（文/張玉 編輯/馬媛媛）花費近百億橫掃北京首輪土拍的3幅地塊，綠城一戰(zhàn)成名，晉升成為京城“頭號玩家”。

觀察者網(wǎng)注意到，綠城此次斬獲的地塊均位于五至六環(huán)，成交價總計98.4億元。其中，位于朝陽崔各莊地塊和建發(fā)位于昌平的一副地塊溢價率均為15%，是本場土拍中溢價率最高的兩幅地塊。

在這場以國企和央企為主的拍地游戲中，綠城大手筆拿地背后的底氣，源于其在融資端的順利發(fā)債。而在成為京城“頭號玩家”的第二天，2月18日，綠城中國發(fā)布公告稱，額外發(fā)行將于2025年到期的1.5億美元的額外優(yōu)先票據(jù)，利率為4.7%。

連續(xù)三年開年重倉北京

“在這輪以央企和國企地產(chǎn)公司為主的土拍中，本來預(yù)料是華潤和中海之間的爭奪戰(zhàn)，沒想到綠城橫空殺了出來?！庇袠I(yè)內(nèi)人士戲謔表示。

根據(jù)現(xiàn)場媒體報道，此次土拍場面一度十分激烈。2月17日上午競拍的朝陽區(qū)崔各莊地塊，先是持續(xù)了22輪報價之后，在中海報價觸及價格上限后，又經(jīng)過32輪競現(xiàn)房銷售面積，最終以綠城報出4.1萬平方米成交。

在2月17日下午的第一場競拍中，在華潤置地率先出價25.4億元之后，2號建發(fā)和81號綠城幾乎同時報出27.715億元的價格，觸達土地價格上限。在主持人判定建發(fā)觸及限價后，綠城代表不滿，申請要看錄像。爭議持續(xù)半小時后，工作人員最終仍確認(rèn)建發(fā)是最高報價者。

在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，綠城最近有多筆融資，資金面比較寬松。另外，北京是綠城關(guān)注的主要區(qū)域，“綠城去年在北京也有好幾個項目?！?

同策研究院資深分析師肖云祥向觀察者網(wǎng)表示，從以往綠城的土地儲備來看，北京一直是綠城重倉的城市。此次近百億拿下北京三塊地塊，已經(jīng)是綠城連續(xù)三年在開年就重倉布局北京。

事實上，綠城在多年前就布局北京，但僅布局了少數(shù)幾個項目。直到2015年才重返北京拿下地王項目，隨后2017年拿下石景山五里坨地塊。

2020年2月，綠城5天之內(nèi)斥資144億拿下大興舊宮等三宗地塊。新冠疫情下，在房企回款艱難、銷售遇阻的情況下，綠城大手筆搶地引發(fā)關(guān)注。一位長期關(guān)注土地市場的北京資深地產(chǎn)評論人曾直言：“真瘋了！”

2021年上半年，綠城再斥資77億獲得北京豆各莊等兩地塊。截止2021年上半年，公司在北京的土地儲備246.8萬㎡，在綠城所布局的一些能級較高的城市中屬較高的。2021年，綠城在北京銷售面積50.9萬㎡。另據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2021年綠城在北京的銷售額為237億元，位列北京房企排行榜第7位。

“從庫存來看，綠城補倉的緊迫性并不高。而此次在北京斥資百億拿地，首先地塊本身就很優(yōu)質(zhì)，獲取土儲有利于業(yè)績呈現(xiàn)。此外，當(dāng)前大多數(shù)企業(yè)資金較為困難，投資較為謹(jǐn)慎。而資金寬裕者的投資表明了對北京市場回暖的預(yù)期，以及在市場競爭中建立先發(fā)優(yōu)勢。”肖云祥稱。

低息發(fā)債“儲糧”

丘吉爾曾說：“永遠不要浪費一次危機。”著名的投資家、企業(yè)家霍華德·馬克斯直言，“所有偉大的投資都始于令人不安的環(huán)境”。危機意味著一個時代的結(jié)束，也同樣在孕育著另一個時代的機會。

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，逆周期的投資背后最關(guān)鍵的考驗就是房企的資金狀況。敢于逆周期搶地，與綠城近年來在融資端的頻頻舉措不無關(guān)系。

綠城表示，今日發(fā)行的1.5億美元優(yōu)先票據(jù)將會和公司在2020年10月29日發(fā)行、2025年到期的一筆美元優(yōu)先票據(jù)成為同一系列票據(jù)。后者本金總額為3億美元，票面利率同樣為4.7%。

“在當(dāng)前房企融資普遍困難的背景下，綠城能獲得融資實屬不易，也從側(cè)面反映出公司的融資能力。”肖云祥表示。

融資不易，對于大部分房企來講，融資的目的主要是借新還舊。按照綠城方面的規(guī)劃，此次額外票據(jù)發(fā)行所得款項凈額大約為1.46億美元，“公司擬將所得款項凈額用作若干現(xiàn)有債項的再融資”。

而就在不久的2月8日，綠城剛剛贖回了兩筆于2022年可贖回的高級永久資本證券（以下簡稱“永續(xù)債”），兩筆永續(xù)債合計總金額為5億美元。綠城方面表示，系列一和系列二證券預(yù)計將在2022年2月16日營業(yè)時間退市生效。

事實上，近年來，綠城正在逐步“戒掉”美元債。在2020年度業(yè)績發(fā)布會上，執(zhí)行董事耿忠強坦言永續(xù)債侵蝕了公司利潤并表示，隨著永續(xù)債的逐步到期，集團亦不會再做了。據(jù)其透露，“2020年境內(nèi)永續(xù)債的利率是6.07%，全年永續(xù)債的利率為7.12%，這是我們使用永續(xù)債的代價?！?

此外，1月3日，據(jù)上清所消息，綠城擬發(fā)行26億元中期票據(jù)。其中不超過5億元用于償還已發(fā)行的債務(wù)融資工具，不超過10億元置換用于贖回已到期債務(wù)融資工具的自有資金，不超過9.5億元用于償還銀行貸款，不超過1.5億元用于項目建設(shè)。

1月20日，綠城公告稱，擬發(fā)行于2025年到期的4億美元2.30%的增信債券。公司擬將所得款項凈額用于根據(jù)發(fā)行通函中標(biāo)題為“作為綠色債券發(fā)行的債券”一節(jié)所述的綠色金融框架對若干現(xiàn)有債項的再融資。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，綠城中國2022年1月合計發(fā)債總量為51.831億元，位列1月房企發(fā)債總量第一位。

對此，標(biāo)普全球評級表示，公司持續(xù)的再融資通道將對業(yè)務(wù)穩(wěn)定起到支撐作用，并為其在未來數(shù)月應(yīng)對房地產(chǎn)銷售的艱困前景提供緩沖。

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