（文/解紅娟 編輯/馬友友）債務(wù)展期的意義，是給有流動(dòng)性危機(jī)的房企一口喘氣的機(jī)會(huì)。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年，地產(chǎn)行業(yè)迎來償債高峰，6589.4億元到期債券中，有53.0%屬于房企海外債；地產(chǎn)美元債的到期高峰在1至7月，約占全年到期規(guī)模的64%。也就是說，房企美元債還債壓力集中于2022年上半年。

有業(yè)內(nèi)人士形容，2022年上半年是個(gè)坎，邁過了就是柳暗花明，邁不過就是聽天由命。

2022年2月11日，因?yàn)橐粍t“不再按計(jì)劃贖回一筆2億美元的永續(xù)債，且將對(duì)境外債進(jìn)行重組”的傳言，正榮系股價(jià)股債雙殺。盡管正榮發(fā)布公告稱公司經(jīng)營一切正常，從目前的市場表現(xiàn)來看，仍未挽回投資者信心。

這并非個(gè)例。同樣是一則有關(guān)美元債違約的傳言，讓新力股價(jià)一天內(nèi)跌幅超87%，市值蒸發(fā)123億港元。

隨后不久，新力公告稱，主要因2.5億美元債及最后一期利息技術(shù)性違約一事遭遇股價(jià)重創(chuàng)。違約一事讓投資者對(duì)新力失去信心，將董事長張園林持有的4.1%股權(quán)平倉償債后，新力控股停牌至今。

事實(shí)上，自2021年6月以來，已出現(xiàn)藍(lán)光發(fā)展、當(dāng)代置業(yè)、泛海集團(tuán)、花樣年等房企美元債違約，受此影響，公司股價(jià)均出現(xiàn)不同程度的跌幅，有的已經(jīng)官宣躺平，有的還在自救。

為避免出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性違約，部分房企在美元債到期前謀求展期?！斑@是因?yàn)樵诖蟛糠滞顿Y者眼中，展期比實(shí)質(zhì)違約好，起碼還留有心臟復(fù)蘇的余地。”有業(yè)內(nèi)人士坦言道。

“投資者別無選擇”

“從美元債來看，是可以采取風(fēng)險(xiǎn)處置前置化的策略，即債務(wù)的展期可以發(fā)生在債券到期無法還本付息之前，通過交換要約和同意征求等處理方式來暫時(shí)免除房企自身可能產(chǎn)生的違約風(fēng)險(xiǎn)。”58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波坦言，還款壓力只是暫時(shí)緩解，由于展期階段一般仍需計(jì)息，未來的還款壓力并未減少。

以禹洲為例，1月12日，禹洲計(jì)劃對(duì)2022年到期的6.00%優(yōu)先票據(jù)和2022年到期的8.625%優(yōu)先票據(jù)開始交換要約。

最后有4.77億美元的美元票據(jù)進(jìn)行了交換，占交換票據(jù)本金總額5.8億美元的82.0%。完成交換后，新票據(jù)將按年利率7.8125%計(jì)息。

與此同時(shí)，禹洲征求同意另外12支票據(jù)交換要約，累計(jì)涉及未償還本金約49.16億美元。其中，2022年至2027年，禹洲集團(tuán)計(jì)劃交換要約的到期美元債務(wù)分別是2.15億美元、13.29億美元、9.97億美元、8.86億美元、9.32億美元和5.57億元。

在業(yè)內(nèi)人士看來，禹洲之所以能成功完成前兩筆美元票據(jù)的展期，主要是因?yàn)橘?zèng)送同意費(fèi)，愿意犧牲利潤換取時(shí)間。

具體來看，為了感謝投資者交換要約的支持，禹洲按每1000美元的本金額計(jì)算，以現(xiàn)金償還之本金額50美元，現(xiàn)金激勵(lì)額10美元，及新票據(jù)本金總額950美元。

據(jù)知情人士透露，大多數(shù)房企不是沒有小錢，只是碰到償債高峰，沒辦法全部還清債務(wù)。退一萬步說，若房企將所有資金集中用于還債，勢必會(huì)對(duì)自身流動(dòng)性產(chǎn)生影響，所以類似禹洲等房企選擇展期美元債。

和禹洲不同，富力深陷負(fù)債旋渦，執(zhí)行展期美元債計(jì)劃的同時(shí)選擇折價(jià)回購美元債。

12月15日，富力地產(chǎn)發(fā)布公告稱，擬以現(xiàn)金折扣價(jià)回購息票率5.75%、于2022年1月13日到期的7.25億美元票據(jù)，并計(jì)劃尋求該票據(jù)展期半年至2022年7月13日償還，就此征求票據(jù)持有人同意。

此外，富力還給投資者提供了A、B兩個(gè)要約方案：A方案中，債券持有人可以賣出持有票據(jù)，但每1000美元本金金額的票據(jù)應(yīng)付價(jià)格為830.0美元，相當(dāng)于折扣價(jià)83%；B方案中，債券持有人可以以原價(jià)格賣出票據(jù)變現(xiàn)，但只可出售所持票據(jù)的50%，剩余50%需延長至到期日。

數(shù)據(jù)顯示， 71.69%投資者選擇方案A、24.19%投資者選擇方案B，也就是說，剩下僅4.12%的投資者不同意富力展期美元債。

上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦直言，現(xiàn)在房企還錢的態(tài)度都很好，因?yàn)殄X總歸是要還的，只是現(xiàn)在眼下還不了，所以要征求展期。但部分房企協(xié)商過程中確實(shí)存在脅迫式，“就是你不要催，催得急就暴雷給你看，到時(shí)候一拍兩散，誰也討不到好?！?

“事實(shí)上，房企在決定展期美元債的時(shí)候，就沒有將選擇權(quán)放在投資者手中?！鄙鲜鲋槿耸勘硎?，要不同意展期，要不就血本無歸，投資者別無選擇。但值得注意的是，展期成功后，房企雖得到了資金，但同時(shí)也失去了評(píng)級(jí)信譽(yù)。

“躺平”房企會(huì)是少數(shù)

繼禹洲、富力等房企成功展期美元后，景瑞控股也被傳計(jì)劃展期美元債。

2月11日，有市場消息稱，景瑞控股正在考慮一項(xiàng)交換要約，以終止其3月12日到期的1.9億美元、利率為12.75%的債券。目前正在與一位中國財(cái)務(wù)顧問就潛在報(bào)價(jià)進(jìn)行初步談判，具體條款尚未確定。

“從目前開年多家房企傳出債務(wù)延期的信息來看，很難說這是否會(huì)成為潮流。”業(yè)內(nèi)人士表示，無法準(zhǔn)時(shí)償還債務(wù)，歸根結(jié)底在于房企手中沒有足夠的資金，這與負(fù)債總額、融資渠道和企業(yè)銷售業(yè)績有關(guān)。

目前，金融政策雖出現(xiàn)邊際放松，但得益房企以央企、國企為主，大概率并不能直接給深陷債務(wù)壓力的民企帶來現(xiàn)金流。再融資受阻，企業(yè)獲得現(xiàn)金流的關(guān)鍵還是寄托于房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)的改善。

值得一提的是，近日，萬科主席郁亮在年會(huì)上表示，2022年是背水一戰(zhàn)的一年，要么死、要么活，沒有中間狀態(tài)。為了活下去，不僅要打造“節(jié)衣縮食、戰(zhàn)時(shí)氛圍”，還要快速解決過去累積下來的包袱、邁入新征程。

觀察者網(wǎng)了解到，2022年1月，萬科實(shí)現(xiàn)合同銷售面積210.6萬平方米，合同銷售金額356億元，分別較2021年同期減少47.17%、50.19%。

無獨(dú)有偶，2022年1月，招商蛇口實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積70.56萬平方米，同比減少27.66%；實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額151.47億元，同比減少38.47%。

“國有房企尚且如此，一些弱資質(zhì)民營房企的情況則更加不容樂觀。”眾聯(lián)智詢副總裁蔣凱表示，從一月份的銷售數(shù)據(jù)來看，同比都是大幅下滑的，所以銷售端市場信心恢復(fù)尚待時(shí)日，再融資市場對(duì)房企仍然是謹(jǐn)慎狀態(tài)，因此僅靠銷售回款應(yīng)付債務(wù)，對(duì)房企來說仍有壓力。

在蔣凱看來，2022年是債務(wù)集中到期的年份，所以今年企業(yè)的內(nèi)外壓力都很大。這種市場環(huán)境下，債務(wù)展期也成為不得已的選擇。因?yàn)橐坏┱蛊谠袀鶆?wù)，會(huì)引發(fā)一系列不良反應(yīng)，比如評(píng)級(jí)會(huì)下調(diào)、再融資困難、市場信用下滑等風(fēng)險(xiǎn)。

張波也認(rèn)為，在海外債償債高峰期，尋求美元債展期的房企并不會(huì)少?！澳壳胺e極尋求展期本身也可視為不選擇‘躺平’策略，并將積極采取自救的方式來規(guī)避實(shí)質(zhì)性違約?！?

當(dāng)然，單一地展期是無法解決債務(wù)問題，房企通過展期的方式只是給自身提供一個(gè)更長的時(shí)間窗口，因此2022年債務(wù)壓力偏大房企依然會(huì)采取節(jié)約開支、減少土地儲(chǔ)備、資產(chǎn)出售和股權(quán)融資等方式來緩解流動(dòng)性壓力。

“從這個(gè)角度上看，房企會(huì)加大資產(chǎn)處的置力度，由于環(huán)境壓力，今年的資產(chǎn)處置中核心資產(chǎn)的占比預(yù)計(jì)也將進(jìn)一步提升?！睆埐ū硎?，完全選擇“躺平”的房企依然會(huì)是少數(shù)，大部分房企的自救動(dòng)作會(huì)進(jìn)一步加大。

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