（文/張志峰 編輯/馬媛媛）不斷下跌的正榮系股票終于在一場(chǎng)投資者會(huì)議后有所回升。

2月23日下午，剛剛披露13筆美元債展期計(jì)劃的正榮地產(chǎn)，又召開一場(chǎng)投資者電話會(huì)議，以期獲得投資者諒解并通過展期請(qǐng)求。

在被問及目前的資產(chǎn)出售計(jì)劃時(shí)，正榮地產(chǎn)執(zhí)行董事兼副董事長(zhǎng)劉偉亮表示，目前已經(jīng)梳理了一批合作項(xiàng)目和投資性物業(yè)，其中合作項(xiàng)目主要是與合作方以及國(guó)央企進(jìn)行洽談股權(quán)轉(zhuǎn)讓的事宜，預(yù)計(jì)上半年可以完成30到40億左右規(guī)模的資產(chǎn)盤活處置。

會(huì)議結(jié)束后，此前山崩后持續(xù)下跌的正榮地產(chǎn)及正榮服務(wù)股價(jià)尾盤拉升，分別報(bào)收0.79港元和1.35港元，上漲8.22%和8%。

銷售受阻+融資受限

在此之前，2月21日晚間，閩系房企正榮地產(chǎn)披露了關(guān)于13支債券的展期請(qǐng)求。

公告顯示，5筆交換要約債券中4筆為美元債務(wù)，合計(jì)剩余金額為7.98億美元，一筆人民幣債券金額為16億元。

同時(shí)，正榮地產(chǎn)另向2024年至2026年到期的8筆債券的債權(quán)人提出同意征求，以尋求作出建議修訂及豁免。

正榮地產(chǎn)董事長(zhǎng)黃仙枝介紹稱，全面收緊的監(jiān)管政策嚴(yán)重影響了公司的銷售和回款。2021年下半年以來，銷售額幾乎每個(gè)月都在下降。今年1月相比去年同期下跌約30%。雖然公司采取了各種措施減少開支，推進(jìn)資產(chǎn)處置，然而未能止住經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流大幅衰減的趨勢(shì)。

與此同時(shí)，境內(nèi)外的融資和再融資逐步停滯。去年四季度公司已無法在公開市場(chǎng)上再融資，部分國(guó)有股份銀行，還存在提前抽貸等行為。但另一方面，債務(wù)到期和項(xiàng)目交付接踵而來，春節(jié)前后支付高峰使流動(dòng)性壓力進(jìn)一步加緊，最終導(dǎo)致企業(yè)現(xiàn)金流情況急轉(zhuǎn)直下。

“目前，公司實(shí)在沒有辦法如期償還期間到期的債務(wù)。”不過，黃仙枝表示，經(jīng)過新一輪的調(diào)整之后，地產(chǎn)行業(yè)將會(huì)更健康、更有序的發(fā)展。

因此，正榮地產(chǎn)希望對(duì)2022年內(nèi)到期的美元債本金進(jìn)行展期，緩解大量債務(wù)到期，解決現(xiàn)金流缺口問題，給予公司一年時(shí)間逐步強(qiáng)化經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流。再加上外部環(huán)境的逐步回暖，預(yù)計(jì)公司的現(xiàn)金流能夠得以修復(fù)，使債務(wù)問題得以妥善解決。

除美元債之外，劉偉亮補(bǔ)充道，公司還將計(jì)劃和其他境外債包括ABS和銀行貸款的債權(quán)人協(xié)商達(dá)成類似的展期安排?！敖o我們一年的時(shí)間，讓我們來強(qiáng)化經(jīng)營(yíng)和資產(chǎn)處置，回收現(xiàn)金流，同時(shí)迎接政策的好轉(zhuǎn)?！?

對(duì)于是否“棄外保內(nèi)”的說法，正榮地產(chǎn)董事會(huì)秘書陳堅(jiān)表示，將在相對(duì)公平的原則下平等對(duì)待境內(nèi)和境外債權(quán)人。對(duì)于其他債務(wù)的一些展期安排，公司也整體希望都能夠展期至少一年。但對(duì)于一些有底層資產(chǎn)的ABS等其他債務(wù)的處理，正榮也會(huì)考慮執(zhí)行方式落地手段的差異。

不過倘若無法達(dá)成交換要約，正榮地產(chǎn)只能考慮其他方式，進(jìn)行整體債務(wù)重組。

“延期一年仍有挑戰(zhàn)”

那么，一年展期時(shí)間夠嗎？

正榮地產(chǎn)表示：只能在一年時(shí)間內(nèi)，爭(zhēng)取持續(xù)改善生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。

劉偉亮指出，春節(jié)后資金監(jiān)管政策已有放松跡象，倘若這種情況能持續(xù)下去，形成深度的放松，能夠很好地幫助到公司穩(wěn)定2022年整個(gè)經(jīng)營(yíng)的局面。

在增加現(xiàn)金回籠方面，正榮地產(chǎn)擬從3方面滿足債券的未來兌付。

第一，在途資金的回籠以及受限資金的釋放再投資金。正榮2月有接近120億的應(yīng)收賬款，受限資金從目前的95%也有望降低。隨著政策的適度放松，有可能會(huì)釋放一部分補(bǔ)充流動(dòng)性。

第二，加快銷售和資金回籠。截止到2月初，預(yù)計(jì)剩余的權(quán)益貨值在1300億以上，基本上分布在南京、蘇州、福州等核心省會(huì)城市。加強(qiáng)二線城市獲得的流動(dòng)性整體比較可行，未來通過加快銷售資金回籠來保持生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)以及資金的回籠。

第三，持有物業(yè)的出售。目前正榮考慮進(jìn)一步出售來回籠之間，緩解整個(gè)流動(dòng)性的壓力。

對(duì)于具體的出售資產(chǎn)計(jì)劃，劉偉亮表示，這些項(xiàng)目主要在一二線和強(qiáng)三線，整體資產(chǎn)流動(dòng)性比較好。目前已經(jīng)梳理了一批合作項(xiàng)目和投資性物業(yè)。

其中，合作項(xiàng)目主要是與合作方以及國(guó)央企進(jìn)行洽談股權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜，預(yù)計(jì)上半年可以完成30到40億左右規(guī)模的資產(chǎn)盤活處置。

其次，持有型物業(yè)的資產(chǎn)總值接近100億元，扣除掉當(dāng)前20億融資和再投入的30億，按照公允價(jià)值計(jì)算的凈價(jià)值約40到50億左右。

不過，正榮地產(chǎn)執(zhí)行董事兼CFO陳偉健同時(shí)直言，目前公司在項(xiàng)目層面沉淀的資金比較大，尤其是多方的監(jiān)管還沒有放松。再銷售額無法快速改善，融資也沒有辦法有效開放的情況下，延期到2023年還款對(duì)公司來說還是一個(gè)挑戰(zhàn)。

公司目前是要保交付，通過快速銷售，有效改善流動(dòng)性。在減少負(fù)債規(guī)模的前提下，推進(jìn)部分項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓，爭(zhēng)取在2023年到期之前改善整個(gè)流動(dòng)性緊張的局面。

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