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碧桂園:在不確定中找到確定性
(文/張玉 編輯/馬媛媛)“回顧過去的一年,房地產(chǎn)行業(yè)大浪淘沙,迎來了劇烈的調(diào)整期,銷售市場的迅速轉(zhuǎn)冷,金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險偏好的下行,都給行業(yè)每一位參與者帶來了巨大的挑戰(zhàn)。”在2021年度報告中,碧桂園如此表示。
今年是碧桂園成立30周年。3月30日下午,碧桂園舉行2021年度業(yè)績發(fā)布會。年內(nèi),碧桂園連同其合營及聯(lián)營公司實(shí)現(xiàn)了權(quán)益銷售金額5580億元,權(quán)益銷售面積6641萬平方米,是去年房企中唯一權(quán)益銷售額破五千億的房企。
在中指研究院、克而瑞等多家第三方機(jī)構(gòu)最新的年度銷售排行中,碧桂園是唯一一家在7000億檔次的房企,以全口徑銷售額7588.2億元穩(wěn)居行業(yè)榜首,持續(xù)領(lǐng)跑行業(yè)。統(tǒng)計顯示,2015年至2021年期間,公司權(quán)益合同銷售金額復(fù)合增長率達(dá)到29%。
堅(jiān)韌穩(wěn)固的銷售為公司經(jīng)營業(yè)績持續(xù)向好打下了扎實(shí)基礎(chǔ)。2021年全年,碧桂園實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入5230.6億元,同比增長13%;毛利、凈利、股東應(yīng)占核心凈利潤分別為927.8億元、409.8億元、269.3億元。
3月30日,碧桂園股價高開高走,截至下午收盤,碧桂園股價報6.08港元/股,漲幅為6.29%。
85%新獲土儲聚焦五大都市圈
當(dāng)前的環(huán)境下,房企業(yè)績的實(shí)現(xiàn)極度考驗(yàn)著企業(yè)的土地儲備和戰(zhàn)略布局。截至2021年底,碧桂園集團(tuán)已簽約或已摘牌的中國內(nèi)地項(xiàng)目總數(shù)為3216個,業(yè)務(wù)遍布中國內(nèi)地31個省/自治區(qū)/直轄市,涉及299個地級行政區(qū)劃的1425個區(qū)縣。
近年來,碧桂園秉承城市深耕策略,堅(jiān)持口碑至上,在公司所布局的城市中,有161個地級市的市占率超過5%,其中有13個城市的市占率高于20%,55個城市的市占率在10%~20%。
據(jù)悉,截至2021年年底,碧桂園位于中國內(nèi)地的權(quán)益可售資源約1.48萬億元。另有基本鎖定但尚未簽約的潛在權(quán)益可售資源約3365億元,合計約1.8萬億元,可維持公司未來3年左右的銷售需求。
2021年底可售貨值中,98%位于常住人口50萬以上的區(qū)域;93%位于人口流入?yún)^(qū)域;75%位于長三角、珠三角、環(huán)渤海、長江中游、成渝等五大都市圈。
2021年全年,碧桂園共獲取333幅土地,權(quán)益總代價約1416億元,對應(yīng)貨值約4200億元,權(quán)益比保持在85%以上。按金額計算,新獲取土地中,66%分布在三四線城市, 29%通過多元化方式獲取土地,撬動37%的權(quán)益貨值。
值得一提的是,碧桂園集團(tuán)總裁莫斌在業(yè)績發(fā)布會上表示,碧桂園將繼續(xù)響應(yīng)國家新型城鎮(zhèn)化建設(shè)戰(zhàn)略,聚焦城市深耕。未來將對全國的市場做進(jìn)一步的分類,按照市場規(guī)模、供需關(guān)系遴選出符合集團(tuán)戰(zhàn)略發(fā)展的市場,更加聚焦于以大都市圈為首的一二線和強(qiáng)三四線城市。
據(jù)介紹,2021年碧桂園新獲取土地中,85%的土儲聚焦五大都市圈,其中,江蘇、廣東、浙江的投資額超過50%,加上河南、上海、安徽的投資合計超過70%。
在推貨方面,碧桂園方面預(yù)計,2022年全年權(quán)益可售貨量將在6500億上,公司將按照“以銷定供”進(jìn)行閉環(huán)管理,預(yù)計全年去化率不低于70%。
銷售回款率連續(xù)六年超90%
當(dāng)前行業(yè)資金面持續(xù)收緊,加之多家房企債券到期,迎來償債高峰,高質(zhì)量的回款、充裕的現(xiàn)金流已成為房企的“生命線”。
近年來,碧桂園高度重視回款,通過標(biāo)準(zhǔn)化、精細(xì)化的考核牽引,追求“有現(xiàn)金流的利潤,有利潤的現(xiàn)金流”。
2021年全年,碧桂園累計權(quán)益物業(yè)銷售現(xiàn)金回籠約5022億元,權(quán)益回款率達(dá)90%,已連續(xù)6年達(dá)到90%或以上。2022年前2個月,碧桂園共實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售回款金額約656.8億元,權(quán)益回款率超95%,回款率進(jìn)一步提升。
自有資金的良性循環(huán)極大地保障了碧桂園經(jīng)營性現(xiàn)金流的安全。2021年,碧桂園實(shí)現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為正,達(dá)到108.6億元。
截至2021年12月31日,碧桂園可動用現(xiàn)金余額約為人民幣1813億元;總有息負(fù)債余額下降至3179.2億元,凈負(fù)債率45.4%,相比去年優(yōu)化了10.2個百分點(diǎn)。此外,公司加權(quán)平均融資成本相比去年底下降了36個基點(diǎn)至5.2%。
同時值得一提的是,截至2022年3月30日,碧桂園本年內(nèi)已無境內(nèi)到期債券,僅余騰越兩筆可回售公司債,共計40億元人民幣,境外僅7月份到期的一筆7億元美金優(yōu)先票據(jù)。碧桂園方面表示,公司會根據(jù)市場情況考慮再融資等安排,進(jìn)一步調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)。
三道紅線方面,目前公司仍處在較為健康的黃檔,凈負(fù)債率與現(xiàn)金短債比都表現(xiàn)良好,剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率也從2020年底的80%下降至74%。管理層在業(yè)績發(fā)布會上表示,公司將在2023年中期之前自然實(shí)現(xiàn)從黃檔到綠檔的調(diào)整。
穩(wěn)健的經(jīng)營實(shí)力、安全的現(xiàn)金流及較優(yōu)的償債能力使得碧桂園獲得了資本市場的支持。當(dāng)前,碧桂園是行業(yè)內(nèi)為數(shù)不多成功重啟境內(nèi)外融資渠道的民營房企之一。根據(jù)管理層介紹,2021年9月份之前,公司抓住市場機(jī)遇,在境內(nèi)外市場發(fā)行長久期、低成本的融資工具。9月份之后,碧桂園在多方監(jiān)管及投資人的支持下,也成功在境內(nèi)外發(fā)行多種類直接融資工具,包括10億元的公司債,15億元ABS及39億港元的可轉(zhuǎn)債。2022年3月份,碧桂園在銀行間交易商協(xié)會首度獲批50億元中票額度,并將在業(yè)績發(fā)布之后進(jìn)行首發(fā)。
同時,碧桂園的發(fā)展也得到了銀行機(jī)構(gòu)的充分支持。截至2021年底,公司未使用授信額度約2615億元。而在2022年3月,公司又先后與招商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行廣東省分行簽訂150億元及400億元的戰(zhàn)略合作協(xié)議。
21款機(jī)器人已投入應(yīng)用
當(dāng)前的背景下,房地產(chǎn)正在逐步向制造業(yè)轉(zhuǎn)型,新業(yè)務(wù)的拓展成為房企發(fā)展的第二增長曲線。
事實(shí)上,從三年前開始,碧桂園就決定向高科技企業(yè)轉(zhuǎn)型,重點(diǎn)布局高科技地產(chǎn)生態(tài)鏈,以科技驅(qū)動發(fā)展,智能建造等新業(yè)務(wù)取得階段性成果,與地產(chǎn)主業(yè)形成良好的協(xié)同效應(yīng)。
科技的賦能讓碧桂園的發(fā)展如虎添翼。目前,博智林機(jī)器人公司已形成混凝土施工、混凝土修整、砌磚抹灰、內(nèi)墻裝飾等12個建筑機(jī)器人產(chǎn)品線,覆蓋了結(jié)構(gòu)施工、外墻施工、地下室施工、混凝土修整、裝飾裝修等多項(xiàng)建筑施工工序。截至2022年2月底,已有21款建筑機(jī)器人投入商業(yè)化應(yīng)用并對外開展租售業(yè)務(wù),服務(wù)覆蓋25個省份(直轄市、自治 區(qū))超350個項(xiàng)目,累計交付機(jī)器人超750臺,累計應(yīng)用施工面積超700萬平方米。
2021年12月底,廣東博智林機(jī)器人有限公司首次完成了“BIM+FMS+WMS+建筑機(jī)器人”多機(jī)施工系統(tǒng)的驗(yàn)收。8款施工機(jī)器人、11款配套設(shè)備開展多機(jī)聯(lián)動的施工作業(yè),跑通了端到端的智能建造生態(tài)實(shí)驗(yàn),讓工地施工像生產(chǎn)流水線一樣科學(xué)有序、智能協(xié)同,建筑機(jī)器人集群效應(yīng)已經(jīng)顯現(xiàn)。據(jù)介紹,今年,碧桂園將全力開展智慧建造體系應(yīng)用實(shí)驗(yàn),實(shí)驗(yàn)成功后,將率先在公司的項(xiàng)目上進(jìn)行推廣應(yīng)用。
除了建筑機(jī)器人,在現(xiàn)代農(nóng)業(yè)方面,2021年,碧桂園自研的大馬力無人拖拉機(jī)、無人收獲機(jī)首次在位于佛山三水的粵港澳大灣區(qū)現(xiàn)代都市農(nóng)業(yè)綜合示范基地亮相作業(yè)。公司以科技賦能農(nóng)業(yè),目前已形成現(xiàn)代種業(yè)、智能農(nóng)機(jī)平臺及裝備制造、海外大農(nóng)業(yè)三大核心業(yè)務(wù)板塊。
智能建造新業(yè)務(wù)與地產(chǎn)主業(yè)的協(xié)同并進(jìn),讓碧桂園具有較強(qiáng)的發(fā)展前景。2021年5月,美國《福布斯》雜志發(fā)布2021年度全球上市公司2000強(qiáng)榜單,碧桂園集團(tuán)位列榜單第140位,連續(xù)第12年上榜。同年,8月2日,《財富》發(fā)布最新世界500強(qiáng)榜單。碧桂園以670.8億美元的營業(yè)收入位列榜單第139位。
本文系觀察者網(wǎng)獨(dú)家稿件,未經(jīng)授權(quán),不得轉(zhuǎn)載。
- 責(zé)任編輯: 張玉 
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