（文/張玉 編輯/馬媛媛）地產(chǎn)主業(yè)疲軟、跨界醫(yī)美護膚，山東本土龍頭企業(yè)魯商發(fā)展正多元拓展自己的發(fā)展之路。

2021年，魯商發(fā)展實現(xiàn)營業(yè)收入123.63億元，比上年同比減少9.2%；歸屬于上市公司股東的凈利潤3.62億元，同比減少43.34%。

值得一提的是，這一年，依靠頤蓮和璦爾博士等多個品牌，魯商發(fā)展化妝品業(yè)務給公司貢獻了接近15億元的營業(yè)收入。

營收、凈利雙降

魯商發(fā)展是山東省商業(yè)集團有限公司（以下簡稱“魯商集團”）控股的國有上市公司。

在地產(chǎn)方面，魯商發(fā)展分別在濟南、青島、臨沂、魯西南等設立多個城市公司，近年來累計開發(fā)生態(tài)健康項目40余個。省內(nèi)以濟南、青島為核心，重點布局臨沂、泰安、煙臺、濟寧、菏澤、淄博等城市，形成了健康住宅、康養(yǎng)地產(chǎn)、文旅地產(chǎn)等產(chǎn)品系列。此外，魯商發(fā)展在物業(yè)服務、代建服務、商業(yè)運營、康養(yǎng)業(yè)務等領(lǐng)域均有所布局。

2021年，魯商發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務的營業(yè)收入為96.96億元，同比減少18.4%，毛利率為17.22%。

此外，公司全年實現(xiàn)合同銷售額146.45億元，同比減少16.78%，銷售面積137.11萬m2，同比減少18.19%；全年實現(xiàn)新開工面積137.75萬m2，同比減少26.78%，竣工面積114.73萬m2，同比減少1.69%。

對于2021年營收、凈利潤雙雙下滑的業(yè)績表現(xiàn)，魯商發(fā)展解釋稱，主要是由于下半年市場形勢嚴峻，銷售價格下行，公司按照謹慎性原則，對年末資產(chǎn)進行了全面減值測試，其中對部分健康地產(chǎn)項目計提資產(chǎn)減值1.88億元。

與此同時，2021年，魯商發(fā)展健康地產(chǎn)結(jié)算收入比去年減少了約20%，由此帶來的毛利潤的減少直接影響了歸屬上市公司股東的凈利潤的減少。

盡管地產(chǎn)業(yè)績表現(xiàn)疲軟，從營收占比來看，地產(chǎn)依然是魯商發(fā)展絕對的主營業(yè)務。Wind數(shù)據(jù)顯示，2017～2021年，魯商發(fā)展合并報表范圍的房地產(chǎn)銷售收入分別為72.1億元、74.99億元、87.59億元、115.22億元及92.8億元，占比分別為95.51%、85.01%、85.13%、84.63%及75.06%。

除了行業(yè)下行，魯商發(fā)展地產(chǎn)業(yè)務業(yè)績顯現(xiàn)頹勢的另一個原因在于毛利率不及預期。2017～2021年，魯商發(fā)展房地產(chǎn)銷售行業(yè)的毛利率分別為14.03%、15.41%、15.97%、14.52%和17.05%。這一毛利率水平在行業(yè)內(nèi)屬于較低水平。

究其原因，魯商發(fā)展布局的項目主要位于青島、臨沂、煙臺、濟寧、菏澤、淄博、高郵、哈爾濱等，三四線城市居多拖累毛利率水平。

跨界化妝品謀轉(zhuǎn)型

從魯商發(fā)展的業(yè)績表現(xiàn)不難看出，公司近年來的轉(zhuǎn)型是從2018年開始的。這一年，魯商發(fā)展地產(chǎn)的營收占比減少了10個百分點。這一年，化妝品和藥品分別貢獻了2億元和5億元的營業(yè)收入。

2018年10月，魯商集團以魯商發(fā)展持有的三家子公司股權(quán)與福瑞達醫(yī)藥進行了資產(chǎn)置換。隨后的12月，魯商發(fā)展發(fā)布《魯商置業(yè)股份有限公司關(guān)于受讓山東福瑞達醫(yī)藥集團有限公司100%股權(quán)暨關(guān)聯(lián)交易公告》，擬以其持有的泰安銀座房地產(chǎn)開發(fā)有限公司97%的股權(quán)、東營銀座房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%的股權(quán)、濟寧魯商置業(yè)有限公司100%的股權(quán)和支付部分現(xiàn)金的方式受讓魯商集團持有的福瑞達醫(yī)藥100%股權(quán)。

2020年1月，魯商發(fā)展收購山東焦點福瑞達生物股份有限公司（以下簡稱“焦點福瑞達”）60.11%股權(quán)，收購價款合計2.58億元，確認商譽1.64億元。

公開資料顯示，福瑞達醫(yī)藥是以醫(yī)藥和化妝品為核心業(yè)務，是透明質(zhì)酸研發(fā)和應用技術(shù)領(lǐng)跑者，所屬行業(yè)涉及原料藥、藥品、醫(yī)療器械、保健食品、食品、化妝品等。在醫(yī)美健康領(lǐng)域，福瑞達醫(yī)藥打造了頤蓮、璦爾博士、善顏、心生愛目、UMT、詮潤、伊帕爾汗等多個品牌。

而福瑞達的名頭不止于此。公開資料顯示，從1993年集團創(chuàng)立之初，福瑞達醫(yī)藥就一直保持著全球玻尿酸研發(fā)應用領(lǐng)域領(lǐng)導者的地位，率先發(fā)明了用生物發(fā)酵的方法生產(chǎn)玻尿酸，實現(xiàn)玻尿酸規(guī)模化的批量生產(chǎn)，福瑞達醫(yī)藥也一舉成為全球最大的玻尿酸生產(chǎn)、研發(fā)以及應用基地，成為全球一線品牌的原料供應商。此外，焦點福瑞達營收增長率年均50%以上，其食品級和化妝品級產(chǎn)品遠銷全球70多個國家和地區(qū)，在玻尿酸行業(yè)產(chǎn)量位居前列。

積極布局醫(yī)藥和化妝品賽道對應的是較高的毛利率。年報顯示，2021年魯商發(fā)展化妝品板塊營業(yè)收入為14.95億元，同比增長117.01%，毛利率63.68%；醫(yī)藥板塊營業(yè)收入5.41億元，同比增長8.71%，毛利率57.86%。相比之下，魯商發(fā)展健康地產(chǎn)17.22%的毛利率，可謂是公司所有業(yè)務中毛利率最低的一塊業(yè)務。

不過，在業(yè)內(nèi)人士看來，通過收購的方式跨界醫(yī)美并不容易。一方面，當前情況下，化妝品尤其是玻尿酸行業(yè)的競爭已然十分激烈。另一方面，與專門從事醫(yī)美的企業(yè)相比，跨界企業(yè)除了需要具有資金優(yōu)勢，更需要有足夠的專業(yè)性來應對技術(shù)挑戰(zhàn)以及可能面臨的風險性問題。暴利的背后，對應的是高技術(shù)壁壘和資質(zhì)壁壘。搭上醫(yī)美概念，并不能在短期內(nèi)迅速為公司帶來大量的真金白銀。

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