（文/張志峰 編輯/馬媛媛）2月23日，上海2022年首批次集中供應(yīng)地塊終于亮相。

值得一提的是，在經(jīng)歷了去年3次“試點(diǎn)”以后，今年上海首批集中土拍就加大了供給力度，共推出40宗涉宅用地，總出讓面積約215.66萬(wàn)方，總起拍價(jià)超850億元。

要知道，去年全年3次土地供應(yīng)，上海一共才出讓了78宗涉宅地塊。

低總價(jià)刺激房企積極性

總體而言，首先，本次供地名單地域分布相對(duì)均勻。

其中，新房市場(chǎng)最熱門(mén)的臨港板塊供應(yīng)量也最大，共有8宗，其次為青浦、松江、寶山三個(gè)新房需求大戶，供應(yīng)量分別為5宗、5宗、4宗，而浦東、閔行、嘉定、奉賢均為3宗、普陀與金山為2宗、楊浦和徐匯1宗。

上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦向觀察者網(wǎng)表示，此次供地的區(qū)域分布總體上以平衡市場(chǎng)供求關(guān)系為前提，投放精準(zhǔn)。例如臨港基于特殊政策，新房開(kāi)盤(pán)幾乎都被人才“包圓”，增加土地投放有助于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期和供求平衡。

其次，低總價(jià)地塊較多，溢價(jià)上限仍在10%左右，對(duì)于中小房企相對(duì)友好。

數(shù)據(jù)顯示，本次供地最高限價(jià)不到20億的有21幅，超過(guò)總數(shù)50%。

分析人士指出，上海土地是“香餑餑”，但一次拍地成本高，除了保證金外所有拍地資金都是自有資金?；蛟S考慮到今年還有很多房企面臨債務(wù)壓力，因此這批土地有不少低總價(jià)的小地塊，這對(duì)調(diào)動(dòng)中小房企積極性相當(dāng)有益。

最后，在拍地規(guī)則方面變化不大，僅有小幅微調(diào)優(yōu)化。

公告顯示，此次土拍仍采用上海土拍標(biāo)志性的“一次性書(shū)面報(bào)價(jià)規(guī)則”，即在報(bào)價(jià)時(shí)限內(nèi)，一旦有競(jìng)買(mǎi)人報(bào)價(jià)相同，將觸發(fā)系統(tǒng)新增一個(gè)大于中止價(jià)且不大于一次書(shū)面最高報(bào)價(jià)的任一萬(wàn)位整數(shù)“隨機(jī)值”。

“隨機(jī)值”觸發(fā)后，一次書(shū)面報(bào)價(jià)時(shí)間重新計(jì)時(shí)10分鐘，所有已提交報(bào)價(jià)的競(jìng)買(mǎi)人均可修改其報(bào)價(jià)，直至無(wú)重復(fù)報(bào)價(jià)。

不同的是，此前若有相同報(bào)價(jià)，僅相同報(bào)價(jià)者可修改價(jià)格，現(xiàn)在則為重新計(jì)時(shí)，所有人均可修改價(jià)格，整體更趨公平。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向觀察者網(wǎng)表示，集中土拍的本意是穩(wěn)地價(jià)，促進(jìn)土地市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。以此作為引導(dǎo)，上海今年積極供地、積極推盤(pán)的導(dǎo)向不變，繼續(xù)改善新房供求關(guān)系。同時(shí)，五大新城成為供地重點(diǎn)，此類地塊相對(duì)區(qū)位優(yōu)勢(shì)較好，成長(zhǎng)性也很高，預(yù)計(jì)房企拿地積極性也會(huì)明顯提升。

3宗核心區(qū)域地塊引關(guān)注

單個(gè)地塊來(lái)看，最具看點(diǎn)的莫過(guò)于3宗內(nèi)環(huán)宅地，畢竟隨著城市發(fā)展及存量房時(shí)代到來(lái)，內(nèi)環(huán)新房資源越來(lái)越稀缺。按照以往經(jīng)驗(yàn)，一旦入市必然倒掛嚴(yán)重，從而引發(fā)“社保巨子”哄搶。

3宗內(nèi)環(huán)地塊分別為徐匯區(qū)斜土街道地塊、楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)地塊以及普陀區(qū)中山北社區(qū)地塊，起始樓面價(jià)分別為78751元/㎡、73000元/㎡、64581元/㎡，也是此次集中出讓地塊樓面價(jià)前三甲。

而根據(jù)公告披露的房地聯(lián)動(dòng)價(jià)，這三宗地塊也是未來(lái)該批新房?jī)r(jià)格的“天花板”，其中徐匯區(qū)斜土街道地塊房地聯(lián)動(dòng)價(jià)高達(dá)13.1萬(wàn)元/㎡，楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)地塊入市價(jià)為12.39萬(wàn)元/㎡，普陀區(qū)中山北社區(qū)地塊為10.52萬(wàn)元/㎡。

從總價(jià)來(lái)看，最高的則是普陀區(qū)長(zhǎng)風(fēng)社區(qū)地塊，該地塊東至中江路、西至規(guī)劃公共綠地、南至同普路、北至金沙江路，為辦公樓與居住用地混合用地，總面積7.2萬(wàn)平方米，容積率3.7，起拍價(jià)達(dá)到63.7億元。

令人驚訝的是，該地塊起始樓面價(jià)僅28382元/㎡，但房地聯(lián)動(dòng)價(jià)卻高達(dá)9.8萬(wàn)元/㎡，堪稱所有地塊中毛利率最高的地塊。

對(duì)此，盧文曦指出，樓面價(jià)過(guò)低是受到辦公樓部分平攤影響，“真正值錢(qián)的是住宅部分，商業(yè)、公寓等部分低價(jià)本來(lái)就低，而限價(jià)10萬(wàn)/平只是針對(duì)住宅部分，這部分樓面價(jià)起碼應(yīng)在6萬(wàn)/平以上”。

此外，在去年10月，上海2021第二批集中土拍時(shí)，有7宗在開(kāi)拍前突然宣布中止出讓。

其中，有一宗為寶山區(qū)寶山新城楊行YH-B-1單元12-02、13-02地塊，赫然出現(xiàn)在今年的首批出讓名單中，只是其中的13-02地塊被拆分出去。

資料顯示，重新上架的寶山區(qū)寶山新城楊行YH-B-1單元12-02地塊為商業(yè)、住宅用地，出讓面積2.52萬(wàn)平方米，容積率2，起始價(jià)9.68億元，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)49300元/㎡。

值得注意的是，調(diào)整后的聯(lián)動(dòng)價(jià)同比去年出讓計(jì)劃的49000元/㎡，微漲300元/㎡。

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