)統(tǒng)一的貸款利率下限基礎(chǔ)上，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)各派出機(jī)構(gòu)按照“因城施策”的原則，指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化及城市政府調(diào)控要求，自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。

消息一出，以鄭州、蘇州、天津、濟(jì)南等二線城市為首的全國(guó)范圍內(nèi)多地當(dāng)即宣布降貸。

公開(kāi)資料顯示，2022年4月份，全國(guó)人民幣貸款增加6454億元，同比少增8231億元；住戶貸款減少2170億元，同比少增7453億元。其中，住房貸款減少605億元，同比少增4022億元；不含住房貸款的消費(fèi)貸款減少1044億元，同比少增1861億元；經(jīng)營(yíng)貸款減少521億元，同比少增1569億元。

分析人士認(rèn)為，樓市銷售不佳，房地產(chǎn)金融行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)大增，降低房貸利率則是較為直接明了的調(diào)控手段。

而事實(shí)上，這已是央行今年第二次為房貸“降息”。早在今年1月20日，央行就宣布五年期LPR下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)，降至4.6%。

釋放救市信號(hào)意義

有行業(yè)人士向觀察者網(wǎng)指出，當(dāng)前不少城市因樓市低迷、存量滯銷而爆發(fā)大面積停工、失業(yè)潮，這也是此輪救市政策集中爆發(fā)的根本原因。從4月底開(kāi)始算，已經(jīng)有35城發(fā)布各種穩(wěn)樓市的政策，例如蘇州放松限購(gòu)限售、長(zhǎng)春樓市20條、長(zhǎng)沙“出租不占名額”，也是很有創(chuàng)意，看起來(lái)創(chuàng)意無(wú)限，但目前購(gòu)房者預(yù)期扭轉(zhuǎn)，地方性調(diào)控政策意義已經(jīng)不大，收效也并不好，必須有涉及整個(gè)行業(yè)的重磅救市政策才能重提信心。

如首個(gè)松綁限購(gòu)限貸政策的二線城市鄭州，自去年7·20洪水之后，又同時(shí)遭遇長(zhǎng)達(dá)數(shù)月的疫情和樓市寒冬雙重打擊。去年底以來(lái)，不少項(xiàng)目因此面臨停工、違約、爛尾等危機(jī)，河南本土最大地產(chǎn)商建業(yè)地產(chǎn)頻頻“求救賣(mài)慘”。

因此，早在3月1日，鄭州市發(fā)布19條穩(wěn)樓市措施，除了給大學(xué)生購(gòu)房補(bǔ)貼、鼓勵(lì)老人投靠家庭新購(gòu)住房外等措施外，最重要的一條是降低個(gè)人住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)，不僅下調(diào)房貸利率，而且還放松首套房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

而繼鄭州之后，樓市松綁政策迅速向二線城市蔓延，哈爾濱、福州、蘭州等原本樓市銷售不佳的省會(huì)城市逐一打開(kāi)政策的工具箱，隨后蘇州、杭州、武漢、南京、西安、天津、長(zhǎng)沙等數(shù)十個(gè)二線城市均加入其中，全國(guó)進(jìn)入罕見(jiàn)的集中調(diào)控期。

然而就目前為止，除了深圳、杭州等少數(shù)城市土拍市場(chǎng)略有起色之外，絕大多數(shù)地區(qū)無(wú)論從銷售端還是供給端，都收效甚微、難言回暖。

申萬(wàn)宏源證券發(fā)布研報(bào)指出，此次下調(diào)房貸利率的LPR加點(diǎn)，突出新老劃斷范圍覆蓋全國(guó)，旨在促進(jìn)剛需和改善性需求釋放，同時(shí)避免顯著刺激已經(jīng)持有存量房貸合同的居民集中爆發(fā)需求。

值得一提的是，銀行的此類“讓利”行為對(duì)于購(gòu)房者的實(shí)際幫助并不大。

以貸款200萬(wàn)元，貸款年限30年為例，首套利率降低20個(gè)基點(diǎn)，相當(dāng)于為購(gòu)房者節(jié)省利息8.55萬(wàn)元左右。但平均至每月的還貸金額卻僅有238元，僅占調(diào)整前月供的2.3%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴觀察者網(wǎng)，降低利率對(duì)于購(gòu)房者的實(shí)際好處幾乎可以忽略不計(jì)，“能還得起超過(guò)萬(wàn)元月供的購(gòu)房者也不差這200元，相比之下，降低首付比例等方式更能讓購(gòu)房者受益?！?

不過(guò)，相較于降低首付比例、松綁限購(gòu)限貸等地方性調(diào)控政策而言，央行降準(zhǔn)或直接調(diào)整最低貸款利率則適用于全國(guó)范圍內(nèi)，對(duì)于恢復(fù)整個(gè)樓市信心的信號(hào)意義更為明顯。

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