（文/張志峰 編輯/馬友友）2022年春節(jié)，冬奧會(huì)如火如荼，樓市在寒風(fēng)中瑟瑟發(fā)抖。

傳統(tǒng)意義上的淡旺季不復(fù)存在，新房銷售狀況延續(xù)去年下半年以來的負(fù)增長(zhǎng)趨勢(shì)，“返鄉(xiāng)置業(yè)”潮春節(jié)再度失約。

克而瑞研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年1月，TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額5256億元，單月業(yè)績(jī)規(guī)模同比降低39.6%，較2021年月均水平降低43%。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年1月TOP100房企銷售額均值為61.8億元，同比下降23.1%；其中銷售額超百億房企15家，較去年同期減少14家；超五十億房企22家，較去年同期減少31家。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，受春節(jié)假期影響，一、二線城市供應(yīng)明顯縮量，三、四線城市返鄉(xiāng)置業(yè)不及預(yù)期。包括2月份在內(nèi)來看，短時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)難言樂觀，成交或?qū)⒊掷m(xù)下行。

新房供應(yīng)、成交均腰斬

分城市來看，1月份近半城市成交同比腰斬。

根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，29個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市供應(yīng)面積同、環(huán)比分別下降43%和58%，成交面積環(huán)比下降37%，同比跌幅擴(kuò)至46%。

一線城市成交再陷低迷，環(huán)比下降21%，同比跌幅擴(kuò)至38%。

其中，上海第六批次新房集中入市，成交明顯放量，環(huán)比增長(zhǎng)43%，同比仍下降8%。北京、廣州成交異常低迷，同比近乎腰斬，深圳同比跌幅更是高達(dá)60%。

25個(gè)二、三線城市成交跌至低位，僅成都成交同比實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，其余城市成交均有不同程度的回落，近半二、三線城市成交同比腰斬，杭州、東莞、西安等同比跌幅更是超過70%。

成交不佳，各地新房供應(yīng)也大量縮水。

一線城市中，北京因當(dāng)前新冠疫情的不確定影響，供應(yīng)環(huán)比大降82%，房企推盤意愿不高；廣州、深圳整體供應(yīng)也有了穩(wěn)步下滑，環(huán)比跌幅均超7成。

僅上海供應(yīng)高位維持，因成交慣性猶存，房企供貨積極性也相對(duì)較高，上海1月供應(yīng)164萬平方米，環(huán)比上漲46%。

二三線城市中，僅成都、徐州、海口、濟(jì)南等少數(shù)城市相比去年同期略有上升，其余同、環(huán)比均有了不同程度的下跌，東南沿海城市如杭州、寧波、蘇州、東莞、常州、無錫等，環(huán)比跌幅均在5成以上，中部城市如長(zhǎng)沙、武漢、昆明、鄭州、南寧等，跌幅均在6成以上。

最慘的莫過于廈門、大連、西安、長(zhǎng)春等4城，1月份幾乎斷供。

分析人士認(rèn)為，2月恰逢傳統(tǒng)春節(jié)假期加之新冠疫情的負(fù)面影響，總體供應(yīng)規(guī)模預(yù)期還將小幅回落，尤其是疫情較為嚴(yán)重的京津冀和河南等區(qū)域，整體供應(yīng)量大概率在低位徘徊。

房企營(yíng)銷、償債壓力不減

在這樣的背景下，即便頭部房企也面臨較大壓力。

根據(jù)各家披露經(jīng)營(yíng)簡(jiǎn)報(bào)，碧桂園1月的權(quán)益銷售金額為363.6億元，同比下降9.81%；萬科1月合同銷售額為356億元，同比去年直接腰斬；融創(chuàng)1月合同銷售額279.2億元，同比下降20.61%；其他如金地降38.36%、旭輝降47.9%、融信降47%、寶龍降30.5%、德信降37.5%......中指院數(shù)據(jù)顯示，1月TOP100房企銷售額均值為61.8億元，同比下降23.1%；其中銷售額超百億房企15家，較去年同期減少14家；超五十億房企22家，較去年同期減少31家。

持續(xù)低位運(yùn)行的樓市，讓不少開發(fā)商也開始“躺平”。

最直觀的表現(xiàn)就是，筆者老家春節(jié)期間樓盤廣告數(shù)量大大減少，房企營(yíng)銷積極性不高，活動(dòng)規(guī)模和數(shù)量都有下滑，折扣力度不及年末，部分售樓處甚至閉門歇業(yè)。

根據(jù)克而瑞調(diào)研數(shù)據(jù)，深圳僅有50%-60%左右售樓處開放，相較往年的80%有明顯下滑，北京疫情突襲，售樓處開放率也僅有54%。武漢、福州、濟(jì)南等雖然未關(guān)閉售樓處，但也只有2-3人值班，保證最基本的接待能力。長(zhǎng)沙、成都等地春節(jié)期間大部分都直接放假，直到年后才恢復(fù)正常開放。而天津和西安由于疫情影響，整個(gè)1月連帶春節(jié)基本都處于停擺狀態(tài)。

促銷讓利方面的整體力度也十分有限。

一方面，自2021年下半年，市場(chǎng)的持續(xù)高壓之下，部分房企已經(jīng)釋放了最大讓利幅度，折扣觸底，難有再降價(jià)空間。

另一方面，自“限跌令”以來，地方政府仍然持續(xù)監(jiān)控房?jī)r(jià)起伏。春節(jié)期間，青島郊區(qū)部分項(xiàng)目就因?yàn)榻祪r(jià)幅度過大導(dǎo)致被限制網(wǎng)簽。所以除了少數(shù)郊區(qū)項(xiàng)目以及特價(jià)房之外，大多數(shù)項(xiàng)目在春節(jié)期間都保持著95折以上的官方折扣。

值得一提的是，在銷售景氣度快速下行的市場(chǎng)環(huán)境下，民企更多依賴降價(jià)促銷方式促進(jìn)項(xiàng)目銷售，而國(guó)企銷售均價(jià)保持穩(wěn)定。

中泰證券統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，Top50房企中，國(guó)企和民企分別合計(jì)實(shí)現(xiàn)全口徑銷售額1294億元及3405億元，同比下降34.6%及35.3%；分別合計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積670萬方及2422萬方；合計(jì)銷售均價(jià)19315元/平方米及14060元/平方米，同比增長(zhǎng)5.7%及下降1.0%。

而在營(yíng)銷下滑的同時(shí)，2022年融資環(huán)境仍較為嚴(yán)峻，企業(yè)短期內(nèi)償債壓力并未減少。

中指院數(shù)據(jù)顯示，今年1月，房地產(chǎn)企業(yè)信用債與海外債發(fā)行規(guī)模同比均大幅下降。其中，信用債發(fā)行規(guī)模為303.7億元，相較于去年1月644.08億元，同比下降52.85%；內(nèi)地房企海外債發(fā)行規(guī)模為95.55億元，相較于去年1月796.51億元，同比下降88%。

克而瑞分析認(rèn)為，當(dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于“信心比黃金更重要”的階段，信心不足是行業(yè)最核心的問題之一。并且這種信心不足不僅是在購(gòu)房者一端，房企方同樣普遍持悲觀態(tài)度，這也是春節(jié)期間房企“躺平”、營(yíng)銷積極性不足的主要原因。

不過，亦有行業(yè)人士向觀察者網(wǎng)指出，隨著并購(gòu)融資通道的打通，行業(yè)收并購(gòu)積極性受到調(diào)動(dòng)，有利于出險(xiǎn)房企盤活資產(chǎn)。加之央行降息、政策糾偏，央企、國(guó)企帶頭加速去庫(kù)存等影響，預(yù)計(jì)3月份之后市場(chǎng)信心有望復(fù)蘇。

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