（文/張志峰 編輯/馬媛媛）自“五一”節(jié)后央行與銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)齊齊發(fā)聲，透露放寬房地產(chǎn)信貸支持政策意圖、支持剛性和改善性住房需求之后，短短幾日內(nèi)，又有多城開始“內(nèi)卷”式地發(fā)布松綁政策。

近日，僅江蘇一省，就有蘇州、南京、無錫、揚(yáng)州、常州等多地重新發(fā)布新政，從松綁限購(gòu)、限售、限貸等重量級(jí)政策，到購(gòu)房補(bǔ)貼、降低首付比例、提高公積金貸款額度等刺激需求的手段無所不包。

樓市松綁政策加速落地

5月9日，蘇州、揚(yáng)州、常州、無錫等多地幾乎同時(shí)發(fā)布救市政策。

其中，蘇州政策松綁力度最大，具體為：新房限售3年改為2年、二手房直接取消限售；限購(gòu)放開，外地戶籍由累計(jì)2年社保改為連續(xù)6個(gè)月社保；二孩及以上家庭買新房二手都不限；非限購(gòu)區(qū)域，即常熟、張家港，購(gòu)房不計(jì)入家庭限購(gòu)套數(shù)；認(rèn)定的人才家庭，即使不是蘇州戶籍，也可享受本市戶籍購(gòu)房資格。

揚(yáng)州也不甘示弱，繼公積金貸款最低2成首付后，再度釋放一波利好：取消限售、限購(gòu)、更有50%契稅補(bǔ)貼。

常州的松綁政策也較為全面，限售期由4年調(diào)整為2020年9月之前2年；二套房首付比例由目前的60%首付起降低為30%首付起；公積金貸款額度提升，個(gè)人最高額度由30萬提升至60萬，家庭最高額度由60萬提升至90萬；土拍政策優(yōu)化，開發(fā)商土地款付清時(shí)間延長(zhǎng)至1年。

中指研究院指出，4月以來，各地調(diào)控政策優(yōu)化調(diào)整的節(jié)奏明顯加快，政策內(nèi)容向限購(gòu)、限貸、限售等方面延伸，政策工具箱持續(xù)完善且內(nèi)容更加精細(xì)化，城市向熱點(diǎn)一二線、熱點(diǎn)區(qū)域擴(kuò)圍，長(zhǎng)三角城市群優(yōu)化政策的頻次更高、節(jié)奏亦在加快。

這一情形在4月末中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)“支持剛性和改善性住房需求”之后表現(xiàn)得更加明顯。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅五一假期期間，就有18個(gè)省市發(fā)布或執(zhí)行了穩(wěn)地產(chǎn)新政，東莞、惠州等降低限購(gòu)門檻，達(dá)州、沈陽(yáng)對(duì)多孩家庭購(gòu)房給予了政策傾斜；洛陽(yáng)、上饒、連云港、梅州等降低首付比例至2成，株洲、南陽(yáng)、黃石、岳陽(yáng)等或契稅優(yōu)惠、或購(gòu)房補(bǔ)貼財(cái)政“托市”。無錫將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限由5年調(diào)整為2年。

值得一提的是，相較于三四線城市調(diào)控政策的轟轟烈烈，熱點(diǎn)城市特別是一線與強(qiáng)二線城市發(fā)布救市政策的范圍及力度則顯得小心翼翼，多為“擠牙膏”式。

典型如蘇州，自4月份開始接連發(fā)布松綁二手房限售、松綁限購(gòu)條件、增加公積金貸款額度等措施，如今又繼續(xù)調(diào)整新房、二手房限購(gòu)限售條件。單次來看，松綁幅度不大，但整合近一月調(diào)整力度和范圍則不容小覷。

以至于有人戲稱，蘇州幾乎“周周出樓市新政”。

而一線城市盡管同樣面臨市場(chǎng)下行壓力，但尚未發(fā)布較大力度的松綁政策。

如上海，僅僅在4月份放寬了臨港片區(qū)購(gòu)房條件；再如深圳，雖然近日來類似風(fēng)聲不斷，但始終未有官方消息證實(shí)。

行業(yè)拐點(diǎn)還未到來

信貸政策支持下，房地產(chǎn)行業(yè)受到惠及，政策面松綁的阻礙已經(jīng)有所減小。

從目前來看，盡管出臺(tái)政策的頻次高，但仍以三四線城市居多，而三四線城市政策的松綁拉動(dòng)需求的效果較為有限，絕大多數(shù)二線城市政策盡管也有所松動(dòng)，但普遍較為謹(jǐn)慎。

要知道，大多數(shù)三四線城市，本就沒有限購(gòu)限售政策的約束，購(gòu)房門檻幾乎為零，現(xiàn)在只是迎來更大力度的刺激與寬松，卻無法從根本上提振購(gòu)房者信心，從而改善樓市現(xiàn)狀。

比如首付比例，麗水、溫州、贛州等城市，將首套首付比例降低為20%；廣東梅州甚至將二套公積金貸款首付比例也降為20%。

因此，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，樓市是否能夠迅速回暖，關(guān)鍵還要看一線城市與強(qiáng)二線城市的引導(dǎo)作用。

需要指出的是，作為最早發(fā)布大范圍松綁政策的二線城市，鄭州樓市已經(jīng)在成交數(shù)據(jù)上有所回應(yīng)，但同樣是年內(nèi)首個(gè)廢除限售令的二線城市哈爾濱，二手房成交量未見明顯變化，掛牌價(jià)反而出現(xiàn)了略降的情況。

有分析人士向觀察者網(wǎng)指出，熱點(diǎn)城市雖然購(gòu)買力足夠，但過去幾年隨著房?jī)r(jià)飆升，本就存在價(jià)格虛高、空置率過高等問題，隨著“房主不炒”的落實(shí)和疫情影響下返鄉(xiāng)潮的出現(xiàn)，購(gòu)房者預(yù)期被徹底扭轉(zhuǎn)，需求很難再次拉升。

不過，亦有觀點(diǎn)認(rèn)為，熱點(diǎn)城市龐大的需求量并未改變，只是買得起房的人無房票、有放票的人買不起且觀望態(tài)度強(qiáng)烈。

億翰智庫(kù)分析認(rèn)為，限貸相關(guān)政策能否放開是本輪政策調(diào)整中最為關(guān)鍵的一環(huán)，預(yù)計(jì)5月份將會(huì)有更多二線城市加入到放開限貸政策的行列中，通過取消認(rèn)房又認(rèn)貸、降低首付比例和房貸利率等，對(duì)有購(gòu)房資格、還款能力和購(gòu)房意愿的居民的購(gòu)房能力提供加持，從而保障剛性和改善性住房需求的釋放。

天風(fēng)證券也在研究報(bào)告中指出，政治局會(huì)議明確提出“支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求”，肯定了地方因城施策的現(xiàn)實(shí)考慮，地方有望加速迎來非一線全面寬松的“因城施策3.0時(shí)代”。樓市熱度有望于6月迎來拐點(diǎn)，預(yù)計(jì)三季度銷售數(shù)據(jù)增速轉(zhuǎn)正。

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