（文/張志峰 編輯/馬媛媛）從去年開始頻繁出售旗下優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，甚至押上了老板孫宏斌個(gè)人身家，頭部地產(chǎn)商融創(chuàng)中國(guó)最終還是走到了債務(wù)展期這一天。

5月12日，在停牌一個(gè)多月后，融創(chuàng)中國(guó)發(fā)布內(nèi)幕消息稱，4月陸續(xù)到期的4筆美元債優(yōu)先票據(jù)利息，無(wú)法在相關(guān)的寬限期內(nèi)進(jìn)行利息償還。后續(xù)將尋求相關(guān)債務(wù)的整體解決方案，以更好地保護(hù)所有利益相關(guān)方的利益。

同時(shí)，融創(chuàng)針對(duì)逾期債券“20融創(chuàng)01”也發(fā)布相當(dāng)詳盡的兌付方案，計(jì)劃于5月16日兌付債券余額10%的本金，以及該部分本金自2022年4月1日至2022年5月15日期間的利息。

此外，融創(chuàng)董事會(huì)主席孫宏斌為該筆債劵提供不可撤銷的連帶責(zé)任擔(dān)保。

有行業(yè)人士向觀察者網(wǎng)指出，這份連帶責(zé)任擔(dān)保在雷聲不斷的地產(chǎn)行業(yè)顯得頗為珍貴，是企業(yè)自救的關(guān)鍵。它同時(shí)向外界傳遞了孫宏斌對(duì)于企業(yè)底蘊(yùn)的信心和對(duì)局勢(shì)發(fā)展的判斷，也成為其引入央企、AMC等大型機(jī)構(gòu)作為戰(zhàn)略投資者的加分項(xiàng)。

1.04億美元利息逾期

公告顯示，融創(chuàng)2023年10月到期的票據(jù)利息已于2022年4月11日到期應(yīng)付，利息金額0.29億美元，其有30天寬限期支付利息。截至5月12日，寬限期已屆滿而融創(chuàng)未能于屆滿前支付有關(guān)款項(xiàng)。

同時(shí)，融創(chuàng)一筆2023年4月票據(jù)利息已于4月19日到期，利息金額為0.27億美元；2024年10月票據(jù)利息已于4月20日到期，利息金額為0.2億美元；2024年4月票據(jù)利息已于4月26日到期，利息金額為0.28億元。

上述四筆美元票據(jù)應(yīng)付利息均有30天寬限期，但截至5月12日，融創(chuàng)均未支付相關(guān)款項(xiàng)，到期未能償還利息總額約1.04億美元。

此外，由于未在寬限期內(nèi)支付2023年10月票據(jù)到期應(yīng)付利息，可能將導(dǎo)致融創(chuàng)2023年10月票據(jù)的持有人要求融創(chuàng)立即支付本金和應(yīng)計(jì)利息。截至5月12日，融創(chuàng)2023年10月票據(jù)的未償還本金為7.4億美元。

融創(chuàng)方面表示，之所以未能如期償還利息，主要是2021年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境發(fā)生了較大變化，公司銷售持續(xù)下滑，且隨著部分房企陸續(xù)出現(xiàn)流動(dòng)性問(wèn)題，融資難度亦不斷加大。

目前，融創(chuàng)中國(guó)已委任華利安諾基（中國(guó)）有限公司為財(cái)務(wù)顧問(wèn)、盛德律師事務(wù)所為法律顧問(wèn)，協(xié)助評(píng)估集團(tuán)的資本結(jié)構(gòu)及流動(dòng)性狀況，探索所有可行的方案以解決當(dāng)前階段性流動(dòng)資金問(wèn)題。

值得一提的是，于上月宣布完成債務(wù)重組、公司全面回歸正常狀態(tài)的瑞幸咖啡，正是華利安在國(guó)內(nèi)金融債務(wù)重組的代表案例。此前已有龍光、佳兆業(yè)、花樣年、當(dāng)代置業(yè)等多家房企委任華利安作為債務(wù)重組的財(cái)務(wù)顧問(wèn)。

融創(chuàng)方面表示，公司正積極尋求于合理時(shí)間范圍內(nèi)與票據(jù)持有人協(xié)商，以達(dá)成一致的方式解決相應(yīng)問(wèn)題?！叭绻竟疚茨苈男械狡趥鶆?wù)的義務(wù)，且無(wú)法及時(shí)與債權(quán)人達(dá)成解決相應(yīng)問(wèn)題的方案，可能導(dǎo)致相關(guān)債權(quán)人要求相關(guān)債務(wù)的義務(wù)加速履行或采取強(qiáng)制行動(dòng)?！?

行業(yè)回暖是自救關(guān)鍵

盡管政策暖風(fēng)從市場(chǎng)端到融資端明顯在加速釋放，但行業(yè)整體環(huán)境仍未得到根本性改善。

加之近期全國(guó)頻繁爆發(fā)的疫情讓多個(gè)城市房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)受到嚴(yán)重影響，困擾民營(yíng)房企已久的流動(dòng)性危機(jī)不僅并未褪去，反而有愈演愈烈趨勢(shì)。

數(shù)據(jù)顯示，融創(chuàng)中國(guó)前4月累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約859.3億元，同比下跌49.75%。

放眼整個(gè)行業(yè)來(lái)看，在已發(fā)布營(yíng)銷數(shù)據(jù)的上市房企中，包括旭輝控股、世茂集團(tuán)、中梁控股、雅居樂(lè)、美的置業(yè)、融信中國(guó)、龍光集團(tuán)、中南建設(shè)等在內(nèi)的過(guò)半民營(yíng)房企前4月銷售額跌幅均超過(guò)50%。

而融創(chuàng)此次違約很大程度上與重倉(cāng)的江浙滬、廣州、西安等核心城市多受疫情波及有關(guān)，導(dǎo)致企業(yè)在這3-4月的合同銷售金額同比大幅下降約65%。

特別是4月份，融創(chuàng)中國(guó)僅實(shí)現(xiàn)銷售額135.7億元，同比下降75.20%。相比之下，其余規(guī)模房企的情況略好，如碧桂園該月同比降幅為57.14%、招商蛇口為52%、金地為60.53%、旭輝為61.83%。

知名財(cái)經(jīng)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)向觀察者網(wǎng)表示，節(jié)點(diǎn)城市的不同導(dǎo)致企業(yè)間銷售增減幅度的細(xì)微差距，正是這場(chǎng)“生死戰(zhàn)”的重要因素之一。例如上海，目前已經(jīng)陷入疫情2個(gè)多月，期間樓市完全停擺，融創(chuàng)等房企的項(xiàng)目無(wú)法如期開盤銷售和回款，但該還的債務(wù)卻如期而至。

需要指出的是，作為年銷售規(guī)模超5000億的頭部地產(chǎn)商，融創(chuàng)暴雷對(duì)于行業(yè)影響固然大，但卻并非意料之外。

事實(shí)上，融創(chuàng)自去年開始頻繁出售旗下優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，其流動(dòng)性壓力不言而喻，也稱得上本輪遭遇流動(dòng)性壓力的房企中積極自救的典型代表。

自去年10月至今，融創(chuàng)一改過(guò)往“買買買”的豪橫，轉(zhuǎn)而開始“賣賣賣”。在市場(chǎng)沒(méi)有獲得新增融資的情況下，一直處于凈還貸狀態(tài)，其采取了促進(jìn)銷售回款、處置資產(chǎn)、股權(quán)融資及控股股東孫宏斌無(wú)息借款等措施，以保證流動(dòng)性平穩(wěn)。

在處置資產(chǎn)方面，融創(chuàng)已轉(zhuǎn)手多個(gè)項(xiàng)目。例如，2021年11月融創(chuàng)將杭州兩項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓給合作方濱江，回籠資金16.73億元；同月，其將商管業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)服務(wù)，交易代價(jià)18億元；去年12月其出售上海虹橋商務(wù)區(qū)寫字樓、杭州核心地段酒店及寫字樓等三個(gè)項(xiàng)目，交易總價(jià)26.8億元；2022年1月其將昆明融創(chuàng)文旅城二期40%股權(quán)轉(zhuǎn)讓予華發(fā)，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為14億元。

此外，融創(chuàng)分別于2021年11月以及2022年1月，進(jìn)行兩次配售股票融資，合計(jì)融資金額96億港元；并于半年時(shí)間內(nèi)兩度出售貝殼股票，回籠資金約68.9億元。

據(jù)融創(chuàng)方面透露，企業(yè)短短幾個(gè)月內(nèi)通過(guò)上述自救舉措已回籠資金超300億元，其中甚至包括孫宏斌自掏腰包為公司提供的4.5億美元無(wú)息借款。

就在不久前，還有媒體報(bào)道稱，融創(chuàng)中國(guó)正在和幾名潛在的買家洽談，出售位于深圳的冰雪文旅城項(xiàng)目51%股權(quán)的事項(xiàng)。深圳地鐵集團(tuán)、萬(wàn)科等均為潛在買家，但目前仍在洽談當(dāng)中，并未最終確定買家，也未簽署合同。

企業(yè)在公告中表示，2022年春節(jié)后，由于資本市場(chǎng)的劇烈波動(dòng)疊加評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)融創(chuàng)評(píng)級(jí)下調(diào)，導(dǎo)致其推動(dòng)的專項(xiàng)融資、資產(chǎn)處置等資金方案陸續(xù)被迫中止，這也是此次流動(dòng)性危機(jī)爆發(fā)的主要原因之一。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，融創(chuàng)旗下住宅、文旅和酒店等優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)很多，是企業(yè)自救的底牌，卻也并不容易。其一要看此輪政策暖風(fēng)下，資產(chǎn)處置進(jìn)度能否提速；最關(guān)鍵的是，銷售市場(chǎng)能否順利回暖，龐大的住宅銷售回款才是快速補(bǔ)充現(xiàn)金流的最有效途徑。

反之，行業(yè)暴雷將愈演愈烈，將席卷幾乎所有民營(yíng)房企，這已不是簡(jiǎn)單的融資政策調(diào)整所能支撐的。

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