（文/張玉 編輯/馬友友）對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，2021年是非常艱難的一年。進(jìn)入2022年，面對依然不能確定的行業(yè)環(huán)境，房企紛紛開始調(diào)整自己的組織架構(gòu)，節(jié)衣縮食“過冬”。

在這批企業(yè)當(dāng)中，甚至連國企也不例外。日前，有媒體曝出，建發(fā)房產(chǎn)啟動組織架構(gòu)調(diào)整。原有的5大區(qū)域，將合并為3個集群。其中，華南、華中兩個區(qū)域被合并。

1月25日，觀察者網(wǎng)從知情人士處確認(rèn)了上述消息。

億翰智庫研究總監(jiān)于小雨指出，隨著行業(yè)進(jìn)入低利潤率時代，外加融資環(huán)境的收緊，傳統(tǒng)經(jīng)營模式亟需求變，在新的發(fā)展邏輯下，房企由過往粗放的管理模式向精益化的模式轉(zhuǎn)變，以期提高運(yùn)營效率。

國企也開始“自救”

據(jù)悉，本次建發(fā)房產(chǎn)調(diào)整將主要明確“集群—事業(yè)部—城市公司—項(xiàng)目部”四級管理架構(gòu)。原海西、東南、華東、華南、華中5大區(qū)域，合并為3個集群。其中華南區(qū)域并入海西集群，華中區(qū)域項(xiàng)目分別被并入海西集群和華東集群。

觀察者網(wǎng)了解到，建發(fā)房產(chǎn)華南區(qū)域包括廣州、深圳、珠海、佛山等城市；華中區(qū)域包括長沙、武漢、株洲、黃石等城市。

有業(yè)內(nèi)人士向觀察者網(wǎng)透露，因?yàn)榻òl(fā)房產(chǎn)之前的規(guī)模比較小，聚焦的區(qū)域主要集中在福建，而福建的市場總量一直都是比較小的?！霸谶@種情況下，無論企業(yè)如何擴(kuò)張，其市場容量基數(shù)的增長幅度都不會太大，建發(fā)其實(shí)也需要不斷的對外進(jìn)行擴(kuò)張?！?

1月24日，福建克而瑞發(fā)布2021年福建房企銷售排行榜顯示，2021年建發(fā)房產(chǎn)以592億元的銷售金額和300.56萬平方米的銷售面積分別位列排行榜第一位。

事實(shí)上，近年來建發(fā)房產(chǎn)也的確通過“兇猛拿地”積極補(bǔ)倉?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2021年建發(fā)房產(chǎn)新增土地貨值1766.6億元，位列排行榜第12位。

不過，盡管擴(kuò)張兇猛，建發(fā)房產(chǎn)在部分城市的發(fā)展并不是一帆風(fēng)順，其經(jīng)營質(zhì)量和深耕力度并不令人滿意，甚至有些“水土不服”。

以此次被精簡的華中區(qū)域中的長沙為例，根據(jù)媒體報道，在2021年12月舉行的長沙第三批地塊出讓中，拿地金額最高的就是建發(fā)，除了單獨(dú)競得雨花區(qū)黎托街道和紅旗路商住地外，還聯(lián)合長沙開福城投集團(tuán)競得開福區(qū)潘家坪路以南商住地，權(quán)益拿地金額 16.5億元。

不過，建發(fā)在湖南卻頻頻遭遇維權(quán)。比如，2021年，就有業(yè)主投訴建發(fā)位于長沙的“網(wǎng)紅盤”——岳麓區(qū)梅溪湖建發(fā)央著存在質(zhì)量問題。

談及此次建發(fā)對于華中和華中區(qū)域的結(jié)構(gòu)調(diào)整，上述業(yè)內(nèi)人士直言：“這不能叫做不擴(kuò)張了或者收斂擴(kuò)張，而是可能要進(jìn)行聚焦。企業(yè)不可能一步就能在全國馬上落地開花。此外，長沙并不是一個好的房地產(chǎn)市場，長沙住房限價、公寓還要配比，基本上沒有什么利潤可言?！?

另據(jù)了解，建發(fā)房產(chǎn)在貨值大、輻射面廣的重要省會或城市將被設(shè)為事業(yè)部，原則上事業(yè)部可售貨值應(yīng)達(dá)100億以上，下屬城市公司大于等于2個。事業(yè)部班子人數(shù)不超過5人，事業(yè)部副總經(jīng)理至少分管兩個專業(yè)條線。事業(yè)部職能部門原則上不超過8個。

精簡架構(gòu)“瘦身”

除了區(qū)域布局架構(gòu)有所調(diào)整，近年來，房企也不斷精簡領(lǐng)導(dǎo)班子的集群架構(gòu)，“瘦身”前行。

據(jù)悉，建發(fā)房產(chǎn)此次組織架構(gòu)調(diào)整以“協(xié)同、精簡”為原則，明確了集團(tuán)總部的定位。此外，明確集群定位及配置，集群班子人數(shù)不超過7人，干部隊(duì)伍年輕化。集群本部職能中心不超過8個，中心下可設(shè)二級部門，根據(jù)業(yè)務(wù)需要精簡管理崗位配置。

不光是建發(fā)，此前中海地產(chǎn)也被曝出組織架構(gòu)調(diào)整，華東區(qū)域調(diào)整會弱化區(qū)域概念，圍繞職能條線開展工作，設(shè)立投策產(chǎn)品中心、運(yùn)營管理中心等，向中海地產(chǎn)華東區(qū)域總經(jīng)理劉慧明匯報。

此外，1月16日，中梁控股發(fā)布集團(tuán)總部組織調(diào)整相關(guān)事項(xiàng)的通知，因公司架構(gòu)調(diào)整，控股集團(tuán)總部相關(guān)職能將與地產(chǎn)集團(tuán)總部進(jìn)行整合，超300名員工被裁撤或轉(zhuǎn)崗。

1月9日，有媒體爆出，萬達(dá)地產(chǎn)將原來的東區(qū)、西區(qū)、南區(qū)和北區(qū)四大區(qū)域，整合為南區(qū)和北區(qū)兩大區(qū)域。伴隨組織架構(gòu)的調(diào)整，東、西兩區(qū)項(xiàng)目公司人員合并進(jìn)入南、北兩區(qū)，人員將有所優(yōu)化，預(yù)計整體優(yōu)化將在春節(jié)前完成。

同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，據(jù)不完全統(tǒng)計，2021年12月碧桂園、保利發(fā)展、旭輝集團(tuán)、世茂發(fā)展、新城控股等頭部房企均對企業(yè)組織架構(gòu)進(jìn)行調(diào)整；其中，碧桂園、旭輝、新城控股將部分區(qū)域公司進(jìn)行合并，整合區(qū)域資源，發(fā)揮區(qū)域協(xié)同效應(yīng)；而保利發(fā)展、世茂集團(tuán)則重整職能中心，以提升管理組織效率。此外，市場動蕩及組織架構(gòu)調(diào)整下，人事變動頻繁，碧桂園組織架構(gòu)調(diào)整涉及38位高管變動，萬科上海區(qū)域亦迎來人事?lián)Q防。

此外，中國奧園對管理層級進(jìn)行壓縮，由“集團(tuán)總部—二級集團(tuán)—區(qū)域總部—城市公司”的四級管控調(diào)整為“集團(tuán)總部—區(qū)域公司”二級管控為主，其中粵東區(qū)域、粵西區(qū)域、西部區(qū)域以及西南區(qū)域四大重倉區(qū)域?qū)嵭小凹瘓F(tuán)總部—大區(qū)公司—區(qū)域公司”的三級管控模式。

于小雨指出，房企集中推進(jìn)組織架構(gòu)變革，歸結(jié)起來有三大原因：疫情的持續(xù)使得房企銷售和經(jīng)營受限，部分房企調(diào)整組織架構(gòu)除了降本增效外，寄希望更加契合市場特征，推動規(guī)模增長。

其次，行業(yè)進(jìn)入管理紅利時代，加強(qiáng)成本管控成為房企共識。土地紅利、資本紅利、融資紅利時代已過，房企能用的僅剩下經(jīng)營杠桿，而經(jīng)營效率提升的根本在于精細(xì)化的管理、控制成本費(fèi)用，從而提升利潤率。

最后，政府對房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷收緊，房住不炒以及“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期”等一系列政策的實(shí)施，使得房企盈利空間不斷被壓縮，房企為提高盈利能力，不斷優(yōu)化內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)來降低管理成本。

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