（文/張志峰 編輯/馬媛媛）缺錢的不只是民營房企，央企華僑城近期同樣動作頻頻，暴露出企業(yè)在資金上捉襟見肘的窘境。

2月16日，華僑城發(fā)布關于在子公司之間調劑擔保額度的公告，稱為滿足子公司業(yè)務發(fā)展需要，將控股公司廣州華僑城文旅小鎮(zhèn)投資有限公司（下稱“廣州華僑城”）未使用的擔保額度2.5億元，控股公司深圳招商華僑城投資有限公司（下稱“深圳招商”）未使用的擔保額度1.5億元，調劑至全資公司中山華僑城實業(yè)發(fā)展有限公司（下稱“中山華僑城”）。

換句話說，華僑城欲將旗下兩家文旅公司的授信擔保額度，補貼給另一個房地產(chǎn)開發(fā)公司，總金額4億元。

調劑后，華僑城為中山華僑城提供擔保額度由5億元調整為9億元，為廣州華僑城提供擔保的額度由3億元調整為0.5億元，為深圳招商提供擔保的額度由1.5億元調整為0億元。

銷售受阻，急需資金救場

據(jù)觀察者網(wǎng)了解，被調劑對象廣州華僑城成立于2019年，當年斥資10億元獲得廣州白水仙瀑景區(qū)新一輪20年運營權，并且在周邊拿下了一宗旅館用地。按照各級旅游發(fā)展規(guī)劃的總體要求，廣州華僑城將對白水仙瀑景區(qū)進行投資、開發(fā)、建設、管理、包裝布置、媒體宣傳、公關銷售、景區(qū)經(jīng)營等，并在五年內(nèi)使白水仙瀑景區(qū)成功創(chuàng)建國家5A級旅游景區(qū)或國家級旅游度假區(qū)。

2020年6月，廣州華僑城又以5.74億元價格拿下占地13萬平方米的派潭背陰村A8023號宗地，計劃與增城區(qū)政府攜手打造白水寨創(chuàng)意山水文旅小鎮(zhèn)項目，顯然正處于“急用錢”狀態(tài)。

而另一個被調劑對象深圳招商系華僑城與另一家央企招商蛇口合營公司，雙方各持有50%股權，負責深圳紅山6979商業(yè)中心的建設、銷售及運營工作。

不過根據(jù)此次公告，這兩大文旅、商業(yè)項目公司的“優(yōu)先級”顯然比不上中山華僑城。

公告顯示，中山華僑城成立于2018年9月，注冊資本為10億元，截至2021年11月末總資產(chǎn)30.57億元，負債總額20.77億元，資產(chǎn)負債率68%。

中山華僑城目前在建的主要項目正是集團主推的新一代大型文旅綜合體——中山歡樂海岸。

2020年1月17日，中山石岐區(qū)岐港路445.92畝建設用地被華僑城競得，總價16.8億元，樓面地價4055元/平方米。

按照規(guī)劃，華僑城預計總投資額將達80億元，分為商業(yè)用地、康體娛樂用地和住宅用地三大部分，最大計容建筑面積分別為6.1萬平方米、17.8萬平方米和17.6萬平方米。

值得一提的是，該項目的商業(yè)與娛樂部分預計面世時間為2023年，但商品房住宅部分則從2021年6月就取得預售許可證，陸續(xù)開始營銷工作。

公開資料顯示，該住宅部分名稱為歡樂海岸天鵝堡，位于中山市石岐區(qū)岐港公路，均價2.1萬元/平方米，一期預計2023年12月31日交付。

有知情人士向觀察者網(wǎng)透露，項目開盤之初，受到華僑城央企名聲和80億元投資規(guī)劃的吸引，天鵝堡項目頗受投資客青睞，有成為網(wǎng)紅盤潛質。但四季度開始樓市下行，投資客止步后，項目距離市區(qū)較遠、價格偏貴、配套不便等劣勢便顯得格外突出，銷售情況隨之直線下滑，因此急需資金救場。

利潤預減約七成

有資深行業(yè)人士向觀察者網(wǎng)分析認為，由于文旅綜合體前期投入大，資金周轉速度慢等特點，除了政治因素以外，幾乎所有文旅開發(fā)企業(yè)的開發(fā)動力都源自住宅銷售，沒有例外。這也是過往很多號稱投資數(shù)百億的大型文旅樂園、文旅小鎮(zhèn)等項目，一旦前期住宅銷售不暢，很快就宣告爛尾的根本原因。

而該項目住宅部分入市時間恰逢全國樓市遇冷，加之商品房預售資金監(jiān)管制度從嚴后，項目公司出現(xiàn)資金周轉困難，從其他已經(jīng)運轉成熟的文旅公司調撥資金進行補貼，也在情理之中。

上述人士繼續(xù)稱，一般而言，項目公司獲得調撥資金后的當務之急依然是優(yōu)先完成住宅部分的建設和銷售工作，收獲大量資金后才有余力去推進文娛部分。但倘若后續(xù)新房銷售進展依舊不佳，項目仍有因資金問題導致的延期、減配等可能。

值得注意的是，從華僑城近年來頻頻出售資產(chǎn)等行動來看，這家以文旅地產(chǎn)起家的央企資金狀況與頻頻進行收并購的華潤、中海、招商等兄弟公司相比似乎相差甚遠。

根據(jù)企業(yè)此前披露的業(yè)績預告，2021年華僑城預計歸屬于上市公司股東的凈利潤為31.88億元-41.32億元，同比大幅下滑67.42%-74.86%；而這其中還有很大一部分來源于變賣旗下資產(chǎn)等方式所得，企業(yè)去年扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤僅為20.06億元-29.5億元。

2月15日晚間，華僑城發(fā)布消息稱，公司接受中信證券、華泰證券、博裕資本等18家金融機構調研，對股權轉讓、存貨計提減值、并購、拿地等問題進行回應。

華僑城直言，過去幾年，股權轉讓是公司加速去化以及引入合作方的經(jīng)營方式之一，2021年度因市場行情下行及政策收緊導致各地產(chǎn)公司為保證資金安全趨于較為保守的投資策略，公司通過股權轉讓的項目相對較少，預計未來股轉仍將是公司加快周轉速度的舉措之一。

針對存貨計提減值的原因，公司稱是基于財務謹慎性原則，結合當前的市場、政策、疫情影響等多重因素，根據(jù)資產(chǎn)的經(jīng)營狀況計提減值。存貨減值主要原因是部分并購項目受到地方限價的影響，銷售價格低于預期。

提及2022年拿地計劃，華僑城表示，公司將根據(jù)實際經(jīng)營情況，在堅持以收定投和底線思維的基礎上，結合公司實際去化速度進行資源布局，既保障可持續(xù)發(fā)展，又不輕易冒進。

本文系觀察者網(wǎng)獨家稿件，未經(jīng)授權，不得轉載。