（文/解紅娟編輯/馬媛媛）被稱為香港四大地產(chǎn)商之一的新鴻基地產(chǎn)，也難逃營(yíng)業(yè)收入下滑的局面。

2月24日，新鴻基地產(chǎn)發(fā)布2021/22年度中期業(yè)績(jī)報(bào)告。報(bào)告顯示，截至2021年12月31日止6個(gè)月業(yè)績(jī)，公司收入為401.53億港元，同比減少約12.84%；公司股東應(yīng)占溢利151.86億港元，同比增長(zhǎng)11.84%；每股溢利5.24港元，派發(fā)中期股息每股1.25港元。

按業(yè)務(wù)分類來(lái)看，物業(yè)銷售收入為184.62億港元，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)76.58億港元；物業(yè)租賃業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入126.28億港元，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)97.28億港元。

營(yíng)收凈利雙降

物業(yè)銷售方面，即使是以香港為主陣地的新鴻基地產(chǎn)，依舊逃不過(guò)營(yíng)收凈利雙降的困境。

公告顯示，按所占權(quán)益計(jì)算，2021年下半年，新鴻基地產(chǎn)來(lái)自香港的合約銷售總額約206億港元，來(lái)自內(nèi)地的合約銷售額約人民幣20億元，合計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售額約230億港元，較2020年同期的147億港元高出83億港元，同比增長(zhǎng)56.46%。

銷售業(yè)績(jī)高速增長(zhǎng)，但同期來(lái)自物業(yè)銷售收入不增反降。期內(nèi)，新鴻基地產(chǎn)來(lái)自物業(yè)銷售的收入為184.62億港元，較2020年同期的269.08億港元減少84.46億港元。

與此同時(shí)，來(lái)自物業(yè)銷售的溢利同步下滑。期內(nèi)，新鴻基地產(chǎn)來(lái)自物業(yè)銷售的溢利為76.58億港元，較去年同期的123.66億港元減少約47.8億港元，同比減少61.48%。

具體來(lái)看，香港物業(yè)銷售溢利為70.36億港元，較去年同期減少33%；內(nèi)地物業(yè)銷售溢利為6.22億港元，較去年同期減少12.6億港元。

利潤(rùn)不及預(yù)期，新鴻基地產(chǎn)在香港的新增土儲(chǔ)也不理想。11月3日，香港發(fā)展局披露了香港中環(huán)新海濱三號(hào)用地招標(biāo)結(jié)果，恒基兆業(yè)以508億港元中標(biāo)該地，新鴻基地產(chǎn)全程陪跑。

錯(cuò)過(guò)該項(xiàng)目的新鴻基地產(chǎn)，在不到半個(gè)月內(nèi)完成了西貢十四鄉(xiāng)大型綜合發(fā)展項(xiàng)的補(bǔ)地價(jià)工作，從而使項(xiàng)目總樓面面積增加約100萬(wàn)平方尺至約580萬(wàn)平方尺，這也是新鴻基地產(chǎn)期內(nèi)在香港唯一的新增項(xiàng)目。

截至2021年12月31日，按所占權(quán)益計(jì)算，集團(tuán)在香港的土地儲(chǔ)備合共約5780萬(wàn)平方尺，包括約2360萬(wàn)平方尺發(fā)展中物業(yè)。

值得一提的是，同期，新鴻基地產(chǎn)在內(nèi)地的土地儲(chǔ)備合共7110萬(wàn)平方尺，約5360萬(wàn)平方尺是發(fā)展中物業(yè)。換句話說(shuō)，新鴻基地產(chǎn)在內(nèi)地的土地儲(chǔ)備已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)香港。

在物業(yè)銷售方面，新鴻基地產(chǎn)表示，在未來(lái)十個(gè)月，集團(tuán)計(jì)劃在香港推售北角海璇的新期數(shù)、何文田PrinceCentral、WetlandSeasonsBay第三期、屯門鄰近港鐵兆康站的住宅項(xiàng)目第一期、白石角住宅項(xiàng)目第一期、沙田瓏珀山第二期，以及位于荃灣的工業(yè)大廈等項(xiàng)目。

內(nèi)地方面，將推出住宅項(xiàng)目上海濱江凱旋門、廣州御華園及廣州南站項(xiàng)目。此外，包括杭州國(guó)際金融中心、成都悅城、中山奕翠園和佛山瀧景等多個(gè)合作發(fā)展項(xiàng)目的住宅也計(jì)劃對(duì)外銷售。

值得一提的是，新鴻基地產(chǎn)于2005年6月拿下住宅項(xiàng)目濱江凱旋門，第一次入市是在2012年3月，耗時(shí)6年；最近一次入市是在2020年4月，距拿地已經(jīng)有15年。期間，濱江凱旋門入市從均價(jià)9.8萬(wàn)元/平方米上升至13.8萬(wàn)元/平方米。

較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)周期、較高的土地升值空間，也讓新鴻基地產(chǎn)被指通過(guò)延發(fā)該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)達(dá)到囤地目的。

半年收租126.28億港元

在新鴻基地產(chǎn)的營(yíng)收中，租金收入占有很大份額。

數(shù)據(jù)顯示，期內(nèi)，包括所占合營(yíng)企業(yè)和聯(lián)營(yíng)公司在內(nèi)，新鴻基地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)總租金收入為126.28億港元，同比增長(zhǎng)2%；凈租金收入為97.28億港元，同比增長(zhǎng)2%。

按地區(qū)來(lái)看，新鴻基地產(chǎn)在內(nèi)地的總租金收入為27.81億元，按年上升17.73%；在香港的總租金收入為89.28億港元，按年減少3%。

事實(shí)上。這并不是新鴻基地產(chǎn)香港租金第一次出現(xiàn)下滑。數(shù)據(jù)顯示，2018年下半年至2021年下半年，新鴻基地產(chǎn)在香港分別收租96.32億港元、99.41億港元、91.81億港元、89.28億港元，自2019年錄得最高值后不斷下滑，后兩年同比減少7.65%、2.76%。

對(duì)此，新鴻基地產(chǎn)在2019/20的中期報(bào)告中表示，自2019年年中起，香港整體租賃市場(chǎng)受本地社會(huì)事件、中美貿(mào)易摩擦的不確定性及本地經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩所影響，其中，社會(huì)事件為香港的零售業(yè)帶來(lái)前所未有的挑戰(zhàn)，特別是旅游區(qū)商鋪和商場(chǎng)，租戶零售額大跌，零售租金有下調(diào)壓力。

本地社會(huì)事件過(guò)后，2020年出現(xiàn)的新型冠狀病毒再次給新鴻基地產(chǎn)香港租賃業(yè)務(wù)帶來(lái)進(jìn)一步受打擊。新鴻基地產(chǎn)直言，社交距離措施收緊及跨境往來(lái)限制繼續(xù)影響集團(tuán)出租物業(yè)組合的表現(xiàn)，尤其對(duì)個(gè)別商場(chǎng)以及與旅游和消閑相關(guān)的業(yè)務(wù)造成一定程度的打擊，租金仍有短期下調(diào)壓力。

香港租賃收入不理想，內(nèi)地收租物業(yè)撐起了新鴻基地產(chǎn)租金收入增長(zhǎng)的大旗。數(shù)據(jù)顯示，2018年下半年至2021年下半年，新鴻基地產(chǎn)在內(nèi)地分別收租20.25億元、21.68億元、24.86億元、27.81億元，按年上升12%、7%、15%、12%。

或許是看到了內(nèi)地租賃市場(chǎng)的潛力，新鴻基地產(chǎn)開(kāi)始加速出租物業(yè)組合的入市時(shí)間。新鴻基表示，期內(nèi)新鴻基地產(chǎn)在內(nèi)地竣工三個(gè)項(xiàng)目，合計(jì)增加約220萬(wàn)平方尺樓面面積，預(yù)計(jì)今年上半年內(nèi)地總落成樓面面積將達(dá)到320萬(wàn)平方尺。

其中，北京新東安廣場(chǎng)寫字樓的翻新工作，預(yù)計(jì)在2022年底前完工；上海大型項(xiàng)目ITC中樓高二百二十米的寫字樓預(yù)計(jì)在2020年中落成，包括樓高三百七十米的寫字樓、約二百五十萬(wàn)平方尺的大型商場(chǎng)和AndazShanghaiITC酒店在內(nèi)的其余部分將于2023年起分階段落成。

“按發(fā)展計(jì)劃，集團(tuán)的物業(yè)投資組合將增加約1600萬(wàn)平方尺，其中約80%的樓面來(lái)自內(nèi)地項(xiàng)目?！兵櫥禺a(chǎn)表示，內(nèi)地消費(fèi)增加，集團(tuán)將具備充分的條件把握相關(guān)機(jī)遇，預(yù)計(jì)來(lái)自內(nèi)地的經(jīng)常性收入將有非常可觀的增長(zhǎng)。

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