（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）“2021年的業(yè)績表現(xiàn)，對(duì)于萬科是一次警醒。”萬科董事會(huì)主席郁亮在2021年業(yè)績報(bào)告《致股東》中說道。

3月30日晚間，萬科發(fā)布2021年度業(yè)績報(bào)告。報(bào)告期內(nèi)，萬科實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入4528億元，同比增長8.0%；歸屬于上市公司股東的凈利潤225.24億元，同比下降45.7%；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤為223.81億元，同比下降44.38%。

這是什么概念？在已披露2021年業(yè)績數(shù)據(jù)的房企中，和萬科同為房企TOP5的碧桂園、保利歸屬于上市公司股東的凈利潤分別為269.3億元、275.77億元，同比分別下滑僅16.78%、4.74%。

也就是說，萬科凈利潤下滑幅度已大大超過同類房企的平均水平。

更值得一提的是，這是繼1995年、2008年后，萬科凈利潤出現(xiàn)上市31年以來第三次下滑。

而由于凈利潤指標(biāo)距股東期望值和萬科自身追求存在較大差距，郁亮不得不對(duì)凈利潤的下降做出檢討。

郁亮表示，“盡管萬科在行業(yè)中較早意識(shí)到高速增長終將結(jié)束，但慚愧的是，萬科未能堅(jiān)決擺脫高增長慣性。當(dāng)追逐規(guī)模仍然流行、土地爭奪愈演愈烈的時(shí)候，部分城市的投資追高冒進(jìn)，對(duì)市場判斷過于樂觀，導(dǎo)致一些項(xiàng)目的投資預(yù)期沒有實(shí)現(xiàn)。”

郁亮直言，“自己應(yīng)當(dāng)出來承擔(dān)責(zé)任，和團(tuán)隊(duì)一起直面問題、查找不足、對(duì)癥下藥、堅(jiān)決行動(dòng)，并為之付出加倍努力。”

凈利潤同比下降45.7%

在郁亮看來，凈利潤的大幅下滑主要受開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率下降、投資收益回落以及計(jì)提資產(chǎn)減值損失的影響。

數(shù)據(jù)顯示，2021年萬科整體毛利率21.8%，同比下降7.4個(gè)百分點(diǎn)?？鄢隣I業(yè)稅金及附加后的整體毛利率，從2020年的22.8%下降至17.2%，其中主要受到近年來結(jié)算項(xiàng)目地價(jià)占售價(jià)比上升的影響，開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率下降至23.0%。

事實(shí)上，在萬科的營業(yè)收入中，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)對(duì)凈利潤具有決定性作用。數(shù)據(jù)顯示，2021年萬科營收中，來自房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)的營業(yè)收入為4299.3億元，占比95.0%；來自物業(yè)服務(wù)的營業(yè)收入為198.3億元，占比4.4%。而受外部環(huán)境變化和公司自身因素影響，萬科開發(fā)業(yè)務(wù)毛利總額同比減少189億元。

與此同時(shí)，受按權(quán)益法確認(rèn)的投資收益及股權(quán)轉(zhuǎn)讓相關(guān)收益減少影響，萬科2021年投資收益66.1億元，較2020年135.1億元的高位水平減少了69億元。

萬科表示，按權(quán)益法確認(rèn)的投資收益減少，主要是由于聯(lián)合營項(xiàng)目毛利率下降及投資其他業(yè)務(wù)的收益減少。

此外，2021年下半年尤其進(jìn)入四季度以來，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)明顯下行，按照審慎原則，對(duì)2021年末資產(chǎn)進(jìn)行了全面減值測試，對(duì)部分項(xiàng)目、個(gè)別股權(quán)投資等進(jìn)行減值，合計(jì)減少歸屬上市公司股東的凈利潤約25.5億元。

面對(duì)不斷下滑的多向財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，郁亮表示，2022年，萬科將采取堅(jiān)決的、有針對(duì)性的行動(dòng)，解決開發(fā)業(yè)務(wù)存在的問題，鞏固在不動(dòng)產(chǎn)綜合發(fā)展方面的先發(fā)優(yōu)勢，保障財(cái)務(wù)安全，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入和凈利潤的企穩(wěn)回升。

萬物云上市在即

盡管萬科在房地產(chǎn)銷售方面遜色于碧桂園位居第二，但在新賽道的拓展上，萬科旗下子公司已成為業(yè)內(nèi)當(dāng)之無愧的領(lǐng)頭羊。

就在萬科發(fā)布業(yè)績報(bào)的當(dāng)天，據(jù)中國證監(jiān)會(huì)官網(wǎng)顯示，關(guān)于萬物云空間科技服務(wù)有限公司《境外首次公開發(fā)行股份審批》，審批進(jìn)度已變更為“受理通知”，此時(shí)據(jù)萬科公布分拆萬物云赴港上市計(jì)劃僅4個(gè)月。

資料顯示，萬物云是行業(yè)率先覆蓋“住、商、城”全域空間服務(wù)的公司，2021年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入（含向萬科集團(tuán)提供服務(wù)的收入）240.4億元，同比增長32.1%，其中，社區(qū)空間服務(wù)收入134.6億元，同比增長22.9%；商企和城市空間服務(wù)收入87.2億元，同比增長38.1%。

截至2021年12月31日，萬物云項(xiàng)目覆蓋全國一二線城市，在管項(xiàng)目總數(shù)4393個(gè)，在管面積7.8億平方米，在管面積同比增長35.9%；合同管理項(xiàng)目總數(shù)5553個(gè)，合同管理面積10.1億平方米，同比增長38.0%。

其中，在管第三方住宅項(xiàng)目數(shù)量達(dá)1605個(gè)，占在管住宅項(xiàng)目的56.9%；在管第三方商企項(xiàng)目數(shù)量達(dá) 1319 個(gè)，占在管商企項(xiàng)目的84.0%。

值得一提的是，從在管面積來看，萬物云似乎已經(jīng)超過行業(yè)第一的碧桂園服務(wù)。同期，除“三供一業(yè)”業(yè)務(wù)及城市服務(wù)外，碧桂園服務(wù)的在管面積約為7.66億平方米。

這意味著，萬物云與碧桂園服務(wù)之間的規(guī)模競爭將進(jìn)入白熱化階段。

押注多元化新賽道

不僅是萬物云，萬科行業(yè)龍頭的計(jì)劃也在公寓、物流等領(lǐng)域得到充足體現(xiàn)。

物流倉儲(chǔ)方面，由于提前尋找具備長期潛力的新賽道，抓住物流倉儲(chǔ)發(fā)展的紅利期，萬緯物流近三年收入復(fù)合增速52%，其中2021年收入32億元，同比增長69%，穩(wěn)定期項(xiàng)目NOI率達(dá)到6.5%。

截至目前，萬緯物流管理可租賃面積1136萬平方米，其中冷鏈倉儲(chǔ)138萬平方米，為行業(yè)第一。

值得一提的是，萬科會(huì)將萬物云成長為物企龍頭的路線復(fù)制在物流倉儲(chǔ)賽道上，目前已成功引入GIC、淡馬錫等四家機(jī)構(gòu)作為戰(zhàn)略投資者，或許萬緯物流的下一步就是登錄港交所。

和物流倉儲(chǔ)一樣，萬科長租公寓品牌泊寓已成為規(guī)模最大、運(yùn)營效率最高的集中式公寓運(yùn)營商。公寓業(yè)務(wù)近三年收入復(fù)合增速為40%，其中2021年收入同比增長14%，NOI5.25億元，同比增長193%。

截至去年底，泊寓開業(yè)15.95萬間，全年平均出租率95%。除自身資產(chǎn)外，泊寓還為294家企事業(yè)單位的租賃住房項(xiàng)目提供產(chǎn)策、建造和運(yùn)營管理服務(wù)。

有意思的是，2021年郁亮曾在公開場合中直言，相信再經(jīng)過幾年耕耘，泊寓也能達(dá)到上市的條件。換句話說，萬科分拆萬物云上市之旅或許只是一個(gè)開始。

對(duì)于萬科未來的發(fā)展，郁亮表示，這是一條充滿挑戰(zhàn)的征途，即便焦灼于現(xiàn)狀的挑戰(zhàn)，即便失落于當(dāng)下黯淡的成績，但只要一根筋跑下去，就能成為冠軍。

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