（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）作為業(yè)內(nèi)為數(shù)不多完成業(yè)績目標(biāo)的房企，華潤置地向投資者交出了一份較為滿意的答卷。

日前，華潤置地發(fā)布2021年年度報(bào)告。期內(nèi)，華潤置地實(shí)現(xiàn)綜合營業(yè)額2121億元，按年增長18.1%。其中，開發(fā)物業(yè)營業(yè)額為1838.6億元，按年增長17.0%；投資物業(yè)（包括酒店經(jīng)營）租金收入為174.3億元，按年增長36.3%。

財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)方面，2021年，華潤置地股東應(yīng)占凈利潤324億元，按年增長8.7%；核心股東應(yīng)占溢利266億元，按年增長10.2%。董事會建議宣派末期股息每股人民幣1.207元，按年增長9.5%，全年派息率維持37%不變。

房地產(chǎn)銷售方面，2021年，華潤置地實(shí)現(xiàn)簽約銷售額3157.6億元，較去年同期增加10.8%；實(shí)現(xiàn)簽約面積1755萬平方米，較去年同期增加23.7%。按華潤置地首席財(cái)務(wù)官郭世清在年初業(yè)績會上定下的3105億元業(yè)績目標(biāo)計(jì)算，華潤置地完成率為100.24%，壓線完成業(yè)績目標(biāo)。

但在其如約達(dá)成業(yè)績背后，毛利率大幅下滑、華東大區(qū)銷售額下滑等現(xiàn)象仍值得關(guān)注。

華東大區(qū)銷售額下滑

虹口“圍標(biāo)”事件對華潤置地華東大區(qū)的影響正在緩慢釋放。

數(shù)據(jù)顯示，華潤置地華北、華東、華南、華西、東北、華中、深圳七大區(qū)分別實(shí)現(xiàn)簽約銷售額538.02億元、736.48億元、349億元、368.83億元、254.11億元、280.33億元、630.78億元，分別占總簽約銷售額的17%、23.3%、11.1%、11.7%、8%、8.9%、20%。

值得注意的是，華東大區(qū)雖在華潤置地總銷售額中貢獻(xiàn)最大，但其銷售額和銷售占比均出現(xiàn)不同程度的減少，其中銷售額較2020年同期的793.42億元減少56.94億元；在集團(tuán)內(nèi)的占比較2020年的27.8%減少至23.3%。

但奇怪的是，2021年華潤置地華東大區(qū)簽約面積317.07萬平方米，較2020年的269.07萬平方米增加17.84%。

面對銷售金額下滑、銷售面積增多的情況，唯一合理的解釋是：華潤置地華東大區(qū)銷售均價(jià)走低、低價(jià)跑量。

“這主要受華潤置地上海區(qū)域影響。”有業(yè)內(nèi)人士告訴觀察者網(wǎng)，受虹口“圍標(biāo)”事件影響，存貨不多的華潤置地在上海面臨無地可賣的尷尬局面，只能通過環(huán)滬項(xiàng)目低價(jià)跑量，由此出現(xiàn)均價(jià)下滑的局面。

據(jù)克而瑞上海數(shù)據(jù)顯示，2020年華潤置地在上海實(shí)現(xiàn)全口徑銷售額174.42億元，排名第10位；2021年華潤置地在上海實(shí)現(xiàn)全口徑銷售額139.08億元，同比減少20.26%，排名下跌三個(gè)名次至第13位。

權(quán)益銷售額方面排名下滑更加明顯。2020年，華潤置地在上海實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售額78.63億元，排名第13位。受供貨不足影響，2021年同期，華潤置地在上海權(quán)益銷售額縮減至65.46億元，排名跌至19位。

深圳12月單月完成近半銷售額

華東大區(qū)業(yè)績完成度不如預(yù)期，壓力轉(zhuǎn)移到華南大區(qū)，后者在華潤置地多年銷售額中的占比均超過20%。

值得一提的是，2021年5月，華潤置地對華南大區(qū)進(jìn)行了組織架構(gòu)調(diào)整，一拆二后分為深圳大區(qū)和華南大區(qū)。截至2021年中期，深圳大區(qū)和華南大區(qū)分別實(shí)現(xiàn)簽約銷售額229.51億元，255.77億元。

觀察者網(wǎng)了解到，拆分后，深圳大區(qū)和華南大區(qū)銷售額一直保持穩(wěn)步增長的態(tài)勢，直至2021年12月單月，深圳大區(qū)實(shí)現(xiàn)銷售額278.03億元，較11月同期的10.96億元增長2436.77%。

這是什么概念？年報(bào)顯示，2021年深圳大區(qū)合計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售額630.78億元。也就是說，深圳大區(qū)在12月一個(gè)月時(shí)間內(nèi)完成該區(qū)近半年的銷售業(yè)績。

深圳大區(qū)之所以在12月出現(xiàn)業(yè)績猛增的現(xiàn)象，與華潤置地前11月年度業(yè)績目標(biāo)完成度不到九成有關(guān)。業(yè)績數(shù)據(jù)顯示，截至2021年11月30日，華潤置地累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約2706.1億元，按3150億元銷售目標(biāo)計(jì)算僅完成全年目標(biāo)的85.91%，極有可能失約年度目標(biāo)。

換句話說，正是因?yàn)槿A東大區(qū)業(yè)績欠佳拖了后腿，深圳大區(qū)才無奈接過年底沖刺的重任。

為完成年度目標(biāo)，深圳大區(qū)在12月下旬推售華潤城潤璽、前海潤峯府兩大豪宅。從銷售情況來看，兩大項(xiàng)目均在年前售罄，粗略估算將為深圳大區(qū)提供約252.92億元的銷售金額，疊加單月正常增長的銷售金額，基本與深圳大區(qū)12月單月銷售數(shù)據(jù)持平。

截至2021年底，華南大區(qū)和深圳大區(qū)合計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售額979.78，占總銷售額的31.1%，超過一直位居貢獻(xiàn)比第一的華東大區(qū)。

與此同時(shí)，依靠深圳大區(qū)的“考前沖刺”，華潤置地在短短的十天內(nèi)“壓線”完成全年銷售業(yè)績。

開發(fā)物業(yè)毛利率下滑至23.7%

在房地產(chǎn)下行的大環(huán)境下，華潤置地也難抵毛利率下滑的趨勢。

年報(bào)顯示，2021年，華潤置地全年綜合毛利潤率為27.0%，比2020年同期的30.9%下降3.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，包括酒店經(jīng)營在內(nèi)的投資物業(yè)毛利率由2020年的66.4%上升至68.2%，開發(fā)物業(yè)毛利率由2020年同期的29.1%下降為23.7%，同比減少5.4個(gè)百分點(diǎn)。

這并不是華潤置地第一次出現(xiàn)毛利率下滑的現(xiàn)象。據(jù)Ifind數(shù)據(jù)顯示，2017年至2020年，華潤置地銷售毛利率分別為40.25%、43.39%、37.91%、30.86%%，自2018年達(dá)到峰值后不斷下滑。

“主要的原因還是由于2017、2018年中國房地產(chǎn)市場高歌猛進(jìn)時(shí)，華潤置地拿下的部分高地價(jià)導(dǎo)致毛利率水平下降和回歸。”華潤置地總裁李欣表示，業(yè)內(nèi)的共識是，毛利率水平將回歸到20%左右或者20%以上。

“毛利率水平回歸到30%甚至以上毛利率是不太可能的?！崩钚姥a(bǔ)充道，由于宏觀調(diào)控政策出臺帶來的市場量價(jià)下滑狀態(tài)，導(dǎo)致了行業(yè)毛利率水平會回歸到20%以上，雖然每家的情況不太一樣，但是對毛利率水平的目標(biāo)沒有太大差異。

關(guān)于華潤置地的毛利率管理，李欣也有一個(gè)具體的數(shù)值，“將開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率維持在22%、23%的水平，包括投資物業(yè)毛利率在內(nèi)的綜合毛利率保持在25%以上?！?

李欣表示，公司將圍繞著降本提質(zhì)增效、杜絕浪費(fèi)等方面提升管理。事實(shí)上，“各個(gè)企業(yè)也都在審時(shí)度勢，只是每個(gè)企業(yè)的打法不一樣，無非就看誰做得更堅(jiān)決、更徹底?！?

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