（文/張志峰 編輯/馬友友）近日，房地產(chǎn)項目并購融資落地、商品房預售資金監(jiān)督管理政策糾偏等利好消息不斷，束縛房企流動性壓力的“緊箍咒”似乎正在逐一松綁。

然而，企業(yè)裁員、賣子、違約、停工、股債雙殺等危局依舊接連發(fā)生，房企償債壓力并未有所好轉(zhuǎn)，行業(yè)至暗時刻仍在繼續(xù)。

政策放松力度有限

首先是并購融資方面，在浦發(fā)銀行1月21日宣告建檔發(fā)行全國首單房地產(chǎn)項目并購主題債券50億元之后不久，廣發(fā)銀行也宣布跟進，同樣計劃發(fā)行50億元并購主題債券。

2月15日，平安銀行接力。消息稱，該行已于年初向央行報送2022年金融債券發(fā)行額度申請，將在核定額度內(nèi)，于近期啟動首期50億元房地產(chǎn)并購主題債券的發(fā)行工作，募集資金專項用于房地產(chǎn)項目并購貸款投放。

平安銀行表示，該債券將重點支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險和困難大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項目，有效支持房地產(chǎn)企業(yè)通過并購防范債務(wù)風險及推動行業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。

房企方面，自去年年末至今，已有招商蛇口、建發(fā)地產(chǎn)、華僑城、華潤置地、華潤萬象生活等多家國資房企成功發(fā)行并購債，用于并購出險企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項目。

如華潤萬象生活，在成功獲取30億元并購融資額度前幾日，就已經(jīng)就禹洲集團和中南集團兩大房企旗下物業(yè)管理公司簽訂收并購協(xié)議。

而繼并購債不計入三道紅線糾偏政策出臺之后，被業(yè)內(nèi)認為給民營房企現(xiàn)金流造成壓力最大的預售資金監(jiān)督制度近來也加入糾偏行列。

多家媒體報道稱，全國性商品房預售資金監(jiān)督管理辦法已于近日出臺，辦法明確了預售資金監(jiān)管的基本標準。

消息稱，新制定出臺的管理辦法明確，預售資金監(jiān)管額度為“重點額度管理”，“由市縣級城鄉(xiāng)建設(shè)部門根據(jù)工程造價合同等核定，能確保項目竣工所需的資金額度，當賬戶內(nèi)資金達到監(jiān)管額度后，超出額度的資金可以由房企提取自由使用?！?

這一辦法與1994年發(fā)布的《城市商品房預售管理辦法》中相關(guān)規(guī)定最大不同之處在于，明確對預售資金規(guī)定進行全國統(tǒng)一，進而有利于規(guī)范預售資金使用。

有分析人士認為，過去在房企出險之后，部分地方政府對于預售資金存在過度監(jiān)管的問題，甚至出現(xiàn)資金零撥付情況。新標準接近現(xiàn)有監(jiān)管規(guī)則下限，有望緩解此前監(jiān)管基數(shù)和比例過高、提取節(jié)奏不合理等問題，能夠極大緩解民營房企現(xiàn)金流壓力，并有利于促進房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)。

但也有意見認為：該項管理辦法因城施策，各地具體執(zhí)行不同，并不會為行業(yè)帶來太多資金量釋放，作用有限。

償債高峰即將來臨

那么，房地產(chǎn)行業(yè)的春天來了嗎？

有民營房企人士向觀察者網(wǎng)透露，過去預售金過度監(jiān)管的問題實際只局限于出險房企，或北京、上海等強監(jiān)管地區(qū)；與之相對的是，部分地區(qū)也經(jīng)常出現(xiàn)房企挪用預售資金等情況。新規(guī)只是在原來基礎(chǔ)上更加強調(diào)規(guī)范與透明，一進一出之間，對于大多數(shù)房企的現(xiàn)金流狀況并未改善。

上述人士認為，房企陷入流動性困局最根本的原因在于過去高周轉(zhuǎn)、高杠桿的模式，與如今強監(jiān)管的市場形勢相違背導致的。加之樓市遇冷，購房者預期被扭轉(zhuǎn)，巨額到期債務(wù)疊加去化難題加速了企業(yè)出險。

根據(jù)標普信評日前發(fā)布的研究報告，截至2021年6月末，116家樣本房企母公司層面貨幣資金僅占合并口徑總計的16%左右。

2022年，116家樣本企業(yè)年內(nèi)國內(nèi)債券到期金額約2300億元，其中3月和7月是相對到期高峰。如果考慮到海外美元債，房企面臨的債務(wù)重壓將更大。

數(shù)據(jù)顯示，2022-2025年是房企美元債兌付高峰期，房企海外債到期余額分別為273.25億美元、182.8億美元、190.32億美元及179.94億美元，且2022年償債壓力集中于上半年。

因此標普認為，近期政策體現(xiàn)了監(jiān)管對于維護房地產(chǎn)行業(yè)長期健康發(fā)展的態(tài)度，一定程度上有利于房企再融資能力的恢復，但是否能夠及時緩解行業(yè)流動性壓力尚有待觀察。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進也向觀察者網(wǎng)表示，并購債、保障性租賃住房貸款不計入三道紅線，統(tǒng)一預售資金監(jiān)管制度等政策意在“糾偏”，利于少數(shù)優(yōu)質(zhì)房企，加速出險房企被收并購的速度，從長遠上促進行業(yè)健康，而非搶救流動性困難房企，因此行業(yè)困局短期內(nèi)難言改善。

黑鐵時代“做少、做小”

事實上也正是如此，在政策糾偏等利好消息傳來的同時，近期關(guān)于民營房企出售旗下優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、因債務(wù)困局而股價大跌的案例依舊不斷。

其中，關(guān)注度最高的莫過于30強房企正榮系兩大港股上市平臺股價閃崩事件。

2月11日午間，總部位于上海的閩系房企正榮地產(chǎn)與物業(yè)管理公司正榮服務(wù)股價閃崩，跌幅一度接近90%，后略有回升，當日收盤分別報1.23港元和1.73港元，大跌66.39%和57.7%，市值瞬間蒸發(fā)逾百億。

起因是當日有未經(jīng)證實的消息稱，正榮集團實控人歐宗榮已拋售手中全部美元債，或?qū)⑻善?；公司將不再按此前計劃贖回美元永續(xù)債，有意重組公司債務(wù)。

盡管正榮地產(chǎn)及正榮服務(wù)事發(fā)后已否認上述消息，稱或為機構(gòu)惡意做空，公司目前營運正常，將照常開展業(yè)務(wù)，但仍舊難以取信于資本市場。

此后兩個交易日，正榮系股價繼續(xù)下跌。截至2月15日收盤，正榮地產(chǎn)報0.88港元，正榮服務(wù)報1.31港元。

除了正榮之外，素有“小碧桂園”之稱的中梁控股出售物業(yè)公司一事，同樣引發(fā)關(guān)注。

2月14日，通過聆訊不足兩月的中梁控股旗下物業(yè)公司即出售給了碧桂園，將其流動性危機暴露于紙上。中梁也成為繼藍光、當代、禹洲、中南、富力之后，又一家還未吃到“管理紅利”就將物管公司出售的房企。

另外，世茂集團也未能停下“賣子”行動。

消息稱，聞名海內(nèi)的上海佘山世茂深坑酒店報價22.5億元緊急對外出售。盡管世茂第一時間否認了這一傳聞，但并不否認其仍在“進一步平衡資產(chǎn)持有量，部分持有資產(chǎn)有處置計劃”的事實。

而河南最大地產(chǎn)商建業(yè)集團實控人胡葆森在回應(yīng)裁員和換帥消息時直言，未來建業(yè)要“做少、做小”，盡量不要再開辟新的賽道，把過去已經(jīng)開得大大小小的賽道，能合并的合并，能關(guān)閉的關(guān)閉。

前幾天萬科董事長郁亮今年的內(nèi)部講話在業(yè)內(nèi)刷了屏，行業(yè)來到黑鐵時代，縮表是一場生死戰(zhàn)。

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