（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）自2022年初發(fā)行并購貸以來，招商蛇口終于傳出和出險房企“合作”的訊號。

4月5日晚間，招商蛇口發(fā)布公告稱，日前，公司與佳兆業(yè)、長城資產(chǎn)在深圳簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，各方擬建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，在城市更新、房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)綜合體經(jīng)營等領(lǐng)域開展合作，實現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)、互利共贏、共同發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)。

公開資料顯示，招商蛇口是招商局集團(tuán)旗下城市綜合開發(fā)運營板塊的旗艦企業(yè)，位列中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)第6名；佳兆業(yè)是大型綜合性投資集團(tuán)，業(yè)務(wù)涵蓋綜合開發(fā)、城市更新、健康醫(yī)療、旅游產(chǎn)業(yè)等20多個產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域。

和以房地產(chǎn)開發(fā)為主的招商蛇口、佳兆業(yè)不同，長城資產(chǎn)致力于收購、受托經(jīng)營金融機(jī)構(gòu)不良資產(chǎn)，對不良資產(chǎn)進(jìn)行管理、投資和處置，對股權(quán)資產(chǎn)進(jìn)行管理、投資和處置。

讓業(yè)內(nèi)不得不產(chǎn)生聯(lián)想的是，2021年底，佳兆業(yè)的理財產(chǎn)品出現(xiàn)兌付逾期的情況，隨后，佳兆業(yè)陷入流動性危機(jī)，被業(yè)內(nèi)視為“出險企業(yè)”。

“‘央國企+出險企業(yè)+資管公司’的組合，看起來是為了接盤佳兆業(yè)的項目，實現(xiàn)救助和并購的目的。”某上市房企人士向觀察者網(wǎng)表示，和業(yè)內(nèi)“央國企+出險企業(yè)”單對單合作的形式不一樣，招商蛇口此次拉了長城資產(chǎn)入局，更像是為了接盤和并購。

該人士進(jìn)一步表示，“央國企+出險企業(yè)+資管公司”組合出現(xiàn)有兩種可能，一方面，招商蛇口不想一個人全部承擔(dān)包括資金壓力在內(nèi)的收并購風(fēng)險，選擇拉一個合作伙伴；又或者，這是招商蛇口援助出險房企的一個要求，那就是必須要有另一方來分擔(dān)風(fēng)險。

“實際上就是表個態(tài)度，更多是對雙方品牌的提升?！痹谀橙倘耸靠磥?，這種組合的出現(xiàn)，側(cè)面反映招商蛇口收并購能力較弱，且目前三方僅簽署了一個框架，何時落地還是未知之?dāng)?shù)。

合作重心為佳兆業(yè)城市更新項目

戰(zhàn)略合作協(xié)議雖只字未提收并購，但從合作項目不難看出，三方此舉有意為佳兆業(yè)紓困。

觀察者網(wǎng)了解到，三方合作內(nèi)容主要圍繞三個方面，最重要的一點是：搭建發(fā)展平臺，推動城市更新合作。

具體來看，招商蛇口發(fā)揮社區(qū)及商業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)綜合開發(fā)優(yōu)勢，長城資產(chǎn)發(fā)揮資產(chǎn)管理、產(chǎn)融結(jié)合優(yōu)勢，佳兆業(yè)發(fā)揮城市更新優(yōu)勢，共同創(chuàng)建適宜的合作模式和合作機(jī)制，適時探討建立合資公司等合作載體。

合作載體搭建后，三方以佳兆業(yè)在深圳、廣州、東莞、佛山等粵港澳大灣區(qū)核心城市的城市更新儲備資源為基礎(chǔ)，進(jìn)行全面的梳理研究，以“成熟一個、合作一個”為原則，不斷將成熟項目置入三方合作平臺。

“換句話說，三方厘清一個項目的財務(wù)狀況，合作一個?！睒I(yè)內(nèi)人士向觀察者網(wǎng)表示，截止目前已有不少房企爆出財務(wù)危機(jī)，但收并購卻沒有想象中多，主要因為房企大部分項目都被抵押出去，在短時間無法查清到底用了有多少杠桿、涉及多少資金。三方合作此舉，相當(dāng)于對單個項目的財務(wù)、業(yè)務(wù)做盡職調(diào)查。

這與兩年前世茂與福晟的合作模型極為相似。2020年1月，世茂、福晟、東方資產(chǎn)、信達(dá)資產(chǎn)四方共同成立有限合伙企業(yè)，組成福晟紓困平臺。對于這一紓困平臺的作用，有業(yè)內(nèi)人士曾表示，該平臺僅負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)經(jīng)營，不承擔(dān)福晟集團(tuán)原有的債務(wù)。

如此不難理解，招商蛇口并非直接參與到佳兆業(yè)的債務(wù)問題，而是通過合作臺盤活佳兆業(yè)資產(chǎn)，間接為其提供現(xiàn)金援助。

與此同時，三方推動商住開發(fā)與商業(yè)運營合作。其中，針對存量商住開發(fā)、商業(yè)綜合體運營等項目，三方共同探討通過股權(quán)合作、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、聯(lián)合運營等方式開發(fā)盤活；針對增量項目，結(jié)合各方優(yōu)勢，聯(lián)合獲取開發(fā)。

此外，三方探討文旅、游輪渡輪合作，加強(qiáng)在大灣區(qū)文旅、渡輪等業(yè)務(wù)上的合作。

合作機(jī)制方面，三方?jīng)Q定建立高層會晤機(jī)制并成立專項工作小組，推動戰(zhàn)略合作的深化實施和落實。

“行業(yè)正常的時候，戰(zhàn)略合作是一起拓展新增業(yè)務(wù)，現(xiàn)在佳兆業(yè)并沒有余力拓展新業(yè)務(wù)，主要以解決公司現(xiàn)有問題為主?！北娐?lián)智詢副總裁蔣凱直言，以佳兆業(yè)目前的困境，央企和資管的介入主要會在具體項目上開展紓困，只不過以戰(zhàn)略合作的形式呈現(xiàn)，會顯得更體面一些。

招商蛇口想得到什么

無利不起早。

招商蛇口直言，“戰(zhàn)略合作協(xié)議的簽署有助于公司在粵港澳大灣區(qū)及其周邊區(qū)域的深耕，補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土地資源，有利于公司進(jìn)一步提升綜合競爭力，鞏固區(qū)域發(fā)展優(yōu)勢，保持長期穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展。”

事實上，這也是佳兆業(yè)最引以為傲的土儲資源。自成功改造深圳爛尾樓項目“桂芳園”后，佳兆業(yè)先后完成金翠園、佳兆業(yè)中心、佳兆業(yè)大都會、大鵬佳兆業(yè)廣場等城市更新項目，是業(yè)內(nèi)知名的“舊改之王”。

數(shù)據(jù)顯示，截至2021年中，佳兆業(yè)土儲面積達(dá)3114萬平米，大灣區(qū)占76%；總土儲貨值7346.6億元，其中城市更新占比47%。

“城市更新項目往往占據(jù)較好的地理位置，賣的上價，去化也快。”業(yè)內(nèi)人士向觀察者網(wǎng)表示，招商蛇口和佳兆業(yè)都以粵港澳大灣區(qū)為主要陣地，在土地儲備上具有一定的契合度。

但在補(bǔ)充土儲之外，佳兆業(yè)舊改項目的高利潤或許也是促成合作的原因之一。2021年中報顯示，佳兆業(yè)于期內(nèi)錄得毛利約92.78億元，整體毛利率30.9%，高于業(yè)內(nèi)平均水平。

反觀招商蛇口在粵港澳大灣區(qū)的毛利率卻一直處于下滑階段。2021年，招商蛇口深圳區(qū)域毛利率為36.95%，較2020年同期的37.42%減少0.47個百分點；華南區(qū)域毛利率為14.04%，較2020年同期的22.04%下滑8個百分點。

對此，中信證券曾在研報中表示，招商蛇口在歷史上憑借蛇口等片區(qū)優(yōu)質(zhì)土地資源，整售了一些歷史開發(fā)成本低，售價較高的項目，實現(xiàn)了階段性的高業(yè)績兌現(xiàn)。2021年之后，公司整售項目告一段落，而市場化開發(fā)的新增項目盈利能力較為有限。

靴子落地仍需時間

值得一提的是，招商蛇口、佳兆業(yè)、長城資產(chǎn)簽署的協(xié)議屬于框架協(xié)議。

換句話說，三方僅達(dá)成協(xié)議，但具體落實時間和是否落實仍是未知之?dāng)?shù)。

事實上，出險房企和優(yōu)質(zhì)房企達(dá)成“合作”協(xié)議的不在少數(shù)。以萬科和泰禾為例，2020年7月，萬科下屬公司與泰禾方面簽署了《股份轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》，收購泰禾19.9%的股份，交易總對價約為24.27億元。

合作之初，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為萬科會為泰禾兜底債務(wù)，但和預(yù)期猜想不一致，泰禾目前仍靠“自救求生”。

2021年底，有投資者在萬科投資者互動平臺提問，“和泰禾簽訂入股意向至今，是否對泰禾的運營及債務(wù)重組進(jìn)行過幫助？”萬科方面的回應(yīng)是這樣的：自簽訂意向書以來，未實際參與任何泰禾項目的運營管理與開發(fā)建設(shè)。

這意味著，無論是萬科和泰禾，還是招商蛇口、佳兆業(yè)與長城資產(chǎn)，簽署的合作協(xié)議都有可能是一紙空文。

當(dāng)然也有“成功”合作的案例，以世茂與福晟舉例，2020年初爆出現(xiàn)金流危機(jī)的福晟，得到了世茂的援助，但最后，擁有話語權(quán)的世茂“拿走”福晟部分優(yōu)質(zhì)項目，導(dǎo)致后者業(yè)績不如預(yù)期，至今仍有債務(wù)壓力。

“無論是上述哪一種可能，對佳兆業(yè)而言都不是好的選擇?！睒I(yè)內(nèi)人士直言，市場上不乏好的資產(chǎn)，也不缺誠心收購項目的房企，但之所以導(dǎo)致出險房企盤活項目受阻的主要因素是，出險房企不愿意賣優(yōu)質(zhì)項目，較差的項目又賣不出去，形成了一個僵局。

該人士直言，招商蛇口是否能成為佳兆業(yè)的“白衣騎士”，仍舊要看三方博弈。

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