（文/張志峰 編輯/馬媛媛）五一節(jié)后，多地為提振樓市放出“大招”，降低首付比例、提高公積金貸款、放松限購限貸等政策層出不窮，甚至有城市將人才購房補(bǔ)貼提高至最多1000萬元。

而在原本讓公眾已經(jīng)感到“麻木”的眾多樓市政策中，長沙樓市首推“以租換購”新政引發(fā)行業(yè)熱議。

有業(yè)內(nèi)人士表示此舉利于盤活存量，供需各端多方共贏，直呼“封神了”“行業(yè)標(biāo)桿”；也有部分網(wǎng)友認(rèn)為，這只是看上去頗有創(chuàng)意，實(shí)則與其他城市的限購松綁政策并無本質(zhì)區(qū)別，只是借保障租房市場(chǎng)之名“整花活兒”。

為改善家庭發(fā)“房票”

5月11日，長沙市培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作領(lǐng)導(dǎo)小組發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)長沙市租賃住房多主體供給多渠道保障盤活存量房的試點(diǎn)實(shí)施方案》（下稱《方案》）。

最引人關(guān)注的一點(diǎn)是，《方案》實(shí)施前已實(shí)現(xiàn)網(wǎng)簽備案交房或已辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的房屋，盤活供作租賃住房后，不納入家庭住房套數(shù)計(jì)算。

換句話說，新政相當(dāng)于給絕大多數(shù)置換需求強(qiáng)烈的改善一族發(fā)放了一張免費(fèi)“房票”。

具體而言，長沙將按照“穩(wěn)妥推進(jìn)”的原則，選擇長房集團(tuán)、長沙建發(fā)集團(tuán)兩家市屬國企作為試點(diǎn)企業(yè)，支持試點(diǎn)企業(yè)盤活社會(huì)存量住房既可以用于租賃住房，也可以用于保障性租賃住房。  

在出租方式方面，盤活存量房以輕資產(chǎn)運(yùn)營為主，存量房業(yè)主與試點(diǎn)企業(yè)簽訂《協(xié)議》后，既可以委托給試點(diǎn)企業(yè)出租運(yùn)營房屋，也可以選擇自行出租運(yùn)營房屋，均須納入服務(wù)平臺(tái)監(jiān)管。

在運(yùn)營年限方面，存量房供作租賃住房運(yùn)營年限不低于10年，自房屋在服務(wù)平臺(tái)完成租賃合同備案之日開始計(jì)算。交易后，在不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)中仍被標(biāo)注為租賃住房，購買方、受贈(zèng)方仍需按《協(xié)議》履行期滿。如有違約，住房租賃相關(guān)企業(yè)和租賃當(dāng)事人的失信行為都將納入誠信體系進(jìn)行管理。

相對(duì)于過往千篇一律的調(diào)整限售年限、降低限購標(biāo)準(zhǔn)等樓市政策而言，長沙這項(xiàng)新政顯得十分吸引眼球。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，該政策精準(zhǔn)把控了改善需求強(qiáng)烈卻無購房資格的居民家庭痛點(diǎn)，對(duì)于樓市具有較強(qiáng)的振奮和刺激效應(yīng)，對(duì)于盤活存量資產(chǎn)、擴(kuò)大可出租房源、大力發(fā)展租賃市場(chǎng)等方面意義重大。

有熟知長沙樓市的分析人士向觀察者網(wǎng)表示，從目前全國樓市整體的發(fā)展角度來說，長沙“租購互換”的新舉措，不是粗暴而簡(jiǎn)單地緊或松，而是兼顧多個(gè)市場(chǎng)維度，同時(shí)考慮市場(chǎng)短期、中期的發(fā)展策略與方向，并且環(huán)環(huán)相扣，可以說是值得很多城市參照學(xué)習(xí)的樣本。

從嚴(yán)格限制到連續(xù)松綁

值得注意的是，這對(duì)于此前嚴(yán)格執(zhí)行限購政策長沙樓市而言，松綁意圖十分明顯。

要知道，過去五六年間，長沙樓市的限購和購售政策，遠(yuǎn)超周邊二線城市，基本與一線城市等同，限售力度一度超過一線城市。

持續(xù)的政策強(qiáng)壓，長沙連續(xù)多年保持平均單價(jià)1萬元出頭的房?jī)r(jià)也是全國樓市公認(rèn)的“洼地”之一，漲幅比之周邊武漢、南京、鄭州、合肥等近幾年房?jī)r(jià)翻倍的城市都要低得多。

不過，去年下半年以來，行業(yè)危機(jī)疊加疫情影響，樓市溫度降至冰點(diǎn)，壓力隨之顯現(xiàn)。

克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年“五一”小長假期間，長沙五個(gè)城區(qū)（芙蓉區(qū)、天心區(qū)、雨花區(qū)、岳麓區(qū)、開福區(qū)）商品房網(wǎng)簽建筑面積約12.9萬平方米，同比下跌33%，集中開盤的6個(gè)項(xiàng)目平均去化率約53%；整個(gè)一季度，五區(qū)新房供應(yīng)約133萬平方米，同比下跌30%；新房成交約152萬平方米，同比下滑45%。

截至4月底，長沙內(nèi)五區(qū)新房庫存量約661萬平方米，為近三年同期最高值，去化周期已連續(xù)9個(gè)月上漲。

重壓之下，這已不是長沙樓市首次釋放松綁意圖。

就在幾天前，長沙市人民政府剛剛發(fā)布官方消息稱，自5月6日起，限購區(qū)域內(nèi)家庭在首套商品住房網(wǎng)簽或取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證后滿4年，即可購買第二套商品住房。

對(duì)比長沙以往政策，2018年出臺(tái)的政策規(guī)定，長沙市戶籍家庭在限購區(qū)域內(nèi)取得首套房不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證后，滿4年后可購買第二套商品住房。

2019年，針對(duì)一些因?yàn)轫?xiàng)目爛尾、多年未辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證明，導(dǎo)致沒有資格購買第二套改善型住房的情況，長沙規(guī)定，網(wǎng)簽滿6年，即可購買第二套房。

這意味著，此次調(diào)整后，長沙限購時(shí)間已經(jīng)縮短1-2年。 疊加此次“以租換購”新政，很可能進(jìn)一步放松購房者限購年限。

因此，亦有部分行業(yè)人士擔(dān)憂，樓市行情不佳全國范圍內(nèi)均是如此，購房者預(yù)期改變、觀望態(tài)度強(qiáng)烈，這不是一城一地某項(xiàng)政策短期內(nèi)可以扭轉(zhuǎn)。

而此次長沙新政看似照顧多方利益、招式百出，實(shí)則有過度松綁之嫌，一招不慎可能葬送此前多年被嚴(yán)格壓制的炒房意愿甚至房?jī)r(jià)。

改善與租賃雙面調(diào)節(jié)

對(duì)于此種觀點(diǎn)，長沙市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人在答疑時(shí)表示，目前資格審核時(shí)，以家庭為單位，盤活一套或多套住房用作租賃的，暫按“一戶核減一套”的原則核減家庭住房總套數(shù)，即有多套住房出租的家庭，在家庭住房套數(shù)計(jì)算時(shí)均只核減一套，不影響多套住房盤活用作租賃房。

并且，此次盤活存量住房只針對(duì)有在本方案施行之前，已實(shí)現(xiàn)網(wǎng)簽備案交房或已辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的房屋，盤活供作租賃住房后，不納入家庭住房套數(shù)計(jì)算。

上述負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，長沙市出臺(tái)的原限購政策保持不變。

換句話說，原本就超出限購數(shù)量?jī)商准耙陨霞彝?，仍舊無法通過新政獲得“房票”，且新購住房不在此列。但新增的房票，首付款、貸款利率如何認(rèn)定等具體問題尚待細(xì)則完善。

廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，新政既滿足了有房人群再次購置住房的需求，還能有效落實(shí)房住不炒，是房子在“住”和“防炒”方面的有效協(xié)調(diào)。

此外，亦有行業(yè)人士指出，新政最“高明”的地方在于，釋放改善需求的同時(shí)，憑空多得了十余萬套“公租房”，可以通過掌握大量租賃房有效調(diào)控租賃市場(chǎng)，契合國家“租購并舉”的主基調(diào)。

但值得注意的是，有房企人士告訴觀察者網(wǎng)，分散型房源租賃與管理難度大，目前市場(chǎng)化的長租型公司都罕有成效，全國性房企做集中性長租公寓，也是投入大回報(bào)少。所以，政策能否推動(dòng)租賃并舉的創(chuàng)新發(fā)展，還需要一定時(shí)間的觀望。

并且，著眼于長沙城市發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定，長沙仍然需要更多力度支持自住型剛需群體和市場(chǎng)的發(fā)展，因?yàn)槌鞘泻蜆鞘胁还茉趺醋?，剛需占大頭，改善只是小頭。

上述熟知長沙樓市的分析人士亦向觀察者網(wǎng)總結(jié)稱，這一輪樓市下行綜合因素的復(fù)雜性遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過以往，無論是整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，還是房地產(chǎn)行業(yè)困境與存量見頂、消費(fèi)收縮，都意味著這一輪穩(wěn)定樓市的動(dòng)作都需要更多智慧考量與短中長期的兼顧性權(quán)衡。

從這個(gè)方向來看，長沙樣本意義的確較為突出，但從市場(chǎng)效果上來說，無論哪個(gè)城市，都很難憑借一個(gè)或者一次舉動(dòng)來逆轉(zhuǎn)行情，因此無需給予過高期待。政策不斷優(yōu)化與試探性刺激，在年內(nèi)甚至更長時(shí)間都將成為常態(tài)。

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