（文/張玉 編輯/馬友友）不容樂觀的融資環(huán)境和接踵到期的美元債，讓房地產(chǎn)企業(yè)面臨艱難的生存處境。當(dāng)下，決定資本市場態(tài)度的，除了房企本身的債務(wù)情況，還有企業(yè)面對債務(wù)的態(tài)度。

2月15日，觀察者網(wǎng)獲悉，自陽光城及其母公司陽光控股遭遇短期流動性危機以來，公司果斷采取處置包括興業(yè)銀行股份、正心谷旗艦基金等股權(quán)，轉(zhuǎn)讓包括佛山陳村、浙江永康、四川宜賓、上海梓光、上海臻百利、希爾頓酒店等20余項優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，所得款項均用于償還債務(wù)，累計已償還債務(wù)超450億。

出售多項優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)

在經(jīng)歷了大股東終止增持、險資撤退、評級機構(gòu)負面評級、朱榮斌離職、內(nèi)部組織架構(gòu)調(diào)整等一系列事件之后，陽光城選擇了積極自救。

從公司目前處置的資產(chǎn)來看，2020年6月，陽光城溢價100%，以37.54億元競得陳村華陽路東側(cè)地塊。據(jù)悉，該地塊曾吸引了保利、中海、世茂、華發(fā)、首開、金融街、禹洲、旭輝、美的、金茂、陽光城等至少12家房企參與競拍。甚至曾經(jīng)出現(xiàn)了1分鐘9次報價的奇觀。地塊火熱程度可見一斑。

浙江永康同樣算是陽光城的一項“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”。2021年7月，陽光城以61.45億元收購永康市政府控制的7宗地塊，該批地塊均位于浙江省永康市核心區(qū)位。陽光城方面曾表示，這筆交易將補充公司浙江大區(qū)房地產(chǎn)項目儲備資源，并可快速實現(xiàn)銷售。

而根據(jù)此前媒體報道，陽光城2019年以3.4億元拿下宜賓南部新區(qū)地塊，樓面價創(chuàng)新高。

除了賣掉20余項優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，2月15日，觀察者網(wǎng)從陽光城處獲悉，公司目前還在盤點在手的開發(fā)項目，積極向房地產(chǎn)同行、金融機構(gòu)等多方尋求合作意向，通過合作項目歸邊處置、全資項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式竭力回款，努力保障各項債務(wù)的按期償還以及企業(yè)的正常運營。雖然瘦身減債積極但因市場疲軟依然面臨債務(wù)嚴峻形勢。

之前靠“激烈廝殺”獲取的項目轉(zhuǎn)手讓別人“摘桃子”，轉(zhuǎn)讓項目的背后，陽光城的不甘溢于言表。但行業(yè)規(guī)則已然發(fā)生了變化，對于融資受困的陽光城而言，或許只有勇于“斷臂”，才能“求生”。

在上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦看來，類似行為屬于常規(guī)操作，“現(xiàn)在行業(yè)有很多暖風(fēng)在吹，好一點的資產(chǎn)還比較值錢，等大家都沒錢了再賣就賣不出價格了”。

同策研究院資深分析師肖云祥表示，此次陽光城在業(yè)內(nèi)也屬處置資產(chǎn)較多的企業(yè)。在資產(chǎn)類型上，包括了金融機構(gòu)股權(quán)、房地產(chǎn)項目、酒店項目等。且這些項目的質(zhì)素并不低，可見陽光城化解風(fēng)險的決心。但從2022年陽光城的到期債務(wù)來看，公司今年償債壓力并不小，警報并未解除。

去年預(yù)虧超45億

“斷臂自救”的背后，反映出陽光城2021年的艱難處境。根據(jù)公司日前發(fā)布的2021年度業(yè)績預(yù)告，2021年，陽光城歸屬于上市公司股東的凈利潤為虧損45億元~58億元，2020年為盈利52.83億元。

對于2021年業(yè)績大幅虧損的原因，陽光城方面表示，2021 年，房地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)控升級，市場需求出現(xiàn)迅速下滑，行業(yè)銷售整體下挫嚴重，公司為進一步促進銷售回款，采取降價措施；此外，行業(yè)信用風(fēng)險事件頻發(fā)，境內(nèi)外評級機構(gòu)接連下調(diào)公司評級，公司再融資受阻，回款流動性大幅受限，流動性承壓明顯，客戶信心受到重挫，客流量大幅下降，對公司銷售構(gòu)成很大影響，且未來銷售情況亦不容樂觀；再者，公司認為 2022 年房地產(chǎn)市場還是以穩(wěn)定為主，對于銷售的量價預(yù)期持謹慎態(tài)度。

基于上述原因，陽光城計提相應(yīng)存貨跌價準備，“若未來市場情況好轉(zhuǎn)，存貨跌價準備可根據(jù)會計準則轉(zhuǎn)回”。

除了計提大額跌價準備，陽光城方面表示，受市場及公司流動性影響，公司 2021 年度竣備項目數(shù)量減少，導(dǎo)致營業(yè)利潤減少。

值得一提的是，這部分利潤還包括陽光城旗下物業(yè)公司陽光智博股權(quán)戰(zhàn)略換取萬物云股份時，產(chǎn)生的25億元非經(jīng)常性損益。而如果將這部分收益去掉，2021年陽光城歸屬上市公司股東的扣非凈利潤預(yù)計虧損73億元~86億元，基本每股收益預(yù)計虧損1.15元/股~1.47元/股。

業(yè)績預(yù)告消息一出，迅速引發(fā)廣泛關(guān)注。1月29日，深交所發(fā)布對陽光城的關(guān)注函表示，結(jié)合公司的經(jīng)營情況、房產(chǎn)所處區(qū)域及銷售情況等，說明計提大額減值的主要存貨項目的具體情況，減值計提依據(jù)、測算過程，本報告期相比以前年度集中大額計提存貨跌價準備的主要原因、合規(guī)性與合理性。

房企打響“自救保衛(wèi)戰(zhàn)”

對于大部分房地產(chǎn)企業(yè)而言，2022年是破釜沉舟、背水一戰(zhàn)的一年，也是一個新時代的開始。萬科董事會主席郁亮直言：“要么死、要么活，沒有中間地帶”。

“活下去”的大背景下，不少房企都在積極自救。2月14日，碧桂園服務(wù)發(fā)布有關(guān)收購中梁百悅智佳服務(wù)有限公司的自愿公告。此次收購?fù)瓿珊?，中梁百悅智佳將成為碧桂園服務(wù)的全資附屬公司，其業(yè)績、資產(chǎn)和負債將在碧桂園服務(wù)賬目內(nèi)綜合入賬。

在業(yè)內(nèi)人士看來，此次中梁控股之所以選擇出售物業(yè)資產(chǎn)回籠資金，增強資金流動性，主要是因其地產(chǎn)板塊受到影響。“不減輕身上的包袱與累贅，的確很難渡過難關(guān)?！?

除了變賣資產(chǎn)自救，行業(yè)大環(huán)境下，積極調(diào)整組織架構(gòu)成為房企的一致選擇。

2月10日，融創(chuàng)中國公布調(diào)整組織架構(gòu)，由原來的七大區(qū)域調(diào)為九大區(qū)域。新成立西北區(qū)域，管理陜西、山西、甘肅、寧夏四?。辉髂蠀^(qū)域拆分為成渝區(qū)域、云貴區(qū)域，分別管理四川及重慶、云南及貴州。

2月8日，建業(yè)集團發(fā)布公告宣布從五級管理調(diào)整為三級管理，取消業(yè)務(wù)集團和大區(qū)兩級。而春節(jié)剛過，中南建設(shè)旗下中南置地迎來了一次人員架構(gòu)調(diào)整。原中南置地副總裁、西鄭區(qū)域總裁韓杰升任中南置地總裁，而陳昱含將不再兼任中南置地總裁，僅兼任中南置地董事長，將專職負責(zé)上市公司的經(jīng)營管理。此外，萬達也開始收縮戰(zhàn)略布局，將原來的東區(qū)、西區(qū)、南區(qū)和北區(qū)四大區(qū)域，整合為南區(qū)和北區(qū)兩大區(qū)域。

值得注意的是，與收縮戰(zhàn)線、變賣資產(chǎn)等方式相比，房企更目前迫切需要找到新的增量資金機會。一如花樣年董事長潘軍在萬字書中所言：“因為集團現(xiàn)在回血的機能沒有了，融資的機能也沒有，只能靠變賣點資產(chǎn)，這其實是杯水車薪的?！?

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